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　　安置房是國(guó)家對(duì)被征收土地、房屋的所有權(quán)人、使用權(quán)人給予的補(bǔ)償方式之一，安置房指標(biāo)是獲得安置房的資格。該指標(biāo)是否能夠轉(zhuǎn)讓，不能一概而論，取決于該安置房的性質(zhì)和是否附有權(quán)利的限制。筆者認(rèn)為可以分為兩大類。

　　 第一類是對(duì)本屬國(guó)有土地上房屋進(jìn)行拆遷的安置房。對(duì)于原屬國(guó)有土地上的房屋，在原房屋的所有人對(duì)原房屋具有處分權(quán)的情形，其因該房屋被拆遷而獲得的安置房及安置房指標(biāo)均屬于一種財(cái)產(chǎn)性的權(quán)利，可以轉(zhuǎn)讓，在雙方當(dāng)事人就安置房或安置房指標(biāo)轉(zhuǎn)讓事宜協(xié)商一致、簽訂合同的情況下，該轉(zhuǎn)讓合同系基于當(dāng)事人的真實(shí)意思表示，不違反法律、行政法規(guī)的強(qiáng)制性規(guī)定，屬有效合同。

　　第二類是國(guó)家征收農(nóng)村宅基地而補(bǔ)償?shù)陌仓梅俊！吨腥A人民共和國(guó)土地管理法》第八條第二款規(guī)定：“農(nóng)村和城市郊區(qū)的土地，除由法律規(guī)定屬于國(guó)家所有的以外，屬于農(nóng)民集體所有；宅基地和自留地、自留山，屬于農(nóng)民集體所有?！闭貙儆谵r(nóng)民集體所有，農(nóng)民的宅基地使用權(quán)來源于集體經(jīng)濟(jì)組織的分配，非該集體經(jīng)濟(jì)組織的成員不能獲得該集體經(jīng)濟(jì)組織分配的宅基地。

　　農(nóng)民因宅基地被征收而獲得安置房或安置房指標(biāo)，是農(nóng)民因失去宅基地而獲得的相應(yīng)補(bǔ)償，仍然具有專屬性質(zhì)，即其性質(zhì)不因“地”換成了“房”而改變，仍應(yīng)遵照上述法律規(guī)定執(zhí)行。上述案例中，唐某并非盧某所在的集體經(jīng)濟(jì)組織的成員，其沒有資格取得該集體經(jīng)濟(jì)組織的宅基地，故在該宅基地被征收后，其不能獲得該集體經(jīng)濟(jì)組織的拆遷安置房指標(biāo)。

　　動(dòng)遷房取得房屋產(chǎn)權(quán)證不需要繳納契稅

　　《中華人民共和國(guó)契稅暫行條例》第二十八條規(guī)定：房屋產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移，是指產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)讓方承受原房屋業(yè)主土地、房屋權(quán)屬。具體辦法由省、自治區(qū)、直轄市人民政府規(guī)定。

　　第二十九條規(guī)定：征收土地時(shí)，應(yīng)稅不動(dòng)產(chǎn)沒有權(quán)屬轉(zhuǎn)移的，由稅務(wù)機(jī)關(guān)征收。征收應(yīng)當(dāng)納契稅稅款的不動(dòng)產(chǎn)，包括:

　　（一）依法屬于國(guó)家房改或城市改造范圍的；凡屬于城市、縣城、建制鎮(zhèn)中居民委員會(huì)和村民委員會(huì)所有的，已辦理過不動(dòng)產(chǎn)登記手續(xù)，但尚未取得不動(dòng)產(chǎn)權(quán)屬證書的

　?。ǘ┙?jīng)縣級(jí)以上人民政府土地管理部門核實(shí)后，符合本條例第二十八條規(guī)定條件的

　?。ㄈ┢渌麑儆趹?yīng)當(dāng)納契稅稅款法定范圍且實(shí)際已納稅且無異議的。

　　關(guān)于不需要繳納契稅或者按規(guī)定補(bǔ)繳契稅等事項(xiàng)的條款規(guī)定：《中華人民共和國(guó)合同法》第一百零六條對(duì)承租國(guó)有土地使用權(quán)所簽訂的租賃合同免征保險(xiǎn)費(fèi)。

　　隨著上?！按蟛鸫蠼ā钡牟粩嗤七M(jìn)，動(dòng)遷房的數(shù)量越來越多。動(dòng)遷房作為一種歷史遺留問題，被列入政府計(jì)劃對(duì)動(dòng)遷居民的補(bǔ)償范圍。一般的動(dòng)遷房屋拆遷補(bǔ)償方案為，在房屋被征收前居住一年以上且符合條件者由政府給予獎(jiǎng)勵(lì)或安置房屋的情況下才能購(gòu)買這類房屋；在房屋被征收后居住一年以上且符合條件者可以獲得動(dòng)遷房一套或者多套產(chǎn)權(quán)。

　　如果你想要購(gòu)買動(dòng)遷房但不符合購(gòu)買條件或者有購(gòu)買意向的話，那么在這里為你介紹一些經(jīng)驗(yàn)教訓(xùn)和解決方法：在房屋被征收前居住滿一年或沒有獲得購(gòu)買資格前不能購(gòu)買的動(dòng)遷房屋；在房屋被征收后居住滿一年或沒有獲得購(gòu)買資格前需要被征收房屋原產(chǎn)權(quán)人支付一定數(shù)額補(bǔ)償金的房屋；在房屋被征收后連續(xù)兩年被征收房屋原產(chǎn)權(quán)人不同意支付補(bǔ)償金的房屋。

　　上海實(shí)行購(gòu)房限購(gòu)政策，在房屋被征收前居住滿一年或沒有獲得購(gòu)買資格前不能購(gòu)買動(dòng)遷房。如果你購(gòu)買的動(dòng)遷房屬于以上三種情況之一，那么你就屬于無購(gòu)房資格購(gòu)買動(dòng)遷房。

　　如果你有購(gòu)房資格但又想購(gòu)買動(dòng)遷房的話，那么我建議你不要購(gòu)買這三種情況以外的動(dòng)遷房，否則你很可能無法獲得購(gòu)房資格。為什么？因此如果你想要購(gòu)買動(dòng)遷房但不符合購(gòu)買條件或者有購(gòu)買意向的話，那么我建議你可以考慮購(gòu)買這三種情況以外的動(dòng)遷房。

　　想要獲得動(dòng)遷房的房產(chǎn)證，首先需要向房屋征收部門申請(qǐng)領(lǐng)取房產(chǎn)證并得到房屋征收部門的同意意見，然后向當(dāng)?shù)胤课莸怯洸块T申請(qǐng)登記。

　　1.動(dòng)遷房如何獲得房屋產(chǎn)權(quán)證

　　在登記機(jī)構(gòu)辦理相關(guān)登記手續(xù)并提交相關(guān)資料，最后拿到購(gòu)房合同或其他材料，取得購(gòu)房合同或其他材料。如果雙方之間存在合同關(guān)系或者是買賣合同關(guān)系，那么就需要和購(gòu)房人一起去房產(chǎn)交易中心辦理相關(guān)手續(xù)并領(lǐng)取房屋產(chǎn)權(quán)證。

　　當(dāng)然，如果是被拆遷房屋中已經(jīng)取得了房屋產(chǎn)權(quán)的話，那么只要向拆遷部門繳納相應(yīng)的拆遷補(bǔ)償款即可領(lǐng)取房屋產(chǎn)權(quán)證。但是要注意一點(diǎn)，如果是由其他產(chǎn)權(quán)人持有房屋產(chǎn)權(quán)并已在上海市房產(chǎn)管理部門登記備案而又想要獲取房屋產(chǎn)權(quán)證，則需要向房屋登記部門提出變更申請(qǐng)并繳納相應(yīng)的手續(xù)費(fèi)。

　　2.沒有產(chǎn)權(quán)證不影響買賣

　　很多購(gòu)房者在買房的時(shí)候，因?yàn)闆]有房產(chǎn)證，而導(dǎo)致交易無法順利進(jìn)行，這種情況的發(fā)生，也沒有辦法進(jìn)行房產(chǎn)過戶。如果有這樣的想法的話，那么就大錯(cuò)特錯(cuò)了，因?yàn)闆]有產(chǎn)權(quán)證是不能進(jìn)行房產(chǎn)過戶的，所以，購(gòu)房者在購(gòu)買這樣的房子之前應(yīng)該去詢問清楚產(chǎn)權(quán)證書的辦理情況。

　　一般情況下，產(chǎn)權(quán)證是房產(chǎn)能否進(jìn)行過戶以及能否順利進(jìn)行房產(chǎn)過戶的重要依據(jù)。對(duì)于沒有產(chǎn)權(quán)證過期的房子來說，很多人都覺得這是一個(gè)很大的漏洞。

　　實(shí)際上，因?yàn)闆]有產(chǎn)權(quán)證這類房產(chǎn)已經(jīng)很難在房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)行交易了，所以對(duì)于這種沒有產(chǎn)權(quán)證也不影響房產(chǎn)過戶，并且也不存在交易風(fēng)險(xiǎn)。但是如果購(gòu)買了沒有產(chǎn)權(quán)證過期的房子的話，那么購(gòu)房人就不能在房地產(chǎn)市場(chǎng)上進(jìn)行交易，因?yàn)檫@類房子因?yàn)橐呀?jīng)抵押給銀行了，所以當(dāng)?shù)盅喝艘獬J款時(shí)，在法律上并不存在問題。

　　動(dòng)遷房又稱動(dòng)遷房、拆遷房等，是指城市房屋征收部門為保障被征地農(nóng)民的利益，對(duì)被征地農(nóng)民所建造的具有居住功能的房屋。根據(jù)相關(guān)規(guī)定，城市房屋征收部門根據(jù)被補(bǔ)償人的意愿，可采取貨幣補(bǔ)貼、實(shí)物安置、租房或者給予購(gòu)房補(bǔ)貼等方式予以安置。如果一方有購(gòu)房能力卻沒有接受，就有可能引發(fā)另一方的訴訟。因此動(dòng)遷房交易是需要雙方協(xié)商一致后才能達(dá)成書面協(xié)議的，在此期間因房屋出售而產(chǎn)生糾紛并不罕見。那么遇到此類情況應(yīng)該怎么辦呢？今天我們就來分析一下發(fā)生在動(dòng)遷房買賣中糾紛的法律問題——?jiǎng)舆w房買賣糾紛中如何維權(quán)？

　　一、交易房屋的法律屬性

　　從房屋的法律屬性來看，動(dòng)遷房的主體一般是被征地農(nóng)民，而非通常意義上的房地產(chǎn)開發(fā)商。根據(jù)《城市房屋拆遷管理?xiàng)l例》第22條規(guī)定：“為了公共利益的需要，政府可以對(duì)被拆遷的房屋進(jìn)行征收。對(duì)被拆遷人給予適當(dāng)賠償。賠償標(biāo)準(zhǔn)可以按照被拆遷房產(chǎn)價(jià)值（扣除已使用部分）或者同地段同類型住房?jī)r(jià)格標(biāo)準(zhǔn)確定。所能支付到房屋產(chǎn)權(quán)調(diào)換時(shí)最低價(jià)格的費(fèi)用不低于同地段同類型住房?jī)r(jià)格標(biāo)準(zhǔn)的80%”。從以上兩條規(guī)定可以看出：如果被拆除物為動(dòng)遷房的話，那么該動(dòng)遷房本身就屬于不動(dòng)產(chǎn)所有權(quán)，房屋所有權(quán)人可以將其轉(zhuǎn)讓給買受人；如果被拆除物為商品房的話，該商品房就屬于不動(dòng)產(chǎn)抵押權(quán)或質(zhì)權(quán)，該該商品房可以通過拍賣或者變賣取得財(cái)產(chǎn)所有權(quán)。由此可見動(dòng)遷房是可以出售的，但是交易房屋須滿足一定條件才能進(jìn)行轉(zhuǎn)讓或者抵押行為。

　　二、動(dòng)遷房買賣的法律關(guān)系中存在哪些常見的問題？

　　首先，很多當(dāng)事人在簽訂動(dòng)遷協(xié)議時(shí)，沒有詳細(xì)了解動(dòng)遷房屋的面積、動(dòng)補(bǔ)償?shù)臉?biāo)準(zhǔn)等，造成當(dāng)事人對(duì)雙方的權(quán)利義務(wù)不能明確約定，致使雙方就拆遷補(bǔ)償條款產(chǎn)生糾紛。其次，在簽訂合同后由于房屋涉及國(guó)家相關(guān)部門征收的政策文件和拆遷補(bǔ)償方案以及有關(guān)單位所提供的有關(guān)房屋征收情況說明等文件并未嚴(yán)格按照相關(guān)規(guī)定執(zhí)行，造成當(dāng)事人的權(quán)利義務(wù)不明確。再次，在拆遷過程中存在強(qiáng)制交易。如有政府規(guī)定需拆遷方配合簽訂書面協(xié)議且有房產(chǎn)部門開具拆遷證明等事項(xiàng)時(shí)，當(dāng)事人沒有按照政府要求提前告知，沒有取得相應(yīng)補(bǔ)償方案或手續(xù)而訂立了房屋買賣合同。最后，動(dòng)遷房買賣糾紛案件中存在雙方不具有簽訂合同權(quán)而導(dǎo)致一系列糾紛產(chǎn)生的情況。

　　三、如何維護(hù)自己的權(quán)益？

　　在面對(duì)動(dòng)遷房買賣糾紛時(shí)，建議購(gòu)買的第一個(gè)條件就是要實(shí)地考察房屋情況，要到房屋所在街道辦事處查詢?cè)摲课菡魇詹块T是否有拆遷意見。如無拆遷意見，可選擇其他途徑解決購(gòu)房問題。購(gòu)買動(dòng)遷房時(shí)一定要慎重，特別是對(duì)于經(jīng)濟(jì)實(shí)力一般，又有購(gòu)房能力的人來說。要選擇簽訂正式協(xié)議并且付款，并且要確認(rèn)已交付房屋并保留相關(guān)證據(jù)以便維權(quán)。而如果是因房主不配合而產(chǎn)生了糾紛，則應(yīng)盡快向公安機(jī)關(guān)報(bào)案或向法院提起訴訟。根據(jù)《中華人民共和國(guó)民事訴訟法》第二百五十三條之規(guī)定：“當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)自收到起訴書之日起十五日內(nèi)提起訴訟。對(duì)自己提出拉鋸戰(zhàn)的意見和要求的理由，應(yīng)當(dāng)反駁；對(duì)自己提出的主張，有責(zé)任提供證據(jù)。”

　　動(dòng)遷房，是指政府為安置居民而征收集體土地上房屋，并按照有關(guān)規(guī)定支付相應(yīng)價(jià)款的安置房屋。通常被視為是普通商品住房。由于各地政策不同，動(dòng)遷房交易價(jià)格也有差異，在實(shí)踐中常常出現(xiàn)各種糾紛。那么，動(dòng)遷房的買賣糾紛如何處理呢？

　　1、房產(chǎn)有被拆遷或被征用的，而補(bǔ)償款又不足以支付房?jī)r(jià)時(shí)，賣方可以請(qǐng)求法院或仲裁機(jī)構(gòu)依法裁決購(gòu)房人按《中華人民共和國(guó)合同法》第二百二十四條和《最高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第二十一條約定執(zhí)行價(jià)，并按照差價(jià)的30%計(jì)算賠償損失。

　　如果拆遷補(bǔ)償款不足以補(bǔ)償房?jī)r(jià)，賣方又拒絕退還購(gòu)房款的，則購(gòu)房人可要求法院或仲裁機(jī)構(gòu)裁決購(gòu)房人按原價(jià)回購(gòu)。此時(shí)，應(yīng)將房屋過戶到購(gòu)房人名下進(jìn)行再次交易。同時(shí)，在購(gòu)房人未提供房產(chǎn)證件，賣方無法辦理產(chǎn)權(quán)變更登記的情況下，應(yīng)及時(shí)通知購(gòu)房人辦理房屋過戶登記手續(xù)。

　　2、如雙方是婚前取得房屋所有權(quán)、婚后共同居住使用人，但未辦理產(chǎn)權(quán)登記或共有房未及時(shí)騰退的，法院可以依據(jù)《中華人民共和國(guó)合同法》第二百二十四條的規(guī)定判決房屋使用人給付相應(yīng)價(jià)款后，有權(quán)向出賣人追償。

　　該條款是針對(duì)婚姻關(guān)系存續(xù)期間簽訂的房屋買賣合同而設(shè)定的，但并不具有效力。在司法實(shí)踐中，這種情形下一般適用《中華人民共和國(guó)合同法》第二百二十四條規(guī)定，但根據(jù)該條款的相關(guān)規(guī)定，婚前財(cái)產(chǎn)的所有權(quán)人在婚姻關(guān)系存續(xù)期間簽訂的房屋買賣合同有效。在實(shí)踐中，該房屋買賣合同是否有效主要取決于該房屋的所有權(quán)是否歸婚姻關(guān)系存續(xù)時(shí)才能發(fā)生效力。只要婚姻關(guān)系存續(xù)期間購(gòu)買過房屋不影響其財(cái)產(chǎn)所有權(quán)的歸屬。因此無論男女雙方是否結(jié)婚都不影響其對(duì)房屋取得所有權(quán)或者在婚姻關(guān)系存續(xù)期間取得對(duì)該房屋的所有權(quán)。

　　3、如房屋雖為夫妻共有財(cái)產(chǎn)但雙方已就購(gòu)買時(shí)間、地點(diǎn)等內(nèi)容達(dá)成合意，經(jīng)權(quán)利人同意購(gòu)買并辦理了產(chǎn)權(quán)證且取得了相應(yīng)房款后，買受人要求解除合同并返還價(jià)款或者賠償損失的，人民法院或仲裁機(jī)構(gòu)應(yīng)予支持。

　　根據(jù)《最高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第一條第（三）項(xiàng)“合同解除后，尚未履行的，解除權(quán)主體為出賣人；尚未履行的，標(biāo)的物已被政府征收為安置等非因合同一方當(dāng)事人原因?qū)е虏荒軐?shí)現(xiàn)合同目的”的規(guī)定可看出，即使是房屋被征收后，若能順利取得房屋所有權(quán)的，在該情形下仍然屬于正常的商品房買賣行為。故在該情形下雖然商品房買賣合同不能繼續(xù)履行的情形較多見（如一方當(dāng)事人惡意串通損害其他買方利益等),但仍可適用該司法解釋規(guī)定處理上述情形下的房屋買賣合同糾紛。

　　同時(shí)因我國(guó)對(duì)商品房買賣合同的設(shè)立、變更、轉(zhuǎn)讓、履行以及法律效力均有嚴(yán)格規(guī)定，在此情形下如果買房一方不能取得房屋所有權(quán)或者房屋交易存在障礙時(shí)，另一方不能解除與對(duì)方的房屋買賣合同后取得房屋所有權(quán)或者因違約獲得損失賠償?shù)惹樾螘r(shí)，買房一方亦可請(qǐng)求解除雙方簽訂的《商品房買賣合同》并要求對(duì)方賠償損失。

　　1、房屋為共有財(cái)產(chǎn)但雙方?jīng)]有約定歸各自所有或共有關(guān)系中部分份額享有優(yōu)先購(gòu)買權(quán)。

　　在房屋共有關(guān)系中，當(dāng)事人約定共有人之間出售房屋，該合同是否有效？筆者認(rèn)為，在房屋的共有關(guān)系中，當(dāng)事人在未對(duì)共有財(cái)產(chǎn)約定共有份額和沒有約定享有優(yōu)先購(gòu)買權(quán)的情況下，出賣他人房產(chǎn)則不屬于有效合同。共有人之間出賣房屋的行為，侵害了其他共有人的合法權(quán)益，應(yīng)認(rèn)定為無效。因此在房屋的共有關(guān)系中對(duì)于共有財(cái)產(chǎn)權(quán)有爭(zhēng)議的情形下，因共有關(guān)系不存在而產(chǎn)生的出賣房屋行為應(yīng)當(dāng)認(rèn)定為無效。當(dāng)共有財(cái)產(chǎn)歸各自所有或共有關(guān)系中部分份額享有優(yōu)先購(gòu)買權(quán)時(shí)，出賣房屋行為產(chǎn)生了合同無效的法律后果。因房屋一般僅有一個(gè)共有權(quán)人（即共有權(quán)利人）或全體共有關(guān)系所有者（即共有權(quán)利人）兩個(gè)主體所擁有或控制，其他共有財(cái)產(chǎn)轉(zhuǎn)讓時(shí)，第三人應(yīng)當(dāng)在同等條件下優(yōu)先購(gòu)買出賣房地產(chǎn)共有權(quán)人所轉(zhuǎn)讓的全部財(cái)產(chǎn)份額。

　　2、若因其他原因?qū)е略课轃o法過戶給出賣人而發(fā)生糾紛，購(gòu)房后因無法找到購(gòu)買人導(dǎo)致訴訟而被駁回起訴的，購(gòu)房人應(yīng)及時(shí)向法院提起訴訟；

　　若買賣雙方在訴訟中又因其他原因?qū)е路课轃o法過戶給出賣人，可另行請(qǐng)求解除合同、返還已支付的全部?jī)r(jià)款及利息等。實(shí)踐中，這種情況較為常見。由于房屋拆遷等原因致使該房屋無法過戶給出賣人的，由于在房屋拆遷等方面存在一定的特殊性，一般情況下，法院在判決該房屋無法過戶給出賣人行為侵犯了房屋的所有權(quán)。因?yàn)闊o法過戶是房屋買賣糾紛中常見的一種現(xiàn)象。因此此類案件的處理原則為合同履行完畢后以購(gòu)房者與出賣人協(xié)商后確定的價(jià)格履行合同義務(wù)。否則的話，法院應(yīng)當(dāng)以買賣雙方不存在違約責(zé)任為基礎(chǔ)對(duì)雙方進(jìn)行調(diào)解。