上海專業(yè)房產(chǎn)律師：買小產(chǎn)權(quán)房注意事項

　　1、看開發(fā)主體是否合法

　　實施城中村土地開發(fā)的主體可以是村民，還可以是農(nóng)村集體經(jīng)濟組織依法成立的具備法人資格和房地產(chǎn)開發(fā)資質(zhì)的經(jīng)濟實體，也可以是村委會依法委托的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)。但主體一定要取得合法開發(fā)土地的資格。

　　2、看是否取得了國有土地使用證

　　按照有關(guān)規(guī)定，城中村的開發(fā)用地，必須由武漢市土地整理儲備中心征為國有土地，實現(xiàn)土地性質(zhì)的轉(zhuǎn)變，再通過“招拍掛”方式交給土地使用者使用，并由武漢市國土房產(chǎn)局核發(fā)國有土地使用證。

　　3、看是否符合城市規(guī)劃

　　城中村改造項目，必須符合城市總體規(guī)劃，只有符合城市整體規(guī)劃，購房者的房屋所有權(quán)證書才有一定的取得保障。

　　4、看是否取得了建筑工程施工許可證

　　城中村改造項目應(yīng)按照《建筑法》的規(guī)定，進行報建、招標、施工、監(jiān)理及組織竣工驗收。

　　5、看有沒有商品房銷(預(yù))售許可證

　　這是城中村改造項目準許向社會銷售的重要標志。城中村改造項目應(yīng)符合《房地產(chǎn)法》的規(guī)定，經(jīng)武漢市國土房產(chǎn)局審核，各項條件符合有關(guān)法律法規(guī)的規(guī)定，取得商品房銷(預(yù))售許可證后，才能向社會銷售。

　　購買小產(chǎn)權(quán)房被判無效，王某將賣房人黃某告上法庭要求賠償損失。近日，北京第二中級人民法院終審駁回王某上訴，維持一審法院駁回其訴訟請求的判決。

　　1999年，王某與黃某簽訂《私房出售協(xié)議書》，約定黃某以自己名義在順義區(qū)某鎮(zhèn)購買房屋一套（該房屋使用土地為集體土地，未辦理房屋所有權(quán)證）并以25萬元的價格出售給王某。2011年，黃某訴至法院要求判令雙方簽訂的《私房出售協(xié)議書》無效，王某向黃某返還訴爭房屋，黃某退還王某25萬元購房款。后法院判決協(xié)議無效，王某某將房屋返還給黃某某，黃某某向王某某返還25萬元并給付王某某房屋裝修損失15萬余元。

　　2013年，王某訴至一審法院稱，因為房價的大幅上漲，黃某在利益驅(qū)使下惡意毀約，嚴重損害了自己的合法權(quán)益。黃某應(yīng)該賠償自己房屋現(xiàn)值與當(dāng)時買賣價格差價。故請求判令黃某賠償自己信賴利益損失30萬元。黃某辯稱，自己無任何過失及責(zé)任。是王某在了解涉訴樓房價款等情況后，托其朋友找到自己要求以自己的名義購買涉訴樓房，房價款是王某自行決定的，協(xié)議書也是王某草擬的，購房全過程均是王某一手操作。王某訴自己締約過失責(zé)任，屬惡意訴訟。請求法院依法駁回王某的訴訟請求。

　　一審法院經(jīng)審理判決后，王某某不服，上訴至北京二中院。

　　北京二中院經(jīng)審理認為，《私房出售協(xié)議書》是雙方當(dāng)事人真實意思的體現(xiàn)，王某并無證據(jù)證明黃某在與王某訂立《私房出售協(xié)議書》的過程中存在假借訂立合同惡意進行磋商、故意隱瞞與訂立合同有關(guān)的重要事實、提供虛假情況等違背誠實信用原則的行為。雙方當(dāng)事人在訂立《私房出售協(xié)議書》時均明知涉案房屋所使用的土地為集體建設(shè)用地，而王某亦非房屋所在村的村民，黃某與王某的房屋轉(zhuǎn)讓行為被我國法律所禁止，因此黃某和王某對合同無效均有過錯。上海專業(yè)房產(chǎn)律師

　　根據(jù)《中華人民共和國合同法》第五十八條之規(guī)定：“合同無效或者被撤銷后，因該合同取得的財產(chǎn)，應(yīng)當(dāng)予以返還；不能返還或者沒有必要返還的，應(yīng)當(dāng)折價補償。有過錯的一方應(yīng)當(dāng)賠償對方因此所受到的損失，雙方都有過錯的，應(yīng)當(dāng)各自承擔(dān)相應(yīng)的責(zé)任。”因此，黃某和王某對合同無效造成的各自的損失應(yīng)當(dāng)各自承擔(dān)相應(yīng)的責(zé)任。此外，涉案房屋為集體建設(shè)用地上建設(shè)的房屋，無法上市交易，故王某并不存在因訴爭房屋升值獲得的利益損失。因此，王某的上訴主張缺乏事實和法律依據(jù)，該院不予支持。一審法院判決正確，應(yīng)予維持。據(jù)此，作出上述判決。

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