因?qū)W區(qū)房?jī)r(jià)格大漲拒不賣房引發(fā)糾紛
上海二手房糾紛律師提醒，房屋買賣合同簽訂以后，應(yīng)該按照合同執(zhí)行，如果一方違約， 需要承擔(dān)違約責(zé)任。
【簡(jiǎn)要案情】
2020年12月16日，被告委托其妻子以其名義出售已登記的房產(chǎn)。同日，原告買方和被告的代理人，即其妻子、房地產(chǎn)中介公司簽訂了一份合同，規(guī)定房屋轉(zhuǎn)讓價(jià)格為245萬(wàn)元，首期付款為66萬(wàn)元，剩余款項(xiàng)通過(guò)銀行抵押貸款。合同結(jié)束時(shí)，被告的簽名由其妻子簽署。合同簽訂后，原告按照約定交付了8萬(wàn)元定金。然后辦理銀行貸款審批等手續(xù)。2021年2月2日，房地產(chǎn)中介公司聯(lián)系被告辦理相關(guān)手續(xù)，然后通過(guò)微信發(fā)送信函，留言敦促被告合作辦理相關(guān)手續(xù)。原告起訴并要求終止合同，判決被告退還8萬(wàn)元定金，并按合同價(jià)格的20%賠償合同價(jià)格，即49萬(wàn)元。在審判過(guò)程中，被告明確表示他不愿履行合同。
【法院裁判】
法院認(rèn)為，原被告雙方的房屋銷售合同對(duì)雙方都具有法律約束力。如果一方延遲履行其主要債務(wù)，并且在敦促后的合理期限內(nèi)仍未履行，另一方可以終止合同。
雙方簽訂合同后，原告多次催促，被告仍未配合辦理有關(guān)程序等主要義務(wù)。如果合同因違約而終止，權(quán)利持有人可以要求違約方承擔(dān)違約責(zé)任。根據(jù)《中華人民共和國(guó)民法典》第588條的規(guī)定，如果雙方同時(shí)就違約金和定金達(dá)成一致，另一方可以選擇在違約時(shí)申請(qǐng)違約金或定金條款。如果押金不足以彌補(bǔ)一方違約造成的損失，另一方可以要求賠償超過(guò)押金金額的損失。因此，原告根據(jù)法律規(guī)定選擇適用違約金條款。原告要求被告退還已支付的定金，并承擔(dān)49萬(wàn)元的違約金。根據(jù)法律規(guī)定，法院將予以支持。法院隨后決定終止雙方的房屋銷售合同，并裁定被告將定金返還給原告8萬(wàn)元，并支付49萬(wàn)元的違約金。
【律師說(shuō)法】
上海二手房糾紛律師認(rèn)淺談，《中華人民共和國(guó)民法典》第七條規(guī)定了誠(chéng)信的基本原則：從事民事活動(dòng)的民事主體應(yīng)遵循誠(chéng)信原則，堅(jiān)持誠(chéng)信原則，遵守承諾。在合同編制中，第509條還明確規(guī)定，合同應(yīng)遵循誠(chéng)信原則，按照法律和協(xié)議充分履行其義務(wù)。在這種情況下，被告違約的根本動(dòng)機(jī)是房?jī)r(jià)在出售期間大幅上漲，希望通過(guò)違約來(lái)減少損失。這種風(fēng)險(xiǎn)在正常市場(chǎng)范圍內(nèi)，不適用于不可抗力或情況變化制度。被告應(yīng)繼續(xù)履行本合同。法院綜合考慮合同雙方的履行情況，裁定違約方，即業(yè)主不僅返還押金，還賠償違約金，發(fā)揚(yáng)誠(chéng)信信的市場(chǎng)交易精神。
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