落戶(hù)是二手房買(mǎi)賣(mài)的重要環(huán)節(jié)。然而，在實(shí)際交易中，戶(hù)口糾紛非常常見(jiàn)。很多購(gòu)房者在經(jīng)歷了漫長(zhǎng)的買(mǎi)房過(guò)程，終于拿到鑰匙的時(shí)候，發(fā)現(xiàn)前業(yè)主的戶(hù)口還在房子里，或者承諾遷出戶(hù)口的前業(yè)主突然反悔，拒絕遷出。根據(jù)常住戶(hù)口登記管理規(guī)定，戶(hù)口登記以戶(hù)為單位，合法穩(wěn)定的住所只能登記一戶(hù)。所以賣(mài)家占用戶(hù)口，拒絕遷出，買(mǎi)家落戶(hù)就成了難題，甚至戶(hù)口糾紛也可能影響孩子上學(xué)，買(mǎi)家損失相對(duì)更嚴(yán)重。上海市房屋買(mǎi)賣(mài)糾紛律師如何解決這樣的糾紛？

　   二手房可以落戶(hù)嗎

　　可以的，但是需要符合一定的要求，比方說(shuō)首先原房主要將戶(hù)口遷出，若是原房主不遷走戶(hù)口，購(gòu)買(mǎi)者的戶(hù)口很難遷入，當(dāng)然具體情況可以咨詢(xún)房產(chǎn)所在地派出所，同時(shí)房屋需要達(dá)到當(dāng)?shù)貞?hù)籍的標(biāo)準(zhǔn)，要求人均面積在30平方以上，最后看看該房是否是住宅的性質(zhì)，一般從年限可以判斷出。

　　二手房落戶(hù)注意事項(xiàng)

　　1、首先要要求買(mǎi)家出示戶(hù)口本，并將其復(fù)印保存好，通常來(lái)講，查閱賣(mài)方的戶(hù)口本可以大致了解它的家庭戶(hù)籍情況，不過(guò)這種做法存在兩點(diǎn)缺陷，第一戶(hù)口本只能反映賣(mài)方家庭成員的戶(hù)籍狀況，而不能排除非家庭成員戶(hù)口落于交易房屋內(nèi)的可能;第二戶(hù)口本上的信息可能與實(shí)際的戶(hù)籍狀況存在差異。

　　2、當(dāng)然在交易前，也可以到相關(guān)部門(mén)查詢(xún)?cè)摲孔拥幕緺顩r，眾所周知，房屋的戶(hù)籍一般是由由該房屋所在地的派出所管理的。買(mǎi)方可以委托律師或親自到派出所了解房屋的戶(hù)籍狀況。如果派出所只限本人調(diào)取戶(hù)籍材料的活，買(mǎi)方可以要求同賣(mài)方一起到派出所調(diào)閱。如果賣(mài)方拒絕配合的話，則房屋的戶(hù)口即可能存在問(wèn)題。

　　3、當(dāng)然也可以就戶(hù)口事項(xiàng)雙方進(jìn)行商議，約定好適當(dāng)?shù)母犊罘绞揭约斑`約責(zé)任，從相關(guān)數(shù)據(jù)顯示，戶(hù)籍問(wèn)題的事后補(bǔ)救是非常困難的，買(mǎi)方必須在糾紛的預(yù)防上下足工夫。在簽訂購(gòu)房合同時(shí)，應(yīng)當(dāng)把握兩點(diǎn)，首先是付款的時(shí)間，接著是違約責(zé)任的約定。

　　賣(mài)家占用戶(hù)口拒不遷出 致二手房交易糾紛頻發(fā)

　　湖北武漢的邱女士最近多了件“后悔”事兒：她在當(dāng)?shù)卦?gòu)買(mǎi)過(guò)一戶(hù)二手房，由于賣(mài)家在武漢僅有這一套房產(chǎn)、賣(mài)掉房子就沒(méi)了掛靠戶(hù)口的地方，因此賣(mài)家和邱女士商量，交易后暫時(shí)不遷移戶(hù)口。

　　福建廈門(mén)的楊先生，則遇到了更為復(fù)雜的戶(hù)口糾紛。楊先生于去年4月購(gòu)買(mǎi)了位于廈門(mén)市思明區(qū)的一套房產(chǎn)，約定房產(chǎn)總價(jià)940萬(wàn)元。然而在交易手續(xù)辦理的過(guò)程中，中介告知楊先生，由于該房產(chǎn)在購(gòu)買(mǎi)后被劃入學(xué)區(qū)，賣(mài)家已將自己和兒子的戶(hù)口遷入、并使用了該重點(diǎn)小學(xué)的學(xué)位。

　　雙方協(xié)商未果后，楊先生起訴至思明區(qū)法院。最終，法院根據(jù)案件細(xì)節(jié)酌情作出判決，雙方買(mǎi)賣(mài)合同中價(jià)款減少37.6萬(wàn)元并賠償定金的占用利息，目前雙方已主動(dòng)履行判決。

　　據(jù)北京某房產(chǎn)中介的經(jīng)紀(jì)人陳先生說(shuō)，過(guò)去二手房買(mǎi)賣(mài)發(fā)生戶(hù)口糾紛，對(duì)買(mǎi)家而言，處理起來(lái)比較棘手，特別是遇到房子剛被劃為學(xué)區(qū)房、有傳言房子要拆遷等情況，賣(mài)家不按合約、不按時(shí)間遷戶(hù)口的情況更為常見(jiàn)。

　　那么，這類(lèi)糾紛該如何解決呢？

　　如何規(guī)避學(xué)區(qū)房交易中戶(hù)口占用的風(fēng)險(xiǎn)？

　　今年6月，北京市公安局印發(fā)了戶(hù)籍派出所設(shè)立公共戶(hù)工作規(guī)定（試行），規(guī)定中明確，因房屋產(chǎn)權(quán)交易戶(hù)口須遷出，但本人、配偶或其他直系親屬在本市無(wú)合法產(chǎn)權(quán)住房，戶(hù)口無(wú)法遷出的；因房屋交易所有權(quán)變更或者公有住房承租權(quán)變更，現(xiàn)房屋權(quán)利人申請(qǐng)將原戶(hù)內(nèi)人員遷出的，原戶(hù)內(nèi)人員無(wú)正當(dāng)理由拒不遷出的，均符合“公共戶(hù)”落戶(hù)條件。

　　這就意味著，一方面，賣(mài)家可以自己申請(qǐng)落“公共戶(hù)”，不會(huì)因?yàn)闆](méi)有第二套房產(chǎn)而不能掛靠戶(hù)口；如果賣(mài)家拒絕遷出戶(hù)口、也拒絕申請(qǐng)“公共戶(hù)”，那么，買(mǎi)家可以為其申請(qǐng)“公共戶(hù)”，再由相關(guān)部門(mén)按程序執(zhí)行，最終實(shí)現(xiàn)解決戶(hù)口糾紛的訴求。

　　規(guī)定中明確了“公共戶(hù)”辦理的最后流程，即：滯留戶(hù)口人員或其監(jiān)護(hù)人收到告知后或公告期滿后7日內(nèi)未進(jìn)行陳述和申辯或未遷移戶(hù)口的，或陳述和申辯理由未被公安機(jī)關(guān)采納的，公安機(jī)關(guān)自行對(duì)戶(hù)口予以遷移至“公共戶(hù)”。

　　《北京市公安局戶(hù)籍派出所設(shè)立公共戶(hù)工作規(guī)定（實(shí)行）》中所附的《房屋所有權(quán)人或公有住房承租人申請(qǐng)遷移滯留戶(hù)口人員承諾書(shū)》

　　除了北京，另有其他省市目前也已出臺(tái)規(guī)定：原登記人員拒不遷出或者不具備遷出條件的，公安派出所可以將其戶(hù)口遷至戶(hù)口所在地的社區(qū)集體戶(hù)，或者將現(xiàn)所有權(quán)、使用權(quán)人戶(hù)口遷入并另立一戶(hù)。

　　房產(chǎn)中介經(jīng)紀(jì)人陳先生認(rèn)為，“公共戶(hù)”政策出臺(tái)后，戶(hù)口糾紛將不再是二手房交易的難題；而通常來(lái)講，正規(guī)的房產(chǎn)中介也會(huì)通過(guò)嚴(yán)格合同管理來(lái)規(guī)避戶(hù)口糾紛的風(fēng)險(xiǎn)。

　　第一，簽合同之后，三天之內(nèi)都會(huì)去核實(shí)一下交易房屋是否有原業(yè)主的戶(hù)口；

        第二，都會(huì)留戶(hù)口遷出保證金，過(guò)完戶(hù)之后再去核實(shí)，如果沒(méi)有戶(hù)口，則把戶(hù)口遷出保證金放給業(yè)主；如果有戶(hù)口，都會(huì)強(qiáng)制業(yè)主遷出戶(hù)口，不然不會(huì)給他放戶(hù)口遷出保證金。

　　針對(duì)二手房交易中的戶(hù)口糾紛，廈門(mén)市思明區(qū)人民法院民事審判第四廳法官郭澤喆表示，賣(mài)方一旦涉及到房屋合同中戶(hù)口遷出的違約責(zé)任，買(mǎi)方可以將其作為民事案件起訴的內(nèi)容。

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