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　　出于方便生活、公平合理原則，法院認(rèn)定樓下權(quán)利人應(yīng)當(dāng)及時聘請有裝修資質(zhì)的機(jī)構(gòu)，至樓上房屋衛(wèi)生間進(jìn)行防水處理至不滲漏，排除對樓下房屋的妨害。

　　一、漏水原因一般需要專業(yè)鑒定機(jī)構(gòu)進(jìn)行鑒定。

　　根據(jù)深圳法院審判實踐可知，雖然法院是審判機(jī)關(guān)，但法院自身是無法確定具體漏水原因的，如果原被告雙方對漏水原因無法達(dá)成一致意見，一般都由專業(yè)鑒定機(jī)構(gòu)出具報告。如果原告未提供足夠證據(jù)使得法院可以直接認(rèn)定漏水是因被告原因?qū)е?，又未在舉證期限內(nèi)提出鑒定，對于房屋是否漏水、漏水原因等事實，法院沒有認(rèn)定的依據(jù)，將會駁回原告的訴訟請求。

　　二、不是所有漏水原因都需要專業(yè)鑒定機(jī)構(gòu)出具報告。

　　法院會結(jié)合物業(yè)提供的服務(wù)派工單、來電/來訪情況登記表、維修前后漏水情況變化、是否邀請樓下住戶實地查看等情況進(jìn)行綜合判斷，如果現(xiàn)有證據(jù)已形成完整的證據(jù)鏈，達(dá)到民事訴訟高度蓋然性的證明標(biāo)準(zhǔn)，無需另行進(jìn)行漏水原因的鑒定，可以直接認(rèn)定樓上住戶房屋漏水直接導(dǎo)致樓下住戶遭受損失，需要承擔(dān)賠償責(zé)任。

　　三、經(jīng)鑒定仍無法確定漏水原因的，無需承擔(dān)損失責(zé)任，但必須立即聘請有裝修資質(zhì)的機(jī)構(gòu)進(jìn)行防水處理至不滲漏，排除妨礙。

　　比如，樓上房屋衛(wèi)生間天花板滲水，樓下權(quán)利人已聯(lián)系物業(yè)管理人員并由維修人員上門查看，但具體漏水原因不清楚。雙方均同意委托鑒定機(jī)構(gòu)進(jìn)行鑒定，經(jīng)法院搖珠委托鑒定機(jī)構(gòu)對于漏水原因進(jìn)行鑒定，但無法鑒定滲水原因。

　　樓上房屋漏水，樓下房屋權(quán)利人可以請求立即對漏水部位進(jìn)行防水工程或者是要求聘請有裝修資質(zhì)的機(jī)構(gòu)至房屋漏水部位進(jìn)行維修至不滲漏止，排除妨害。但不能請求停止使用樓上房屋，此請求明顯超出漏水現(xiàn)象所影響的范圍，未免過于苛刻。

　　若樓上房屋經(jīng)過裝修、改造甚至是違規(guī)加建導(dǎo)致漏水，樓下權(quán)利人也不可以請求拆除加建漏水部分，法院不會處理，只能請求對漏水部分進(jìn)行維修至不漏水。加建行為是否違反相應(yīng)的行政法規(guī)，是否屬于違法建設(shè)行為，應(yīng)由相關(guān)行政主管部門依法判斷、認(rèn)定。

　　作為漏水房屋的權(quán)利人，建議積極配合，友好溝通盡快處理漏水問題，否則損失也在進(jìn)一步擴(kuò)大，也可能因此導(dǎo)致對方采取諸如鎖水閥、暴力踢門等的私力救濟(jì)行為，從而引發(fā)新的訴訟。

　　漏水事實發(fā)生后，一般情形下，當(dāng)事人會先進(jìn)行私力救濟(jì)，但可能遇到不那么順利的情況，比如多次聯(lián)系解決房屋漏水問題均遭推諉拖延抵賴；多次向物業(yè)管理處、警方和社區(qū)工作站投訴，均拒絕溝通解決；但漏水影響房屋部分區(qū)域正常使用，可能導(dǎo)致情急之下，樓下權(quán)利人直接去鎖水閥或者是踢門逼迫正面溝通解決。

　　無論是原告還是被告，都需要與物業(yè)保持良好關(guān)系，在糾紛訴至法院時，可能還可以得到物業(yè)的重要協(xié)助，比如提供原始平面圖（以確定住戶是否進(jìn)行過違法改造）、裝修整改通知書、服務(wù)派工單、來電/來訪情況登記表等。

　　《民法典》第二百八十八條規(guī)定：不動產(chǎn)的相鄰權(quán)利人應(yīng)當(dāng)按照有利生產(chǎn)、方便生活、團(tuán)結(jié)互助、公平合理的原則，正確處理相鄰關(guān)系。

　　通過對該法條的解讀，我們可以發(fā)現(xiàn)，相鄰權(quán)就是不動產(chǎn)的所有人或使用人在處理相鄰關(guān)系時所享有的權(quán)利，實質(zhì)就是對不動產(chǎn)所有權(quán)的延伸和限制，它要求不動產(chǎn)的權(quán)利人或使用人在行使自己的權(quán)利時不能損害其他相鄰人的合法權(quán)益，常見的相鄰權(quán)有：

　　一、通行相鄰權(quán)：使用房屋和土地時，不能妨礙相鄰人出行；

　　二、施工相鄰權(quán)：在修建、裝修房屋時不能影響相鄰人的生產(chǎn)和生活，對已經(jīng)產(chǎn)生的不當(dāng)后果，要及時排除妨礙，恢復(fù)原狀，造成相鄰人損失的，應(yīng)當(dāng)予以賠償；

　　三、管線相鄰權(quán)：對必須經(jīng)過相鄰地方鋪設(shè)的電纜、管線等，其他相鄰方不得拒絕或妨礙，但產(chǎn)生不良影響的，應(yīng)當(dāng)予以補(bǔ)償或賠償；

　　四、用水相鄰權(quán)：不得擅自堵截管道妨礙其他相鄰權(quán)人的正常用水和排水；

　　五、防險相鄰權(quán)：不得在房屋和土地內(nèi)放置具有易燃、易爆、劇毒、放射性、腐蝕性的危險物品；對有倒坍、墜落風(fēng)險的設(shè)施和物品應(yīng)當(dāng)及時處理不得危及相鄰人的人生和財產(chǎn)安全；

　　六、環(huán)保相鄰權(quán)：在排放污水、廢氣時不得超出標(biāo)準(zhǔn)，不得制造噪音、震動、異味，避免影響相鄰人的生產(chǎn)、生活，不得損害他人身心健康；

　　七、通風(fēng)采光權(quán)：建設(shè)和使用房屋時，不得影響相鄰人的通風(fēng)及采光。

　　侵權(quán)行為是侵害他人財產(chǎn)利益、人身利益和精神利益的不法行為，而相鄰關(guān)系卻是根據(jù)法律規(guī)定產(chǎn)生的權(quán)利義務(wù)關(guān)系，具有適法性。

　　侵權(quán)行為能夠造成他人合法權(quán)益損害的法律后果，這種損害后果是不能容忍的，具有一定程度的社會危害性，相鄰關(guān)系雖然也會使相鄰權(quán)利人的財產(chǎn)權(quán)利受到限制，但這種限制是必要的、合理的。

　　侵權(quán)行為是行為人基于過錯而實施的行為，行為人主觀上有無過錯是判定其行為是否構(gòu)成侵權(quán)并承擔(dān)民事責(zé)任的重要因素，而相鄰關(guān)系中相鄰權(quán)利人行使權(quán)利時主觀上并無過錯。

　　侵權(quán)行為的行為人均應(yīng)承擔(dān)民事責(zé)任，而相鄰關(guān)系中的權(quán)利人對于輕微妨害則有容忍義務(wù)，只有造成實際損害才承擔(dān)賠償責(zé)任。

　　相鄰權(quán)與一般侵權(quán)行為的區(qū)別主要在于侵權(quán)行為主體、行為方式、侵權(quán)行為的具體方式、損害后果、救濟(jì)途徑、法律責(zé)任等方面的不同。

　　根據(jù)《侵權(quán)責(zé)任法》第四條“行為人因過錯侵害他人民事權(quán)益，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)侵權(quán)責(zé)任。”以及《侵權(quán)責(zé)任法》第十條“因第三人的行為造成他人損害的，由第三人承擔(dān)侵權(quán)責(zé)任；第三人不能證明自己沒有過錯的，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)侵權(quán)責(zé)任?！币约暗谄呤邨l“因過錯侵害他人民事權(quán)益造成損害的，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)侵權(quán)責(zé)任；但是能夠證明自己不是故意或者重大過失的除外?！?

　　這些規(guī)定對于確定當(dāng)事人之間的責(zé)任主體以及解決相鄰權(quán)糾紛起到了至關(guān)重要的作用，同時也是民事審判中法官面臨的難題之一。而相鄰權(quán)與一般侵權(quán)行為在侵權(quán)責(zé)任構(gòu)成方面并不相同，這就使得司法實務(wù)中在處理此類糾紛時常常存在一定困難，因此為解決這一問題需要對這兩種行為進(jìn)行分析與比較并加以區(qū)分。

　　相鄰權(quán)人可以是所有的權(quán)利人，也可以是一個自然人或者一個法人。在處理相鄰權(quán)糾紛時，不能將所有權(quán)利人全部排除在外，而應(yīng)注意區(qū)別處理；相鄰權(quán)人也具有人身權(quán)利屬性。相鄰權(quán)人本不能獨(dú)立為法人或其他組織，但在民事活動中該法人或其他組織有時也可以作為侵權(quán)行為人。

　　我國《民法通則》第九十二條規(guī)定：“有兩個以上的權(quán)利人是親屬的，他們的權(quán)利和義務(wù)適用本法有關(guān)規(guī)定。”相鄰關(guān)系中，原告是法律意義上的完全民事行為能力人，原告僅為特定身份，不具有獨(dú)立行使民事權(quán)利的資格并取得相應(yīng)的民事權(quán)利；被告則是自然人。但當(dāng)一個自然人出現(xiàn)損害時，其行為能力受限制而不能行使其民事權(quán)利。

　　在一般侵權(quán)行為中，侵權(quán)主體通過自己所實施的行為造成他人損害的，一般情況下只有在這種行為造成損害結(jié)果的情況下，才可能產(chǎn)生侵權(quán)責(zé)任糾紛。

　　由于一般侵權(quán)行為中的侵權(quán)主體往往是對自己行為存在一定過錯的人，因此可能會受到一定的處罰。而這種行為在侵權(quán)訴訟中則通常是由第三人實施的，這種情況下行為人存在一定的過錯才會承擔(dān)侵權(quán)責(zé)任。所以通常情況下只有侵權(quán)主體因過錯導(dǎo)致侵權(quán)行為的發(fā)生才會對他人造成傷害。

　　因此，當(dāng)相鄰關(guān)系中雙方當(dāng)事人之間構(gòu)成侵權(quán)時，除了對第三人負(fù)有共同過錯外，還存在一定過錯情況下，該過錯可能會造成對第三人造成傷害的結(jié)果產(chǎn)生，因此此時將鄰舍之間作為共同侵權(quán)侵害的被告一并提起訴訟對侵權(quán)人提出訴訟時要求其承擔(dān)侵權(quán)責(zé)任便有可能被法院支持。

　　然而相鄰關(guān)系中雙方之間并非處于“獨(dú)立侵權(quán)”狀態(tài)而是處于“互相依存”關(guān)系：相鄰關(guān)系中每個人在各自的領(lǐng)域之中并沒有獨(dú)立的法律主體。

　　在一方實施侵權(quán)行為時有可能侵犯其他當(dāng)事人的合法權(quán)益也有可能危害到他人人身權(quán)益或者財產(chǎn)權(quán)益，因此在排除其他被告為共同侵權(quán)人時應(yīng)對損害后果的發(fā)生負(fù)主要責(zé)任；反之則負(fù)有連帶責(zé)任。

　　買賣合同中，買受人取得的只能是出賣人有處分權(quán)的標(biāo)的物或權(quán)利。如果出賣人無權(quán)處分，即使買賣雙方在合同中進(jìn)行了約定，買受人也無法通過該買賣合同而取得相應(yīng)的權(quán)屬。

　　出賣人出賣不動產(chǎn)時，其基于相鄰關(guān)系而在他人不動產(chǎn)上享有的通行等權(quán)利不應(yīng)成為轉(zhuǎn)讓標(biāo)的。即使雙方在買賣合同中對該通行權(quán)進(jìn)行了所謂的約定，對第三人也不具有約束力。

　　買受人享有的通行權(quán)權(quán)源基礎(chǔ)同樣是相鄰關(guān)系，而并非是買賣合同的約定。當(dāng)客觀情況發(fā)生變化，買受人不再符合相鄰關(guān)系要件時，第三人得拒絕買受人的通行要求，買受人無權(quán)以買賣合同中關(guān)于通行權(quán)的約定約束第三人。

　　《民法典》第二百八十四條相鄰權(quán)利人應(yīng)當(dāng)按照有利生產(chǎn)、方便生活、團(tuán)結(jié)互助、公平合理的原則，正確處理相鄰關(guān)系。不動產(chǎn)權(quán)利人不得違反法律、行政法規(guī)強(qiáng)制性規(guī)定排除或者限制相鄰權(quán)利人的正常生產(chǎn)、生活，不得侵害相鄰權(quán)利人的合法權(quán)益。不動產(chǎn)權(quán)利人不得違反法律、行政法規(guī)限制相鄰權(quán)利人行使相鄰權(quán)利；應(yīng)當(dāng)采取必要措施防止侵害，造成損害的，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)損害賠償責(zé)任。

　　不動產(chǎn)權(quán)利人因執(zhí)行職務(wù)或者履行職責(zé)受到暴力、威脅或者非法限制他人人身自由的，其權(quán)益應(yīng)當(dāng)受法律保護(hù)；權(quán)利人經(jīng)批準(zhǔn)停止侵害、排除妨礙、消除危險后，可以要求損害賠償；造成損害后果者，權(quán)利人需要承擔(dān)相應(yīng)責(zé)任。不動產(chǎn)權(quán)屬證書是權(quán)利人享有該權(quán)利及其他法定優(yōu)先權(quán)的憑證。相鄰權(quán)人對屬于不動產(chǎn)權(quán)屬證書記載范圍內(nèi)土地權(quán)利有處分權(quán)。

　　如有相鄰使用權(quán)存在時會導(dǎo)致該土地權(quán)屬證書被注銷或轉(zhuǎn)讓等情況，為了使其合法權(quán)益得以保護(hù)，一般由該所有權(quán)人行使該不動產(chǎn)權(quán)利及其所附條件的權(quán)利；此外還可通過設(shè)置物權(quán)公示牌等方式將其權(quán)益置于明顯處提醒對方注意義務(wù)及責(zé)任。