上海房產(chǎn)律師 購買回遷房應(yīng)該注意哪些問題?
回遷房可以購買，但是有一定的風(fēng)險，那么購買回遷房應(yīng)該注意哪些問題?上海房產(chǎn)律師總結(jié)以下七條，希望對你有所幫助!
一、購買回遷房應(yīng)該注意哪些問題?
1、通過開發(fā)商發(fā)放的拆遷政策中對回遷房性質(zhì)的說明或者去住房和城鄉(xiāng)建設(shè)委員會查詢確定回遷房的性質(zhì)后再行決定是否購買回遷房;
2、要求賣方提供回遷協(xié)議及其身份證明，并對回遷房的真實性進行核實;
3、注意確定該房屋之上是否有共有人，是否設(shè)定抵押權(quán);
4、須查明該房是屬于危改回遷，還是屬于商品房回遷;
5、如果該回遷房所占用土地是劃撥用地，在辦理回遷房的產(chǎn)權(quán)過戶手續(xù)時，將由買受人補交土地出讓金;
6、在和賣方簽定合同的時候可以訂立附期限的合同，以產(chǎn)權(quán)過戶為合同生效條件及付款條件，也可以與賣方協(xié)商將購房款辦理提存公證，在該房屋取得房屋所有權(quán)證并辦理過戶手續(xù)后，由公證處向出賣方支付房屋價款;
7、買方要注意讓賣方將戶口遷走，否則，買方的戶口遷不進來。
二、購買的回遷房需要公證處公證嗎
回遷房與商品房一樣,都有房產(chǎn)證,有房產(chǎn)證的回遷房是可以上市交易的。沒房產(chǎn)證的,回遷戶手持的是購房合同,無法上市交易。能交易的回遷房不需要公證處公證。
三、回遷房買賣是否有合同效力
購買回遷房有著巨大的風(fēng)險,因為部分的回遷房存在尚未有《房產(chǎn)證》的問題,當(dāng)業(yè)主手中只有發(fā)展商的回遷協(xié)議的,在做二手交易時是不能在房地產(chǎn)交易所做公證過戶和改名的,或者當(dāng)取得真正的《房產(chǎn)證》時,可能在面積上與當(dāng)初的協(xié)議面積有差異而導(dǎo)致要補錢。
因此在回遷房買賣合同中,買方一定要注意這個問題,在合同中予以明確規(guī)定這些問題該怎么解決。由于回遷房性質(zhì)特殊,在司法實踐中也有不少人認(rèn)為這種房子的買賣是否非法的,回遷房買賣合同是否無效。下面上海房產(chǎn)律師給大家講解一下:
1、以下情況合同有效:
雖然回遷人未取得房產(chǎn)證,但對該房屋享有準(zhǔn)所有權(quán),有權(quán)對其所安置的房屋進行處分,在尚未取得房地產(chǎn)權(quán)證之前,享有買賣合同上的債權(quán),當(dāng)然有權(quán)對該債權(quán)進行轉(zhuǎn)讓。因此只要買賣雙方是經(jīng)協(xié)商在平等、自愿基礎(chǔ)上簽訂的房屋買賣合同,系雙方的真實意思表示,合同內(nèi)容并未違反法律強制性規(guī)定或社會公共利益,該房屋買賣合同應(yīng)為合法有效。
2、依據(jù)《合同法》第五十二條有下列情形之一的,合同無效:
(1)一方以欺詐、脅迫的手段訂立合同,損害國家利益;
(2)惡意串通,損害國家、集體或者第三人利益;
(3)以合法形式掩蓋非法目的;
(4)損害社會公共利益;
(5)違反法律、行政法規(guī)的強制性規(guī)定。
(6)權(quán)屬有爭議的;
(7)未依法登記領(lǐng)取權(quán)屬證書的;
(8)政法規(guī)規(guī)定禁止轉(zhuǎn)讓的其他情形。
以上就是上海房產(chǎn)律師提醒你，購買回遷房應(yīng)該注意的問題，如果你還有其他的疑問，可以找上海房產(chǎn)律師電話咨詢。
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