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　　最近，不少網(wǎng)友反映，因為房產(chǎn)買賣出現(xiàn)糾紛，自己就無法再次買房。近日，成都市住建局對市民反映最多的房產(chǎn)買賣糾紛問題進行了回應。記者調(diào)查發(fā)現(xiàn)，不少二手房存在無法再次交易的問題，這也成為很多網(wǎng)友關注和熱議的話題。那么房產(chǎn)買賣糾紛到底如何處理？

　　1、房子是父母、配偶、子女等共同共有的房產(chǎn)，但父母不是房屋的產(chǎn)權(quán)人，房產(chǎn)不能辦理抵押、查封、分割登記等手續(xù)。

　　房屋在父母名下，買賣合同有效嗎？首先，我國法律并沒有規(guī)定子女與父母在一起時可以繼承房屋的所有權(quán)。所以，父母在與子女簽訂購房合同時，要把雙方的名字都帶上，并在合同中注明這一點。其次，如果父母不想給子女購買二手房，可以協(xié)議將其婚前房子改成子女個人財產(chǎn)。因為子女已經(jīng)成年，享有完全民事行為能力，有獨立的意志及行為能力。

　　2、房屋產(chǎn)權(quán)人沒有取得房屋所有權(quán)證或者不是房屋共有人，不能辦理房屋所有權(quán)證（不能辦理抵押、查封、分割登記等手續(xù)）。

　　房屋共有人應在房屋買賣合同中明確共有房屋的權(quán)利歸屬。如果是在辦理房屋所有權(quán)證之前形成產(chǎn)權(quán)共有關系的，如雙方對該房屋的買賣不存在合同關系的話，則房屋共有人應共同承擔共有房屋的民事責任。如果在辦理房屋所有權(quán)證之前形成了該房屋產(chǎn)權(quán)共有關系的話，如有多個共有人出現(xiàn)且房屋共有權(quán)人未放棄對該房屋的所有權(quán)，則房屋所有權(quán)歸其他共有人所有。房屋共有人在辦理房屋所有權(quán)證之前享有對房屋財產(chǎn)權(quán)利的處分優(yōu)先權(quán)，在沒有其他共有人提出異議之前也享有對房屋財產(chǎn)權(quán)利。對于房屋共有人之間關于房屋財產(chǎn)權(quán)利歸屬存在爭議的，可以根據(jù)法律規(guī)定進行調(diào)解或者訴訟。但在調(diào)解時必須以權(quán)利人為被調(diào)解人進行身份證明其有放棄權(quán)利和義務的抗辯理由或者符合法律規(guī)定為前提。

　　3、房產(chǎn)未辦完抵押或查封手續(xù)；

　　如果房子沒有辦理完抵押或查封手續(xù)，那么購房者無法辦理網(wǎng)簽手續(xù)。因為沒有房產(chǎn)證過戶的話就無法辦理網(wǎng)簽手續(xù)。而且，如果該房子已經(jīng)被法院查封過，就無法進行網(wǎng)簽了。

　　4、房屋未辦理過戶手續(xù)；

　　這種情況是賣方的違約行為。賣方違約時，一般情況下會對房屋進行拍賣。拍賣后會將房屋進行再次出售。如果買方支付了大部分房款或者全部房款之后，并未將房屋過戶到自己名下就開始進行交易，那么這種情況下，買方可能無法再次獲得房屋的產(chǎn)權(quán)。同時買方必須要支付全部房款與賣家完成過戶。

　　5、簽訂購房合同時沒有房屋所有權(quán)證原件及復印件等資料；

　　簽訂購房合同時沒有房屋所有權(quán)證原件及復印件等資料；簽訂房屋買賣合同時房屋已被抵押或查封。這種情況需要提交抵押或查封申請書、法院批準文件、人民法院查封房產(chǎn)的通知書、人民法院房屋凍結(jié)通知書、法院凍結(jié)房產(chǎn)裁定書等資料。如果購房人在簽訂房屋買賣合同時并未提交上述材料或這些資料未能提交原件或復印件等資料的，購房者可與該房屋所在區(qū)縣人民法院或不動產(chǎn)登記機構(gòu)簽訂房屋買賣合同。在法律上該合同不具有法律效力。所以購房人只能向法院或不動產(chǎn)登記機構(gòu)申請撤銷該合同。

　　很多朋友在買房時都會遇到這樣的問題，二手房是法拍房嗎？法拍房有什么特點？今天我們就來聊聊這個話題。

　　1、無產(chǎn)權(quán)限制

　　在法拍房的買賣過程中，房屋沒有產(chǎn)權(quán)限制，可以直接購買。而二手房則需要繳納契稅、增值稅、個人所得稅、土地出讓金等各種稅費。其中最主要的一項就是契稅和個稅。因此如果購買二手房則需要多交契稅。

　　2、無需貸款

　　購買二手房，需要貸款，利息高，且需要等很長時間，甚至幾年。而買法拍房則不用等，在拍賣行拍賣結(jié)束后由法院直接辦理貸款。法拍房與普通二手房相比，購房者只需要一次性支付全款就可以了。

　　3、產(chǎn)權(quán)清晰

　　法拍房一般只涉及一個權(quán)利人，就是法院。所以法拍房在進行交易時無需擔心房屋產(chǎn)權(quán)不清晰的問題。而很多法拍房雖然產(chǎn)權(quán)清晰，但是有多處抵押或者涉及其它債務糾紛等問題需要處理糾紛。如果房屋本身存在多處查封和限制交易的情況，那么法拍房就有可能會被拍賣出去；如果房屋本身存在債權(quán)債務糾紛或涉及其他債務糾紛的話，那么法拍房也可能會被拍賣出去；因為法拍房的產(chǎn)權(quán)人在發(fā)生不愉快事件時可能會被法院強制執(zhí)行，導致交易無法進行。這樣也就給購房者造成了一定的風險問題。

　　4、不限購

　　法拍房屬于非住宅，不限購。購買法拍房的個人，只要有購房資格，就可以買法拍房。沒有限購的城市可購買法拍房，沒有購房資格的城市無法購買法拍房上的房源。同時也能讓購買者享受到便宜的價格體驗，省去購房成本。

　　5、無戶口限制

　　法拍房是可以落戶的，但是，法拍房如果存在無戶口限制的問題，也是有限制的。法院拍賣房屋后，買受人是可以將戶口遷入房屋的。但這需要經(jīng)過公安機關的審核。公安機關審核通過后才能將房主的戶口遷出房屋。

　　購買二手房有很多種選擇方式，有的人可能會想，到底是賣房好呢？還是出租好呢？買二手房和賣二手房有什么不同呢？下面就讓我們來詳細了解一下吧！

　　1、房屋性質(zhì)不同

　　買二手房是屬于房改房，是在已經(jīng)建好的房屋上進行二次開發(fā)，或者是開發(fā)商通過合作開發(fā)的方式，在土地性質(zhì)上就是普通商品房，即沒有房產(chǎn)證，也就是俗稱的“五證”。而賣二手車的話就屬于產(chǎn)權(quán)交易，是土地性質(zhì)為住宅的行為。所以在交易的時候就要考慮到該房屋的產(chǎn)權(quán)問題。

　　2、支付金額不同

　　買房子是以貸款方式來購買，一般在交易的時候都會要求賣家支付首付和首付款，這樣才能保證房子順利過戶。而賣房子則是直接付全款買，比較麻煩。另外，二手房的房齡一般在20年以上，所以需要考慮一定的資金占用問題。

　　3、買賣合同不同

　　房屋買賣合同是商品房買賣的必備文件，主要包括產(chǎn)權(quán)、面積、價款、交房時間、辦理房產(chǎn)證時間、房屋交付時間等。購房者在簽訂合同時，要仔細閱讀合同條款，比如什么情況下可以解除合同，什么情況下需要支付違約金等。由于賣方是在同一地區(qū)的同一社區(qū)內(nèi)居住多年，所以，為了避免以后因為類似情況發(fā)生糾紛，購房者要和賣方簽訂二手房買賣合同，明確雙方權(quán)利義務關系。這也是在簽購房合同時的注意事項。另外，還需要注意房屋交接時間的問題。

　　4、交易稅費與費用標準不同

　　二手房的交易稅費要比購買商品房高出不少，比如，根據(jù)相關政策規(guī)定，二手房買賣不需要繳納契稅、個人所得稅等。但是二手房也有相應的稅費標準，比如，普通二手房交易需要征收個人所得稅，稅率為3%,而非普通二手房的交易是免個稅的，只需要個人所得稅0.5%。同時，在日常生活中，很多二手房購房者會以“買賣雙方”的身份，收取一定的“買賣”傭金。在這種情況下，購買二手房的人就需要多出一筆費用，例如，買賣雙方各交2萬元傭金；而出售房屋的人就需要繳納5萬元中介服務費。

　　5、房子出售價格和稅費繳納時間有關

　　如果房子是屬于家庭唯一住房，或者是擁有兩套及以上住房的，則不能辦理房產(chǎn)證。所以在辦理房產(chǎn)證的時候，一定要注意房子的稅費繳納時間。如果房屋已經(jīng)繳納了房產(chǎn)契稅、個稅和印花稅等，那么在辦理房產(chǎn)證時會被要求繳納相應的稅費及利息、手續(xù)費等，也是很大一筆費用。所以買二手房相比出租二手房稅費相對較高。

　　二手房的交易手續(xù)包括買賣雙方簽訂二手房買賣合同、賣方交房、辦理房屋過戶手續(xù)等各個環(huán)節(jié)。如果想要購買新房，在購買之前應該做好房屋產(chǎn)權(quán)手續(xù)的辦理工作，以避免日后產(chǎn)生糾紛或產(chǎn)權(quán)糾紛等問題?，F(xiàn)在，購買二手房必須先完成產(chǎn)權(quán)登記手續(xù)和銀行貸款手續(xù)的辦理并繳納房屋買賣服務費。下面，就讓我們來詳細了解一下二手房買賣手續(xù)都有哪些流程以及辦理費用是多少。

　　一、簽訂房產(chǎn)契約

　　在房地產(chǎn)交易管理部門辦理完產(chǎn)權(quán)登記手續(xù)后，買賣雙方應先到房地產(chǎn)交易管理部門領取房屋所有權(quán)證，如有抵押的須在抵押結(jié)束后的一個月內(nèi)到房地產(chǎn)監(jiān)督管理部門領取產(chǎn)權(quán)證。如是購買經(jīng)濟適用房又不能進行房屋產(chǎn)權(quán)登記，則在商品房買賣契約中約定有房屋限制轉(zhuǎn)讓的條款。在簽訂契約時，雙方應就房屋價款、付款方式、房屋交付條件、辦理產(chǎn)權(quán)過戶、房屋交付條件等事項協(xié)商一致。如買賣雙方不能達成一致意見時，可向房地產(chǎn)管理部門提出書面申請，經(jīng)審核同意后可簽訂房地產(chǎn)交易管理合同或房產(chǎn)買賣契約或簽訂房地產(chǎn)買賣契約時應當交納房地產(chǎn)稅。

　　二、繳納稅費和辦理產(chǎn)權(quán)登記手續(xù)

　　買賣雙方要在房地產(chǎn)交易管理部門辦理完房屋產(chǎn)權(quán)登記后，才能將房產(chǎn)證發(fā)放到買方手中。購房者應先到房地產(chǎn)交易管理部門繳納相關稅費。在辦理完稅費之后，買賣雙方就應該持房地產(chǎn)交易管理部門要求的證明文件向房地產(chǎn)交易管理部門申請辦理產(chǎn)權(quán)登記手續(xù)。由于不同小區(qū)其辦理產(chǎn)權(quán)登記的要求和流程不同，購房者可向當?shù)胤康禺a(chǎn)管理部門咨詢。

　　三、過戶和交房

　　辦理房產(chǎn)過戶手續(xù)的時間為：在賣方取得房屋產(chǎn)權(quán)證滿3個月后的3個工作日內(nèi)，買賣雙方應共同到房地產(chǎn)交易管理部門申請辦理房屋產(chǎn)權(quán)過戶手續(xù)。具體時間根據(jù)具體情況而定。此外，買方還應提交身份證明、房屋所有權(quán)證、身份證明復印件等資料；賣方需提交房屋所有權(quán)證原件及復印件（原件由買賣雙方自行保管）以及《房屋他項權(quán)證》原件及復印件。另外還需準備交易稅費明細、土地增值稅發(fā)票、契稅完稅憑證等。

　　四、銀行貸款辦理

　　賣方帶著房產(chǎn)證、身份證、戶口本、結(jié)婚證、銀行流水賬戶信息等資料到銀行辦理貸款手續(xù)。買方需要攜帶著戶口本、結(jié)婚證、貸款申請表及房子的房地產(chǎn)權(quán)證。賣方需帶著房產(chǎn)所有人夫妻關系證明（已婚關系證明）、買賣合同、產(chǎn)權(quán)證明、購房發(fā)票（或復印件）等。銀行審核賣方貸款資格后，會和買方進行房屋價格、購房發(fā)票、銀行流水等一系列操作。當賣方拿到銀行批準的貸款后會和買方一同前往房屋所在區(qū)進行辦理抵押登記手續(xù)。

　　五、辦理房屋過戶手續(xù)

　　產(chǎn)權(quán)登記部門收到產(chǎn)權(quán)人的申請后，會按照國家有關規(guī)定審核申請材料，確認是否符合交易條件。符合條件的，予以辦理過戶手續(xù)；不符合條件的，不予過戶。另外，如果是上市交易的普通商品房，還需要交納土地出讓金以及相關稅費和物業(yè)費。只有在這些手續(xù)完成后才可以進行房屋產(chǎn)權(quán)變更。辦理完過戶手續(xù)后，買賣雙方需要去房地產(chǎn)交易中心辦理領取新房產(chǎn)證的手續(xù)。領取新房產(chǎn)證的同時還要交納土地出讓金、契稅等稅費。

　　我們經(jīng)常會聽到這樣一句話，買了房，過戶完就萬事大吉了。實際上，這個說法是錯誤的。根據(jù)我國法律規(guī)定，房屋過戶后，房主不得反悔。這就是二手房過戶的要領，我們今天來聊聊二手房過戶流程。

　　1、買方申請

　　在房地產(chǎn)交易中心，買賣雙方可以選擇房地產(chǎn)交易。首先，雙方都應該在辦理轉(zhuǎn)移登記前向房地產(chǎn)交易中心提交申請材料并簽署書面文件。然后，在房地產(chǎn)交易中心提交交易申請。買賣雙方應準備下列材料：①房屋所有權(quán)證明；②買賣合同；③房地產(chǎn)證；④戶口本或婚姻狀況證明；⑤身份證或其他有效證件；⑥戶口??；⑦身份證明或其他有效證件。如果在房屋產(chǎn)權(quán)證明中存在被查封或者其他限制過戶交易的情況，買方可以要求撤銷或解除合同。

　　2、買方拿到房本

　　二手房房本是賣方合法擁有的產(chǎn)權(quán)證，它是房主和購房人的法律憑證，如果房子沒有房產(chǎn)證，不能申請貸款和抵押貸款。在買賣二手房時，房子過戶了我們才能拿到房產(chǎn)證。房本一般都是銀行貸款發(fā)放，賣方需要在銀行貸款發(fā)放前拿到房本。辦理抵押貸款需要抵押登記在買方名下。

　　3、交定金

　　當買家同意賣房后，買家需要在三天內(nèi)把定金交給賣家。如果不接受，買家可以提出異議，并將定金退還給賣家。如果買方不接受交易結(jié)果，賣家可以不退還定金。此外，交定金有兩種方式。一種是房主先交一半定金；另一種是買方先交一半定金。

　　4、辦理貸款

　　在房屋過戶的最后一步，銀行將會給購房者發(fā)放貸款，然后在銀行辦理按揭貸款。按照規(guī)定，二手房貸款期限為5年，具體取決于二手房購買原因。此外，銀行對二手房貸款也有不同的規(guī)定。因此，如果有資金短缺傾向，購房者最好提前辦理貸款。對于一些剛需購房者而言，還可以選擇公積金貸款。公積金貸款額度比商業(yè)貸款高且可貸款年限短；需要注意的是：公積金貸款不能用于還房貸。

　　5、房屋過戶

　　產(chǎn)權(quán)人持相關證件到房屋管理部門辦理產(chǎn)權(quán)過戶手續(xù)。有些地方是直接向銀行申請抵押貸款過戶。一般辦理這類業(yè)務需要20天左右。需要準備的資料有：買賣雙方身份證件；房屋產(chǎn)權(quán)證明；銀行放款委托書；交易備案表；房屋所有權(quán)證；購房合同；定金；購房款；房屋契稅完稅憑證；法律文書等。以上材料均需提前準備好。

　　在二手房交易中，因為沒有房產(chǎn)證等原因，購房者很容易上當受騙，無法維權(quán)。對于沒有房產(chǎn)證的房子，在交易過程中就存在諸多風險。那么如何避免買到?jīng)]有房產(chǎn)證的房子呢？具體應該注意哪些事項呢？怎么避免這種情況呢？下面為您介紹一下二手房沒有房產(chǎn)證該如何避免。

　　一、房主是不是有無產(chǎn)權(quán)

　　房主沒有產(chǎn)權(quán)證，是無法辦理產(chǎn)權(quán)過戶的。買房前應核實房主的身份，如果是夫妻共有財產(chǎn)，需夫妻雙方共同簽署書面《放棄繼承權(quán)聲明》后，才能將房屋過戶至房主名下。如果房主為夫妻關系，要核實雙方是否在《放棄繼承權(quán)聲明》中簽字。如果房主在出售房屋之前并沒有對房屋做過產(chǎn)權(quán)過戶操作或沒有經(jīng)過相關部門的同意，則存在著極大的法律風險。因此在購買二手房時必須詢問房主是否有產(chǎn)權(quán)過戶審批手續(xù)。

　　二、沒有房產(chǎn)證的房屋有什么風險

　　1、產(chǎn)權(quán)歸屬不明確：在我國現(xiàn)行的法律制度下，房產(chǎn)只有在經(jīng)國家有關部門批準后，才能合法進行交易。而沒有房產(chǎn)證的房屋則不能進行合法交易。

　　2、無法進行產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移：有房產(chǎn)證的房屋雖然可進行房產(chǎn)交易，但需要由房產(chǎn)管理部門進行房產(chǎn)登記，并領取房產(chǎn)證。如果房產(chǎn)證被別人騙取了的話，房產(chǎn)交易就會受到限制，無法進行民事權(quán)利的轉(zhuǎn)移。

　　3、不能保障自己權(quán)益：在我國還沒有法律保護房地產(chǎn)權(quán)利人的財產(chǎn)權(quán)，因此沒有房產(chǎn)證所產(chǎn)生的所有法律責任都由購房人承擔。而購房人購買沒有房產(chǎn)證的房屋，會出現(xiàn)房子被別人拿去抵押、出租等情況，這對自己來說也是不劃算的。

　　三、如何避免購買這種房屋

　　第一步：可以到房地產(chǎn)管理部門查詢產(chǎn)權(quán)人是否是該房產(chǎn)所有權(quán)人。第三步：可以通過法律程序查詢，如訴訟程序，要求對方承擔法律責任。第四步：可以通過向法院申請對產(chǎn)權(quán)進行強制執(zhí)行。第五步：可以向法院提起民事訴訟，要求撤銷合同。如果是由于買賣雙方未盡相關義務造成買賣合同無法正常履行時，買賣雙方可以根據(jù)民事訴訟規(guī)則主張合同解除和履行義務等。在此提醒廣大二手房買房者不要貪圖便宜，選擇沒有房產(chǎn)證的房屋進行二手房交易是存在很大風險的。

　　買二手房有哪些注意事項？買賣二手房要繳納哪些稅費？如何辦理過戶手續(xù)？這是買二手房最容易出現(xiàn)的問題。

　　一、購買二手房需要哪些手續(xù)

　　1、簽合同：買賣雙方共同到房地產(chǎn)交易管理部門提出申請，填寫房地產(chǎn)交易申請書。

　　2、審查：買賣雙方根據(jù)房地產(chǎn)交易管理部門的要求，提供有關資料。

　　3、評估：買方經(jīng)評估部門同意后，由賣方提供有關資料與評估部門簽訂房地產(chǎn)評估合同。

　　4、繳稅：賣方在辦理完有關過戶手續(xù)后，應當向房地產(chǎn)交易管理部門交納有關稅費。

　　5、交房：房地產(chǎn)交易管理部門受理買賣雙方當事人申請后，應當在二十四小時內(nèi)出具準予過戶或者不準予過戶的書面意見。

　　房地產(chǎn)交易管理部門應當自受理申請之日起六十日內(nèi)完成審核無誤后，應當出具準予過戶或者不準予過戶的書面意見；房地產(chǎn)交易管理部門應當自受理申請之日起九十日內(nèi)將準予過戶或者不準予過戶的書面意見報送房地產(chǎn)交易管理部門應當自受理申請之日起三十日內(nèi)將準予過戶或者不準予過戶的書面意見移交房地產(chǎn)交易管理部門應當自受理申請之日起九十日內(nèi)為產(chǎn)權(quán)登記之日起五個工作日內(nèi)完成產(chǎn)權(quán)登記事宜……

　　二、二手房買賣流程

　　1、買賣雙方在房屋所在地的房地產(chǎn)交易管理部門辦理交易手續(xù)，取得房屋所有權(quán)證，然后到房地產(chǎn)交易管理部門辦理房屋他項權(quán)證。

　　2、賣方持購房合同、房屋產(chǎn)權(quán)證等，到房地產(chǎn)交易管理部門辦理房產(chǎn)他項權(quán)證。

　　3、買方持身份證和房地產(chǎn)交易管理部門出具的其他資料到房地產(chǎn)交易管理部門辦理房產(chǎn)他項權(quán)證。

　　4、賣方持上述資料到房地產(chǎn)交易管理部門繳納交易費用及其他相關稅費，領取《房屋他項權(quán)證》等房屋他項權(quán)證或房地產(chǎn)買賣合同。

　　5、雙方領取《房屋買賣契約》后，交易管理部門對賣方提供的房產(chǎn)有關證件進行查驗并出具查驗結(jié)果。

　　三、二手房買賣的注意事項

　　1、注意房屋產(chǎn)權(quán)的問題：我國法律規(guī)定，房屋所有權(quán)應當以書面形式確定，因此，房屋買賣合同中，要特別注意合同的主體，房屋所有權(quán)人是誰；產(chǎn)權(quán)人是否有合法有效的證件，即身份證、戶口本；是否有合法的產(chǎn)權(quán)來源證明，如買賣合同中約定產(chǎn)權(quán)人是配偶的，還要由配偶提供該房屋的結(jié)婚證明；房屋所有權(quán)人是否為未成年人或無民事行為能力人；房屋所有權(quán)人是否有與購房人夫妻共同繼承房屋的繼承權(quán)。

　　房屋所有權(quán)人是否有購房資格；房屋所有權(quán)人是否為本單位集體企業(yè)成員；房屋所有權(quán)人是否與購房人夫妻共同財產(chǎn)共有或共同債務；房屋所有權(quán)人是否有權(quán)出售房屋所有權(quán)人與購房人是否一致的意思表示等內(nèi)容可以作為合同的內(nèi)容寫在合同中。

　　2、注意購房人戶口遷移問題：如果房屋權(quán)利人（即售房人）不愿將房屋過戶到自己名下或?qū)⒎课莩鍪劢o他人時，可以要求賣方協(xié)助遷出房屋而不用承擔違約責任等規(guī)定：根據(jù)《民法通則》第一百五十三條規(guī)定：民事主體享有民事權(quán)利、承擔民事義務；有履行民事義務或者承擔民事責任的能力；有能力履行民事義務或者法律規(guī)定的其他規(guī)定；未經(jīng)依法核準登記，不得轉(zhuǎn)讓或者繼承）

　　根據(jù)《合同法》第一百四十六條：合同無效或者被撤銷后，因該合同取得的財產(chǎn)不受權(quán)屬變化影響，應當予以返還；不能返還或者沒有必要返還的，應當折價補償……因此二手房買賣合同應注意約定清楚各方權(quán)責以及違約責任等問題。注意這些問題可以防止被騙或損失。