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　　由于購買的“小產(chǎn)權(quán)房”是國家不認可的，購買人在法律上并非屬于合法的物權(quán)享有者，一旦國家要鐵了心要強拆，對于購買“小產(chǎn)權(quán)房”的人而言，依法是得不到補償?shù)?，國家也是不可能予以補償?shù)摹?

　　1.“小產(chǎn)權(quán)房”交易流通中簽訂的合同通常都屬于無效合同。當然，本律師也曾見到過有法院判決“小產(chǎn)權(quán)房”的交易合同有效的，但是目前我國司法實踐中，判決合同無效是主流觀點，也是符合法律規(guī)定。對于極個別法院判決確認“小產(chǎn)權(quán)房”交易所簽訂的合同為有效，估計是迫于當?shù)卣畨毫蛘呤穷櫦扇后w事件。實務(wù)中，由于“小產(chǎn)權(quán)房”的交易流通所簽訂的合同是無效的，當購“小產(chǎn)權(quán)房”人主張賠償時，人民法院可能會因為購“小產(chǎn)權(quán)房”人自身有過錯，而不支持購“小產(chǎn)權(quán)房”人的要求賠償損失的訴訟請求。

　　由于“小產(chǎn)權(quán)房”的特殊法律屬性，使得“小產(chǎn)權(quán)房”的交易流通存在很多的限制，因為“小產(chǎn)權(quán)房”只具有商品房的使用性質(zhì)，但缺乏商品房的法律性質(zhì)，“小產(chǎn)權(quán)房”本質(zhì)上屬于農(nóng)房，不屬于商品房。所以，一旦“小產(chǎn)權(quán)房”房屋質(zhì)量出現(xiàn)問題、公共設(shè)施維護等出現(xiàn)爭議時，在司法審判實踐中，法律法規(guī)及國家政策對商品房的相關(guān)規(guī)定和制度不適用于“小產(chǎn)權(quán)房”，人民法院在審理“小產(chǎn)權(quán)房”交易流通案件時，不能使用商品房買賣的相關(guān)法律規(guī)定及司法解釋的規(guī)定，在此情況下，對于購買“小產(chǎn)權(quán)房”的人而言，權(quán)益很難得到保護。

　　2.對于購買的是真正建設(shè)中的“小產(chǎn)權(quán)房”，購買人與出賣人簽訂合同并支付購房價款后，一旦國土主管部門、建設(shè)主管部門、城管部門、農(nóng)業(yè)農(nóng)村主管部門進行政策嚴肅整頓，特別是政府大力推動拆違執(zhí)法時，在建中的“小產(chǎn)權(quán)房”可能就會胎死腹中，被相關(guān)部門進行整治和強制拆違。一旦被行政強制拆除后，作為購買“小產(chǎn)權(quán)房”的一方而言，只能向出賣人或開發(fā)商要求退款，索要已經(jīng)支付的購房款。但是，如果一旦出賣人或開發(fā)商跑路或者缺乏退款能力，那么對于購買“小產(chǎn)權(quán)房”的市民而言，“小產(chǎn)權(quán)房”房屋未拿到，購房款也未索要成功，那真是偷雞不成蝕把米，悔恨已晚亦。

　　可能有人會提出來，在國家主管部門進行強拆的時候，要求國家補償，否則不允許拆除。對于有此想法的人，本律師表示理解和同情。

　　3.“小產(chǎn)權(quán)房”得不到法律認可和保護，無法辦理合法的產(chǎn)權(quán)手續(xù)，隨時都存在被政府按照違法建筑進行強拆的重大風險，在此情況下，已經(jīng)購買“小產(chǎn)權(quán)房”的人要想再流轉(zhuǎn)、交易也就會更難?！靶‘a(chǎn)權(quán)房”交易流通受限，那么“小產(chǎn)權(quán)房”的保值、增值就很難，購買“小產(chǎn)權(quán)房”作為投資，那必然是失敗的。

　　通俗的說，由國家發(fā)產(chǎn)權(quán)證的房屋即為大產(chǎn)權(quán)房，不是由國家發(fā)產(chǎn)權(quán)證的房屋即為小產(chǎn)權(quán)房。

　　一、大產(chǎn)權(quán)房，指的是開發(fā)商經(jīng)過國家出讓方式獲得土地的開發(fā)權(quán)，房屋竣工后由開發(fā)商辦理相關(guān)手續(xù)，將每套房屋的房產(chǎn)所有權(quán)及土地使用權(quán)分證辦理到購房者名下，即：購房者擁有獨立的《房產(chǎn)證》及《土地證》的房屋才是大產(chǎn)權(quán)房。其中房產(chǎn)產(chǎn)權(quán)是永久屬于購房者的，土地因為《中華人民共和國憲法》的規(guī)定在我國只能擁有使用權(quán)，包括70年、50年和40年三種，到期后都要“有償續(xù)期”。

　　二、小產(chǎn)權(quán)房，一般分為三類：

　　一是在集體建設(shè)用地上建成的，即宅基地上建成的房屋，土地使用權(quán)屬于集體所有；

　　二是在集體企業(yè)用地或者占用耕地、林地違規(guī)建設(shè)的房屋，屬于違法建筑；

　　三是各類農(nóng)業(yè)園或養(yǎng)老院的建設(shè)的房屋。

　　購房人與開發(fā)商簽有正式或非正式《商品房買賣合同》或者《房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)項目招標投標、規(guī)劃設(shè)計方案審查和施工圖審查驗收管理辦法》及相關(guān)規(guī)定的商品房（包括別墅和其他類房地產(chǎn)）是合法商品房（國家承認）。

　　購買人必須購買“小產(chǎn)權(quán)房”后不能再向國家轉(zhuǎn)讓該房產(chǎn)，否則屬于違規(guī)項目！根據(jù)我國法律規(guī)定，只有繳納了土地出讓金和房屋專項維修資金后才可以向政府辦理不動產(chǎn)權(quán)證。

　　我們都知道，賣房賣的只是房屋的使用期，那么，房子產(chǎn)權(quán)到期后怎么辦？

　　相信大家都有聽說過房屋產(chǎn)權(quán)年限的問題吧，所謂的房屋產(chǎn)權(quán)到期是指房屋占用的土地使用年限到期了。房屋產(chǎn)權(quán)年限一般有40年、50年和70年三種。

　　雖然第一批產(chǎn)權(quán)到期的房子還沒有出現(xiàn)，但不少人已經(jīng)開始擔心產(chǎn)權(quán)到期之后的問題了，房屋的土地產(chǎn)權(quán)年限到期前向房屋所屬的管理部門提出續(xù)期申請，房屋的管理部門根據(jù)房屋所占土地的實際情況審核，土地可以繼續(xù)使用的房屋。

　　目前全國多地土地使用權(quán)到期，全國各地相關(guān)法律對房屋產(chǎn)權(quán)年限有不同規(guī)定。房屋產(chǎn)權(quán)到期后我們?nèi)绾翁幹?？目前國?nèi)大多數(shù)城市都面臨房屋產(chǎn)權(quán)年限屆滿問題。產(chǎn)權(quán)年限屆滿后，房屋所有者可依法要求續(xù)交土地出讓金或房屋補償費。

　　補交土地出讓金后即可獲得土地使用權(quán)。國家對土地上建筑物產(chǎn)權(quán)到期后如何處理沒有相關(guān)法律規(guī)定。不過有一點可以明確：房屋所有權(quán)人可以依法對其在土地上新建的房屋行使占有、使用、收益和處分權(quán)利。

　　常見的房屋產(chǎn)權(quán)問題有哪些？

　　1、產(chǎn)權(quán)交易限制

　　就算是有產(chǎn)權(quán)證書的房子也不一定能夠在二手房市場中交易，有些房子的產(chǎn)權(quán)受到交易限制，如存在被抵押、涉訟、被列入拆遷范圍、土地使用權(quán)性質(zhì)為集體或劃撥、屬于安居用房等不能上市交易的問題。如軍產(chǎn)、院（醫(yī)院）產(chǎn)、校（學校）產(chǎn)的公房，必須經(jīng)原產(chǎn)權(quán)單位蓋章后才能出讓，而大多數(shù)這樣的單位都不允許其職工向外人出售房屋。

　　2、小產(chǎn)權(quán)房

　　有些房子是屬于沒有產(chǎn)權(quán)證書的，比如說小產(chǎn)權(quán)房，小產(chǎn)權(quán)房是指在農(nóng)民集體土地上建設(shè)的房屋，未繳納土地出讓金等費用。小產(chǎn)權(quán)房占用的是集體土地，按照我國現(xiàn)行法律，這類土地只能用于農(nóng)業(yè)生產(chǎn)或者作為農(nóng)民的宅基地，土地使用權(quán)不得出讓、轉(zhuǎn)讓，只有待土地性質(zhì)由集體變?yōu)閲袝r，才能在二級市場上進行房產(chǎn)交易。

　　3、承租人優(yōu)先購買權(quán)

　　很多房子在出售之前往往都是出租給他人住的，大家可別忽視了承租人的權(quán)益，根據(jù)相關(guān)法律規(guī)定，在同等條件下，房屋的承租人具備優(yōu)先購買該房屋的權(quán)利，所以必須得到該承租人不購買房屋的書面承諾，或是等租賃關(guān)系結(jié)束后再購買該套房屋。

　　4、長期未辦房產(chǎn)證的房子

　　對于長期未辦房產(chǎn)證的房子，小編建議大家也慎買，如果購買的房子已經(jīng)有多年的房齡，而房主只有購房合同和發(fā)票，一直未辦理產(chǎn)權(quán)證，這類房產(chǎn)很可能因為開發(fā)商的問題，導致最終無法辦理產(chǎn)權(quán)證。這個時候買方要仔細查詢，到底是因房主不愿意繳納稅費而未辦理，還是房子存在其他問題，導致無法辦證。

　　從2021年起，每一套大產(chǎn)權(quán)房子都擁有三種不同的物權(quán)屬性，分別是土地使用權(quán)、房屋產(chǎn)權(quán)、居住權(quán)。

　　居住權(quán)是獨立于土地使用權(quán)、房屋產(chǎn)權(quán)外、新增的第三種屬性?？梢岳斫鉃閱渭兘o居住人設(shè)置的1個物權(quán)類型。帶有居住權(quán)的房子原則上無償設(shè)立、不能出租，居住權(quán)不得轉(zhuǎn)讓、繼承。

　　為方便理解，舉幾個例子。

　　I、老李是一套房的房主，同時擁有以上3種權(quán)利。但老李年事已高、需要人照料，又沒有太多養(yǎng)老金。如果賣掉房子自己就沒地方住了，如果不賣錢又不夠。怎么辦呢？按照2021年新規(guī)，老李可以將居住權(quán)單獨轉(zhuǎn)讓給小王，與小王簽訂居住權(quán)轉(zhuǎn)讓協(xié)議。小王定期或一次性支付給老李一筆費用，小王就擁有了房屋的居住權(quán)。

　　II、老李有1個保姆，對老李照料有加。老李怕自己過世后保姆沒地方住，于是老李與保姆無償簽訂“居住權(quán)”協(xié)議，并至房管局備案登記。有了這份居住權(quán)協(xié)議，保姆就有權(quán)在約定時間內(nèi)一直住在老李房子里，沒人可以趕走。而這套房子，按規(guī)定不得再出租。

　　當然，這套房子房屋產(chǎn)權(quán)還在老李手里，房屋產(chǎn)權(quán)依然可以買賣、繼承。但居住權(quán)不能轉(zhuǎn)讓、繼承，試問誰會買里面住著人的房子呢？

　　類似可能還有很多。居住權(quán)設(shè)立初衷，是讓一些只有一套房的人，或者不想賣掉房子的人，可以通過單獨轉(zhuǎn)讓居住權(quán)的方式獲得收益。但居住權(quán)的確可能引起一些不必要的麻煩，還是多了解為好。

　　被執(zhí)行人購買的預售商品房，如何執(zhí)行?

　　被執(zhí)行人已將房款全部支付給開放商(被執(zhí)行人自付一部分，銀行貸款一部分)，銀行辦理了抵押預告登記(預抵押登記)，開發(fā)商在預售房產(chǎn)辦理抵押權(quán)登記之前對銀行貸款承擔階段性連帶擔保責任的商品房預售情形下，預售的商品房被法院預查封后，開發(fā)商或被執(zhí)行人以仲裁或訴訟方式解除合同的，不得對抗人民法院的執(zhí)行，人民法院可以繼續(xù)執(zhí)行預售房產(chǎn)。

　　人民法院在辦理預售商品房預查封時，除向房產(chǎn)登記部門送達預查封有關(guān)法律文書之外，還應(yīng)及時向開發(fā)商送達預查封裁定和協(xié)助執(zhí)行通知書，告知預售商品房已被法院預查封，擅自向被執(zhí)行人退款承擔法律責任。

　　在人民法院辦理預售商品房預查封后向開發(fā)商送達預查封裁定和協(xié)助執(zhí)行通知書前，開發(fā)商已退還給被執(zhí)行人的款項，在變價款中預先扣除支付給開發(fā)商。向開發(fā)商送達預查封裁定和協(xié)助執(zhí)行通知書后，開發(fā)商擅自退還給被執(zhí)行人的款項，由開發(fā)商自行追索。

　　對于開發(fā)商已退還銀行的相應(yīng)款項，在變價款中預先扣除支付給開發(fā)商。開發(fā)商尚未退還銀行相應(yīng)款項的，在變價款中預先扣除銀行貸款相應(yīng)款項支付給銀行，并通知開發(fā)商。

　　因為《中華人民共和國物權(quán)法》的規(guī)定，登記完成才標志著不動產(chǎn)物權(quán)變動的最終完成，因而借名人不是房屋的所有權(quán)人，其享有的僅是債權(quán)請求權(quán)，而非物權(quán)。

　　物權(quán)法第十七條規(guī)定了不動產(chǎn)登記簿登記的效力，系維護物權(quán)的公示原則，不能通過雙方私下的協(xié)議來抵銷物權(quán)法的該項原則，僅應(yīng)認可借名的債權(quán)效力，不能直接確認權(quán)利歸屬。

　　其次，在執(zhí)行異議之訴中的“借名買房”涉及到第三方，即申請執(zhí)行人的利益。此時應(yīng)該維持物權(quán)登記的推定力，保護善意第三人的利益。

　　在“借名買房”行為中，借名人與出名人協(xié)商一致，使得事實物權(quán)和法律物權(quán)在進行房屋登記的時候相分離，該分離產(chǎn)生的法律風險應(yīng)由當事人自行承擔，相比于其意思自由，善意的申請執(zhí)行人的合法權(quán)益更值得保護。

　　另外，從《最高人民法院關(guān)于人民法院辦理執(zhí)行異議和復議案件若干問題的規(guī)定》第二十八條規(guī)定出發(fā)，對于房屋未登記在借名人名下而登記在他人名下，其本身也存在過錯，也因此不能排除強制執(zhí)行。