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　　由于購買的“小產(chǎn)權房”是國家不認可的，購買人在法律上并非屬于合法的物權享有者，一旦國家要鐵了心要強拆，對于購買“小產(chǎn)權房”的人而言，依法是得不到補償?shù)?，國家也是不可能予以補償?shù)摹?

　　1.“小產(chǎn)權房”交易流通中簽訂的合同通常都屬于無效合同。當然，本律師也曾見到過有法院判決“小產(chǎn)權房”的交易合同有效的，但是目前我國司法實踐中，判決合同無效是主流觀點，也是符合法律規(guī)定。對于極個別法院判決確認“小產(chǎn)權房”交易所簽訂的合同為有效，估計是迫于當?shù)卣畨毫蛘呤穷櫦扇后w事件。實務中，由于“小產(chǎn)權房”的交易流通所簽訂的合同是無效的，當購“小產(chǎn)權房”人主張賠償時，人民法院可能會因為購“小產(chǎn)權房”人自身有過錯，而不支持購“小產(chǎn)權房”人的要求賠償損失的訴訟請求。

　　由于“小產(chǎn)權房”的特殊法律屬性，使得“小產(chǎn)權房”的交易流通存在很多的限制，因為“小產(chǎn)權房”只具有商品房的使用性質(zhì)，但缺乏商品房的法律性質(zhì)，“小產(chǎn)權房”本質(zhì)上屬于農(nóng)房，不屬于商品房。所以，一旦“小產(chǎn)權房”房屋質(zhì)量出現(xiàn)問題、公共設施維護等出現(xiàn)爭議時，在司法審判實踐中，法律法規(guī)及國家政策對商品房的相關規(guī)定和制度不適用于“小產(chǎn)權房”，人民法院在審理“小產(chǎn)權房”交易流通案件時，不能使用商品房買賣的相關法律規(guī)定及司法解釋的規(guī)定，在此情況下，對于購買“小產(chǎn)權房”的人而言，權益很難得到保護。

　　2.對于購買的是真正建設中的“小產(chǎn)權房”，購買人與出賣人簽訂合同并支付購房價款后，一旦國土主管部門、建設主管部門、城管部門、農(nóng)業(yè)農(nóng)村主管部門進行政策嚴肅整頓，特別是政府大力推動拆違執(zhí)法時，在建中的“小產(chǎn)權房”可能就會胎死腹中，被相關部門進行整治和強制拆違。一旦被行政強制拆除后，作為購買“小產(chǎn)權房”的一方而言，只能向出賣人或開發(fā)商要求退款，索要已經(jīng)支付的購房款。但是，如果一旦出賣人或開發(fā)商跑路或者缺乏退款能力，那么對于購買“小產(chǎn)權房”的市民而言，“小產(chǎn)權房”房屋未拿到，購房款也未索要成功，那真是偷雞不成蝕把米，悔恨已晚亦。

　　可能有人會提出來，在國家主管部門進行強拆的時候，要求國家補償，否則不允許拆除。對于有此想法的人，本律師表示理解和同情。

　　3.“小產(chǎn)權房”得不到法律認可和保護，無法辦理合法的產(chǎn)權手續(xù)，隨時都存在被政府按照違法建筑進行強拆的重大風險，在此情況下，已經(jīng)購買“小產(chǎn)權房”的人要想再流轉、交易也就會更難?！靶‘a(chǎn)權房”交易流通受限，那么“小產(chǎn)權房”的保值、增值就很難，購買“小產(chǎn)權房”作為投資，那必然是失敗的。

　　通俗的說，由國家發(fā)產(chǎn)權證的房屋即為大產(chǎn)權房，不是由國家發(fā)產(chǎn)權證的房屋即為小產(chǎn)權房。

　　一、大產(chǎn)權房，指的是開發(fā)商經(jīng)過國家出讓方式獲得土地的開發(fā)權，房屋竣工后由開發(fā)商辦理相關手續(xù)，將每套房屋的房產(chǎn)所有權及土地使用權分證辦理到購房者名下，即：購房者擁有獨立的《房產(chǎn)證》及《土地證》的房屋才是大產(chǎn)權房。其中房產(chǎn)產(chǎn)權是永久屬于購房者的，土地因為《中華人民共和國憲法》的規(guī)定在我國只能擁有使用權，包括70年、50年和40年三種，到期后都要“有償續(xù)期”。

　　二、小產(chǎn)權房，一般分為三類：

　　一是在集體建設用地上建成的，即宅基地上建成的房屋，土地使用權屬于集體所有；

　　二是在集體企業(yè)用地或者占用耕地、林地違規(guī)建設的房屋，屬于違法建筑；

　　三是各類農(nóng)業(yè)園或養(yǎng)老院的建設的房屋。

　　購房人與開發(fā)商簽有正式或非正式《商品房買賣合同》或者《房地產(chǎn)開發(fā)建設項目招標投標、規(guī)劃設計方案審查和施工圖審查驗收管理辦法》及相關規(guī)定的商品房（包括別墅和其他類房地產(chǎn)）是合法商品房（國家承認）。

　　購買人必須購買“小產(chǎn)權房”后不能再向國家轉讓該房產(chǎn)，否則屬于違規(guī)項目！根據(jù)我國法律規(guī)定，只有繳納了土地出讓金和房屋專項維修資金后才可以向政府辦理不動產(chǎn)權證。

　　我們都知道，賣房賣的只是房屋的使用期，那么，房子產(chǎn)權到期后怎么辦？

　　相信大家都有聽說過房屋產(chǎn)權年限的問題吧，所謂的房屋產(chǎn)權到期是指房屋占用的土地使用年限到期了。房屋產(chǎn)權年限一般有40年、50年和70年三種。

　　雖然第一批產(chǎn)權到期的房子還沒有出現(xiàn)，但不少人已經(jīng)開始擔心產(chǎn)權到期之后的問題了，房屋的土地產(chǎn)權年限到期前向房屋所屬的管理部門提出續(xù)期申請，房屋的管理部門根據(jù)房屋所占土地的實際情況審核，土地可以繼續(xù)使用的房屋。

　　目前全國多地土地使用權到期，全國各地相關法律對房屋產(chǎn)權年限有不同規(guī)定。房屋產(chǎn)權到期后我們?nèi)绾翁幹?？目前國?nèi)大多數(shù)城市都面臨房屋產(chǎn)權年限屆滿問題。產(chǎn)權年限屆滿后，房屋所有者可依法要求續(xù)交土地出讓金或房屋補償費。

　　補交土地出讓金后即可獲得土地使用權。國家對土地上建筑物產(chǎn)權到期后如何處理沒有相關法律規(guī)定。不過有一點可以明確：房屋所有權人可以依法對其在土地上新建的房屋行使占有、使用、收益和處分權利。

　　隨著城市化進程的加快，小區(qū)內(nèi)的公共綠地作為提升居住環(huán)境的重要組成部分，其保護與利用問題日益受到關注。然而，在現(xiàn)實生活中，我們時常會見到小區(qū)內(nèi)的公共綠地被個別業(yè)主占用建設私人設施的情況，這不僅破壞了小區(qū)的整體規(guī)劃和美觀，更侵害了其他業(yè)主的合法權益。作為上海律師咨詢網(wǎng)律師，我們深知這一問題的嚴重性，本文將從法律角度對小區(qū)內(nèi)公共綠地被占用建設私人設施引發(fā)的糾紛進行深入剖析，并提出相應的解決方案。

　　二、小區(qū)內(nèi)公共綠地的法律屬性

　　根據(jù)《中華人民共和國民法典》第二百七十四條的規(guī)定：“建筑區(qū)劃內(nèi)的綠地，屬于業(yè)主共有，但是屬于城鎮(zhèn)公共綠地或者明示屬于個人的除外?！边@一規(guī)定明確了小區(qū)內(nèi)公共綠地的法律屬性，即屬于全體業(yè)主共有。任何單位和個人都不得擅自占用、處分業(yè)主共有的公共綠地。

　　同時，《最高人民法院關于審理建筑物區(qū)分所有權糾紛案件具體應用法律若干問題的解釋》第十四條也規(guī)定：“建設單位或者其他行為人擅自占用、處分業(yè)主共有部分、改變其使用功能或者進行經(jīng)營性活動，權利人請求排除妨害、恢復原狀、確認處分行為無效或者賠償損失的，人民法院應予支持。”這一解釋進一步明確了業(yè)主對于共有部分的權利以及侵害業(yè)主權利行為的法律后果。

　　三、小區(qū)內(nèi)公共綠地被占用建設私人設施的糾紛表現(xiàn)

　　在實際生活中，小區(qū)內(nèi)公共綠地被占用建設私人設施的糾紛表現(xiàn)多種多樣。有的業(yè)主擅自在公共綠地上搭建房屋、圍欄等設施，用于居住、儲物或停車；有的業(yè)主在公共綠地上種植農(nóng)作物、樹木等，將綠地變?yōu)椤八饺嘶▓@”；還有的業(yè)主將公共綠地硬化后用于個人娛樂或經(jīng)營活動。這些行為不僅破壞了小區(qū)的整體規(guī)劃和美觀，更嚴重侵害了其他業(yè)主的合法權益。

　　四、上海律師咨詢網(wǎng)律師對糾紛的法律分析

　　侵權行為的認定

根據(jù)前述法律規(guī)定，擅自占用、處分業(yè)主共有的公共綠地屬于侵權行為。在糾紛發(fā)生后，首先需要確定是否存在侵權行為。這包括以下幾個方面：一是行為人是否擅自占用了公共綠地；二是行為人是否改變了公共綠地的使用功能或進行了經(jīng)營性活動；三是行為人是否侵害了其他業(yè)主的合法權益。

　　侵權責任的承擔

一旦確定存在侵權行為，行為人就需要承擔相應的侵權責任。根據(jù)《中華人民共和國民法典》的規(guī)定，侵權責任包括停止侵害、排除妨礙、恢復原狀、賠償損失等。在具體案件中，法院會根據(jù)侵權行為的性質(zhì)、程度以及造成的后果等因素來確定侵權責任的承擔方式。

　　業(yè)主大會和業(yè)主委員會的角色

業(yè)主大會和業(yè)主委員會作為小區(qū)業(yè)主的自治組織，在維護業(yè)主合法權益方面發(fā)揮著重要作用。在公共綠地被占用建設私人設施的糾紛中，業(yè)主大會和業(yè)主委員會可以代表全體業(yè)主提起訴訟或采取其他維權措施。同時，他們還可以通過制定和修改管理規(guī)約等方式來規(guī)范業(yè)主的行為，預防類似糾紛的發(fā)生。

　　物業(yè)公司的職責

物業(yè)公司作為受業(yè)主委托管理小區(qū)的單位，在維護小區(qū)公共秩序和共有部分權益方面負有重要職責。在公共綠地被占用建設私人設施的糾紛中，物業(yè)公司應當及時制止侵權行為并報告相關行政主管部門。同時，他們還可以通過勸說、調(diào)解等方式協(xié)助解決糾紛。

　　五、上海律師咨詢網(wǎng)律師的維權建議

　　及時制止侵權行為

當發(fā)現(xiàn)小區(qū)內(nèi)公共綠地被占用建設私人設施時，業(yè)主應第一時間向物業(yè)公司反映情況并要求其立即制止侵權行為。同時，業(yè)主還可以向業(yè)主大會或業(yè)主委員會報告情況并尋求幫助。

　　收集證據(jù)并提起訴訟

如果物業(yè)公司無法制止侵權行為或者侵權行為持續(xù)存在，業(yè)主應收集相關證據(jù)（如照片、視頻、證人證言等）并向法院提起訴訟。在訴訟過程中，業(yè)主應明確訴訟請求并提交充分的證據(jù)來支持自己的主張。

　　加強業(yè)主之間的溝通與合作

在維權過程中，業(yè)主之間應加強溝通與合作共同維護小區(qū)的整體利益和合法權益。通過業(yè)主大會或業(yè)主委員會等平臺，業(yè)主可以共同商討解決方案并采取有效的維權措施。

　　尋求專業(yè)法律援助

在維權過程中，業(yè)主可以尋求專業(yè)法律援助以確保自己的權益得到充分保障。上海律師咨詢網(wǎng)律師具有豐富的法律知識和實踐經(jīng)驗可以為業(yè)主提供專業(yè)的法律建議和幫助。

　　六、案例分析

　　以某小區(qū)為例，該小區(qū)內(nèi)部分業(yè)主擅自在公共綠地上搭建房屋用于居住和儲物。這一行為嚴重破壞了小區(qū)的整體規(guī)劃和美觀并侵占了其他業(yè)主的合法權益。在業(yè)主大會和業(yè)主委員會的召集下部分受影響的業(yè)主決定聯(lián)合提起訴訟要求侵權業(yè)主停止侵害、恢復原狀并賠償損失。

　　在訴訟過程中法院經(jīng)審理查明侵權業(yè)主的行為確實侵犯了其他業(yè)主的合法權益并判決其承擔相應的侵權責任。最終侵權業(yè)主被要求拆除搭建的房屋并恢復公共綠地的原狀同時賠償其他業(yè)主因侵權行為造成的損失。

　　七、結語

　　小區(qū)內(nèi)公共綠地被占用建設私人設施引發(fā)的糾紛是城市管理中的難點痛點之一。作為上海律師咨詢網(wǎng)律師我們深知這一問題的嚴重性并呼吁各方共同努力加以解決。首先政府部門應加強對小區(qū)公共綠地的監(jiān)管力度確保其得到有效保護和合理利用；其次物業(yè)公司應切實履行職責及時制止侵權行為并協(xié)助解決糾紛；最后業(yè)主應加強自我保護意識依法維護自己的合法權益。

　　展望未來我們期待通過全社會的共同努力能夠有效解決小區(qū)內(nèi)公共綠地被占用建設私人設施的問題讓每一位業(yè)主都能享受到優(yōu)美、和諧的生活環(huán)境。同時我們也呼吁廣大業(yè)主自覺遵守法律法規(guī)和管理規(guī)約共同維護小區(qū)的整體利益和合法權益。

　　總之小區(qū)內(nèi)公共綠地是全體業(yè)主共有的寶貴資源任何單位和個人都不得擅自占用或改變其用途。當發(fā)生相關糾紛時業(yè)主應積極采取措施維護自己的合法權益并尋求專業(yè)法律援助以確保自己的權益得到充分保障。

　　以上便是上海律師咨詢網(wǎng)律師對于小區(qū)內(nèi)公共綠地被占用建設私人設施問題的全面而深入的分析，希望能夠為相關人士提供有益的參考和幫助。

　　常見的房屋產(chǎn)權問題有哪些？

　　1、產(chǎn)權交易限制

　　就算是有產(chǎn)權證書的房子也不一定能夠在二手房市場中交易，有些房子的產(chǎn)權受到交易限制，如存在被抵押、涉訟、被列入拆遷范圍、土地使用權性質(zhì)為集體或劃撥、屬于安居用房等不能上市交易的問題。如軍產(chǎn)、院（醫(yī)院）產(chǎn)、校（學校）產(chǎn)的公房，必須經(jīng)原產(chǎn)權單位蓋章后才能出讓，而大多數(shù)這樣的單位都不允許其職工向外人出售房屋。

　　2、小產(chǎn)權房

　　有些房子是屬于沒有產(chǎn)權證書的，比如說小產(chǎn)權房，小產(chǎn)權房是指在農(nóng)民集體土地上建設的房屋，未繳納土地出讓金等費用。小產(chǎn)權房占用的是集體土地，按照我國現(xiàn)行法律，這類土地只能用于農(nóng)業(yè)生產(chǎn)或者作為農(nóng)民的宅基地，土地使用權不得出讓、轉讓，只有待土地性質(zhì)由集體變?yōu)閲袝r，才能在二級市場上進行房產(chǎn)交易。

　　3、承租人優(yōu)先購買權

　　很多房子在出售之前往往都是出租給他人住的，大家可別忽視了承租人的權益，根據(jù)相關法律規(guī)定，在同等條件下，房屋的承租人具備優(yōu)先購買該房屋的權利，所以必須得到該承租人不購買房屋的書面承諾，或是等租賃關系結束后再購買該套房屋。

　　4、長期未辦房產(chǎn)證的房子

　　對于長期未辦房產(chǎn)證的房子，小編建議大家也慎買，如果購買的房子已經(jīng)有多年的房齡，而房主只有購房合同和發(fā)票，一直未辦理產(chǎn)權證，這類房產(chǎn)很可能因為開發(fā)商的問題，導致最終無法辦理產(chǎn)權證。這個時候買方要仔細查詢，到底是因房主不愿意繳納稅費而未辦理，還是房子存在其他問題，導致無法辦證。

　　從2021年起，每一套大產(chǎn)權房子都擁有三種不同的物權屬性，分別是土地使用權、房屋產(chǎn)權、居住權。

　　居住權是獨立于土地使用權、房屋產(chǎn)權外、新增的第三種屬性?？梢岳斫鉃閱渭兘o居住人設置的1個物權類型。帶有居住權的房子原則上無償設立、不能出租，居住權不得轉讓、繼承。

　　為方便理解，舉幾個例子。

　　I、老李是一套房的房主，同時擁有以上3種權利。但老李年事已高、需要人照料，又沒有太多養(yǎng)老金。如果賣掉房子自己就沒地方住了，如果不賣錢又不夠。怎么辦呢？按照2021年新規(guī)，老李可以將居住權單獨轉讓給小王，與小王簽訂居住權轉讓協(xié)議。小王定期或一次性支付給老李一筆費用，小王就擁有了房屋的居住權。

　　II、老李有1個保姆，對老李照料有加。老李怕自己過世后保姆沒地方住，于是老李與保姆無償簽訂“居住權”協(xié)議，并至房管局備案登記。有了這份居住權協(xié)議，保姆就有權在約定時間內(nèi)一直住在老李房子里，沒人可以趕走。而這套房子，按規(guī)定不得再出租。

　　當然，這套房子房屋產(chǎn)權還在老李手里，房屋產(chǎn)權依然可以買賣、繼承。但居住權不能轉讓、繼承，試問誰會買里面住著人的房子呢？

　　類似可能還有很多。居住權設立初衷，是讓一些只有一套房的人，或者不想賣掉房子的人，可以通過單獨轉讓居住權的方式獲得收益。但居住權的確可能引起一些不必要的麻煩，還是多了解為好。

　　被執(zhí)行人購買的預售商品房，如何執(zhí)行?

　　被執(zhí)行人已將房款全部支付給開放商(被執(zhí)行人自付一部分，銀行貸款一部分)，銀行辦理了抵押預告登記(預抵押登記)，開發(fā)商在預售房產(chǎn)辦理抵押權登記之前對銀行貸款承擔階段性連帶擔保責任的商品房預售情形下，預售的商品房被法院預查封后，開發(fā)商或被執(zhí)行人以仲裁或訴訟方式解除合同的，不得對抗人民法院的執(zhí)行，人民法院可以繼續(xù)執(zhí)行預售房產(chǎn)。

　　人民法院在辦理預售商品房預查封時，除向房產(chǎn)登記部門送達預查封有關法律文書之外，還應及時向開發(fā)商送達預查封裁定和協(xié)助執(zhí)行通知書，告知預售商品房已被法院預查封，擅自向被執(zhí)行人退款承擔法律責任。

　　在人民法院辦理預售商品房預查封后向開發(fā)商送達預查封裁定和協(xié)助執(zhí)行通知書前，開發(fā)商已退還給被執(zhí)行人的款項，在變價款中預先扣除支付給開發(fā)商。向開發(fā)商送達預查封裁定和協(xié)助執(zhí)行通知書后，開發(fā)商擅自退還給被執(zhí)行人的款項，由開發(fā)商自行追索。

　　對于開發(fā)商已退還銀行的相應款項，在變價款中預先扣除支付給開發(fā)商。開發(fā)商尚未退還銀行相應款項的，在變價款中預先扣除銀行貸款相應款項支付給銀行，并通知開發(fā)商。