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　　房屋買賣合同糾紛是指因房屋買賣行為引發(fā)的民事爭(zhēng)議。這種糾紛可以通過調(diào)解、仲裁或者訴訟的方式解決。當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)按照約定履行自己的義務(wù)，不得擅自變更或者解除合同。發(fā)生房地產(chǎn)交易爭(zhēng)議時(shí)，因當(dāng)事人一方違約造成對(duì)方損失，另一方有權(quán)要求其承擔(dān)違約責(zé)任。

　　依據(jù)法律規(guī)定，合同簽訂后雙方應(yīng)嚴(yán)格按照合同約定履行義務(wù)。但是在實(shí)際操作中會(huì)出現(xiàn)一些不規(guī)范行為，比如在交房時(shí)未按約定時(shí)間交付使用；購(gòu)房人沒有取得房屋產(chǎn)權(quán)證；開發(fā)商無故拖延交房、辦證等不履行購(gòu)房人應(yīng)盡的權(quán)利義務(wù)等。

　　一、商品房買賣合同

　　商品房買賣合同是房屋作為房地產(chǎn)買賣物權(quán)憑證的最基本憑證。當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)按照商品房交易時(shí)約定。當(dāng)事人就商品房位置、面積、價(jià)款和支付方式等內(nèi)容有約定的，從其約定。商品房買賣合同的主要組成部分。它所確定的當(dāng)事人之間關(guān)系包括買賣和租賃兩個(gè)方面。

　　其中，由于當(dāng)事人對(duì)房?jī)r(jià)發(fā)生了約定而引起的爭(zhēng)議或糾紛屬于商品房買賣合同糾紛解決不了的；而由于出賣人單方原因?qū)е沦I賣合同不能履行而產(chǎn)生爭(zhēng)議或糾紛屬于當(dāng)事人不愿協(xié)商解決的；由政府機(jī)關(guān)裁決等其他原因產(chǎn)生之爭(zhēng)議或糾紛屬于商品房買賣合同糾紛解決不了。

　　二、買賣不成立的房屋爭(zhēng)議處理辦法

　　商品房買賣合同成立后，因出賣人未履行通知義務(wù)或者未按約定的時(shí)間履行交付房屋義務(wù)等原因，買受人不能實(shí)現(xiàn)其權(quán)利的，買受人可以解除合同。但是，出賣人解除合同后對(duì)有過失的買受人可以要求賠償損失，具體賠償數(shù)額由雙方當(dāng)事人協(xié)商確定。房屋買賣合同未成立時(shí)，因一方當(dāng)事人違約，給對(duì)方造成損失的，買受人可以請(qǐng)求對(duì)方賠償損失；但如果是因?yàn)殡p方對(duì)房屋交付時(shí)間沒有約定不明的情況下簽訂的買賣合同則無法得到法院支持。

　　在實(shí)踐中常見一個(gè)現(xiàn)象就是對(duì)于已經(jīng)生效的房屋買賣協(xié)議書不能很好地履行。比如購(gòu)房意向書中約定房屋為精裝修房。如果開發(fā)商在履行義務(wù)期間內(nèi)沒有竣工驗(yàn)收合格證明或者驗(yàn)收不通過的情況下，要求買受人承擔(dān)違約責(zé)任后，賣買提和出賣方可拒絕。

　　但是在司法實(shí)踐中往往出現(xiàn)這種結(jié)果：開發(fā)商因經(jīng)濟(jì)上存在嚴(yán)重問題而與買受人解除房借款合同乃至購(gòu)房意向書；買方因?qū)υ摲孔硬粷M而要求解除合同；或開發(fā)商因經(jīng)濟(jì)上出現(xiàn)嚴(yán)重問題而撤銷合同等等原因?qū)е潞贤荒軐?shí)現(xiàn)。

　　三、爭(zhēng)議解決的方式

　　適用仲裁、訴訟方式解決的，雙方當(dāng)事人必須協(xié)商解決。協(xié)商解決不成的，任何一方均可向人民法院起訴。若在合同中沒有約定仲裁或者訴訟解決方案的，可向人民法院申請(qǐng)仲裁或者向仲裁機(jī)構(gòu)申請(qǐng)仲裁或者向人民法院起訴。

　　房屋預(yù)售是指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)根據(jù)商品房預(yù)售合同的約定，在符合土地使用權(quán)出讓合同的規(guī)定，并已經(jīng)辦理了預(yù)售登記手續(xù)即開始銷售商品房。我國(guó)法律規(guī)定，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)進(jìn)行建設(shè)，必須取得《國(guó)有土地使用證》和《建筑工程施工許可證》。當(dāng)被買受人無法完成房屋預(yù)售時(shí)，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)將其銷售的房屋退回買受人并承擔(dān)相應(yīng)的損失。在法律關(guān)系中，房屋預(yù)售合同是房屋所有權(quán)人將自己擁有、使用的房地產(chǎn)轉(zhuǎn)移給出賣人或其他權(quán)利人所取得的一種書面憑證；同時(shí)也是房屋所有權(quán)的重要表示和證明。

　　《商品房預(yù)售法》明確規(guī)定：未取得《房產(chǎn)證》而進(jìn)行商品房預(yù)售活動(dòng)應(yīng)當(dāng)依法承擔(dān)法律責(zé)任，開發(fā)商沒有取得《商品房預(yù)售許可證》擅自在已竣工不動(dòng)產(chǎn)上建造建筑物或者其他設(shè)施，情節(jié)嚴(yán)重或者逾期不辦理報(bào)建手續(xù)的，購(gòu)房者可以向人民法院起訴要求解除商品房預(yù)售合同并賠償損失。

　　一、案例分析

　　2007年8月11日, A公司與 B公司簽訂《商品房預(yù)售合同》一份。合同約定: A公司應(yīng)在2007年8月11日前向 B公司交付全部購(gòu)房款及相關(guān)稅費(fèi)共計(jì)人民幣100,000.00元，并辦理房屋所有權(quán)證，如逾期交房則應(yīng)向 B公司支付違約金人民幣52,000.00元及辦理相關(guān)稅費(fèi)的補(bǔ)償金。2009年2月1日, B公司已向 A公司交付全部購(gòu)房款及相關(guān)稅費(fèi)。2011年7月21日 B公司向 A公司出具了《關(guān)于終止上述合同的通知》，確認(rèn)終止上述合同至其辦理房屋所有權(quán)證時(shí)為止(B公司于2010年12月25日補(bǔ)辦了《國(guó)有土地使用證》，并于2010年12月28日在國(guó)土局辦理了土地使用權(quán)證）。2012年4月12日 B公司與 A公司簽訂《商品房預(yù)售合同》一份、《補(bǔ)充協(xié)議》一份，約定 A公司因 B公司違反本協(xié)議約定而與 A公司解除商品房預(yù)售合同關(guān)系并承擔(dān)違約責(zé)任。合同簽訂后 B公司一直未向 A公司辦理商品房預(yù)售相關(guān)手續(xù)(A公司于2013年2月20日以內(nèi)部文件形式）。

　　二、法律分析

　　根據(jù)《預(yù)售管理辦法》第二條規(guī)定，未取得《國(guó)有土地使用證》或《建筑工程施工許可證》的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)進(jìn)行預(yù)售，房地產(chǎn)管理部門不予辦理預(yù)售許可證。因此，如果開發(fā)商沒有取得預(yù)售許可證而進(jìn)行商品房預(yù)售，那么房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在未取得預(yù)售許可證前即開始銷售，購(gòu)房人可以根據(jù)法律規(guī)定向房地產(chǎn)管理部門申請(qǐng)辦理預(yù)售登記。如果開發(fā)商違反上述規(guī)定，其將面臨因違反法律法規(guī)被處罰的風(fēng)險(xiǎn)?！吨貞c市商品房預(yù)售管理辦法》第四條規(guī)定：商品房預(yù)售（包括現(xiàn)房預(yù)售）實(shí)行屬地管理原則。市（地）級(jí)以上人民政府房地產(chǎn)管理部門負(fù)責(zé)本行政區(qū)域內(nèi)房地產(chǎn)用地的監(jiān)督管理。

　　三、法院判決結(jié)果分析

　　《最高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第九條規(guī)定：房屋、建筑物或者其他設(shè)施的所有權(quán)屬于業(yè)主，但是房屋所有權(quán)證載明的業(yè)主共有人以外的共有人除外。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)、物業(yè)服務(wù)企業(yè)或者其他管理人，不得擅自在已竣工不動(dòng)產(chǎn)上修建建筑物或者其他設(shè)施；情節(jié)嚴(yán)重的，有可能影響其正常使用的，應(yīng)當(dāng)依法取得房屋所有權(quán)證書或者其他法律文件。本案中，開發(fā)商未取得《建筑工程施工許可證》卻在其已經(jīng)竣工的不動(dòng)產(chǎn)上修建建筑物或其他設(shè)施，明顯違反了法律規(guī)定，導(dǎo)致其在法律上沒有取得房屋所有權(quán)證書或者其他法律文件進(jìn)行商品房預(yù)售時(shí)房屋的交付未達(dá)到法定條件致無法辦理房屋交付登記手續(xù)。

　　現(xiàn)開發(fā)商已經(jīng)向公安機(jī)關(guān)申請(qǐng)立案?jìng)刹?，而本案亦在公安機(jī)關(guān)立案?jìng)刹槠谙迌?nèi)，因此對(duì)于開發(fā)商未取得《商品房預(yù)售許可證》卻擅自在已竣工不動(dòng)產(chǎn)上修建建筑物或其他設(shè)施而不履行停止預(yù)售、變更預(yù)售許可證登記程序（變更預(yù)售許可證登記）等行為導(dǎo)致合同目的不能實(shí)現(xiàn)進(jìn)行起訴具有一定瑕疵。法院最終判決解除雙方簽訂的名為“**佳苑”的《商品房預(yù)售合同》并對(duì)雙方共同違約承擔(dān)相應(yīng)責(zé)任并賠償違約金。宣判后雙方均未上訴。

　　在簽訂合同時(shí)，開發(fā)商都會(huì)跟購(gòu)房者簽訂一個(gè)合同，這是大家所熟知的，也是很多人購(gòu)買房屋的重要依據(jù)。但是你知道嗎？合同中還有一項(xiàng)是免責(zé)條款嗎？這種免責(zé)條款與房產(chǎn)合同免責(zé)條款有什么不同？下面就為大家詳細(xì)介紹一下。

　　1、免除或減輕開發(fā)商責(zé)任

　　該條款通常會(huì)在房產(chǎn)合同中出現(xiàn)，即當(dāng)開發(fā)商發(fā)生質(zhì)量問題或其他原因?qū)е路课轃o法使用的時(shí)候，購(gòu)房者如果選擇了要求開發(fā)商承擔(dān)賠償責(zé)任，那么開發(fā)商在合同中將會(huì)減少或者免除自己的責(zé)任。

　　這一免責(zé)條款中，通常都會(huì)明確說明如不能按期交房，開發(fā)商將會(huì)承擔(dān)全部責(zé)任或部分責(zé)任，這與房產(chǎn)合同免責(zé)條款內(nèi)容大致相同。如果開發(fā)商只對(duì)購(gòu)房者承擔(dān)部分責(zé)任，那么在該免責(zé)條款內(nèi)約定的免除自己責(zé)任的條款就無效，這種條款對(duì)于購(gòu)房者而言不具有法律效力。

　　如果沒有約定不明，則該免責(zé)條款無效。所以購(gòu)房者如果在合同中明確將房屋質(zhì)量問題或者其他原因?qū)е路课轃o法使用的情況告知開發(fā)商（如購(gòu)房者在簽訂合同時(shí)故意隱瞞房屋存在質(zhì)量問題和其他原因?qū)е路课轃o法使用等情況),就構(gòu)成了免責(zé)條款。購(gòu)房者可以要求開發(fā)商承擔(dān)自己在簽訂協(xié)議時(shí)所作貢獻(xiàn)，如免除自身責(zé)任、排除其他主要權(quán)利來源等。

　　2、增加或擴(kuò)大損害賠償責(zé)任

　　“違約方不承擔(dān)或減輕損害賠償責(zé)任”條款是指，在違約方不承擔(dān)或減輕損害賠償責(zé)任的情況下，增加了違約方的賠償責(zé)任。雖然這種免責(zé)條款與房產(chǎn)行業(yè)的格式條款并不相同，但其實(shí)質(zhì)上都屬于無效條款。

　　我國(guó)《合同法》第九十三條規(guī)定，因提供格式條款一方免除其責(zé)任、加重對(duì)方責(zé)任、排除對(duì)方主要權(quán)利的，該條款無效。如果在這一情況下，因?yàn)殚_發(fā)商提供了格式合同而免除了自身責(zé)任，則合同無效，但此項(xiàng)情況下造成了損害的擴(kuò)大責(zé)任并不是開發(fā)商要承擔(dān)的，因此這類條款也不是無效條款。

　　3、減輕或免除責(zé)任的方式

　　在合同中，免除或減輕責(zé)任的方式，主要有法定、約定責(zé)任和法定責(zé)任以外的其他方式。法定責(zé)任是指法律對(duì)當(dāng)事人所享有的權(quán)利及所應(yīng)承擔(dān)的義務(wù)所規(guī)定的責(zé)任。該責(zé)任受法律的保護(hù)，但不能代替當(dāng)事人之間的約定。

　　合同有效成立后，當(dāng)事人不得約定免責(zé)條款，但是，該免責(zé)條款對(duì)當(dāng)事人雙方發(fā)生效力。法定責(zé)任是指合同中的法定責(zé)任以外的其他責(zé)任，包括違約金、損害賠償以及法定賠償或補(bǔ)償，這些都屬于法律所保護(hù)的內(nèi)容。

　　4、合同當(dāng)事人不得以未通知為由拒絕履行義務(wù)

　　這是目前比較普遍存在的一種現(xiàn)象，即開發(fā)商往往在房屋交付使用后十日內(nèi)，或者是開發(fā)商提供保修的條件下，要求購(gòu)房者在交房之日起十日內(nèi)，就交付使用所產(chǎn)生的一切問題向購(gòu)房者提出相關(guān)要求。因此，這種開發(fā)商的責(zé)任免除條款具有一定的合理性。但這并不意味著這種免責(zé)條款就是無效條款。如果沒有上述情況存在的話，購(gòu)房者不能以未通知為由拒絕履行義務(wù)，但如果在房屋交付之日起或者是交房之日起三十日內(nèi)，發(fā)生任何情形，購(gòu)房者均有權(quán)解除合同，并要求開發(fā)商承擔(dān)違約責(zé)任。

　　所以，在房屋交付使用時(shí)，購(gòu)房者享有拒付房款的權(quán)利。同時(shí)，根據(jù)民法典第九百三十五條、第九百四十五條十六條的規(guī)定，開發(fā)商已經(jīng)按照合同約定履行了全部責(zé)任或者提供了保證，購(gòu)房者有權(quán)要求開發(fā)商承擔(dān)違約責(zé)任。

　　炒房屬于投資行為，也就是炒房的人通過投資炒房的方式獲取利潤(rùn)。當(dāng)一種投資行為獲得成功時(shí)，會(huì)給炒房者帶來豐厚的收益；而當(dāng)一種投資行為失敗時(shí)，則會(huì)給炒房者帶來巨大痛苦。因此，在炒房過程中，很多人都會(huì)簽訂房產(chǎn)合同，那么炒房簽訂的房產(chǎn)合同有效嗎？根據(jù)法律規(guī)定，無效房產(chǎn)合同是指因當(dāng)事人一方的行為或過失而導(dǎo)致合同無效或者被撤銷的行為。如果一方是炒房者則無法取得該房屋買賣或者轉(zhuǎn)讓的權(quán)利；如果合同約定的內(nèi)容為買賣房產(chǎn)而訂立合同的話，則該買賣合同無效或者被撤銷。

　　1、買受人擅自處分房屋的，該房屋買賣合同無效。

　　根據(jù)我國(guó)《城市房地產(chǎn)管理法》的規(guī)定，出賣給買受人已經(jīng)合法取得房屋所有權(quán)或者依法取得處分權(quán)的，應(yīng)當(dāng)將出賣人已支付買受人全部房款及有關(guān)稅費(fèi)，在出賣人按份共有的情況下一并轉(zhuǎn)讓給買受人。出賣人未經(jīng)買受人同意而處分房屋所有權(quán)是違反《城市房地產(chǎn)管理法》規(guī)定的。根據(jù)《城市房地產(chǎn)管理法》第45條的規(guī)定，出賣人將房地產(chǎn)出賣給他人后，未經(jīng)其他利害關(guān)系人同意或者請(qǐng)求，處分該房地產(chǎn)的不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的，應(yīng)當(dāng)經(jīng)占有權(quán)機(jī)關(guān)批準(zhǔn)或者同意轉(zhuǎn)讓該不動(dòng)產(chǎn)權(quán)屬證書標(biāo)明的權(quán)利人同意。但是，法律另有規(guī)定或者當(dāng)事人另有約定的除外。因此買受人未取得其他利害關(guān)系人意見而擅自處分房屋所有權(quán)或依法轉(zhuǎn)讓該房屋所有權(quán)給他人的只能是無效或可撤銷，而其他任何人都無權(quán)處分該房屋。

　　2、買受人沒有取得房屋所有權(quán)或者其他合法權(quán)利而擅自處分房屋的，買賣人應(yīng)當(dāng)賠償因此造成的損失，并賠償由此給買受人造成的損失。

　　賠償損失是指因違反法律、行政法規(guī)或者社會(huì)公共利益而遭受的財(cái)產(chǎn)損失，包括財(cái)產(chǎn)價(jià)值損失和財(cái)產(chǎn)使用價(jià)值損失。根據(jù)《中華人民共和國(guó)合同法》第四十條的規(guī)定：“當(dāng)事人一方不履行合同義務(wù)不符合約定，給對(duì)方造成損失的，損失賠償額應(yīng)當(dāng)相當(dāng)于因違約所造成的損失，包括合同履行后可以獲得的利益；違約責(zé)任屆滿后可以獲得的利益和因違約所造成的損失之間的差額部分?！?

　　根據(jù)《最高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第二十一條、第二十三條以及《中華人民共和國(guó)合同法》第四十條的規(guī)定，該商品房買賣合同是有效的。由于出賣人沒有取得房屋所有權(quán)或者其他合法權(quán)利而擅自處分房屋，導(dǎo)致買受人沒有取得房屋所有權(quán)或者其他合法權(quán)利而擅自處分該房屋的（這里沒有包括出賣人取得房屋所有權(quán)以后轉(zhuǎn)移房屋占有造成他人損失),該買賣合同是無效或者可撤銷的合同。此時(shí)應(yīng)當(dāng)賠償買受人因出賣人未經(jīng)其同意擅自處分房屋造成的損害及損失范圍內(nèi)的其他實(shí)際利益損失。買受人請(qǐng)求出賣人賠償其實(shí)際成本損失及其他實(shí)際遭受的實(shí)際損失（包括實(shí)際支出的合理費(fèi)用）的，人民法院應(yīng)予支持。

　　1、出賣人出賣有瑕疵的房屋，并與買受人訂立了書面合同的，買受人可以請(qǐng)求出賣人承擔(dān)違約責(zé)任。

　　出賣人應(yīng)當(dāng)在合理期限內(nèi)向買受人提供符合約定條件的房屋，否則買受人可以請(qǐng)求出賣人承擔(dān)違約責(zé)任。合同訂立后，因出賣人的原因致使合同目的不能實(shí)現(xiàn)，致使合同不能實(shí)現(xiàn)的，買受人有權(quán)解除合同，并請(qǐng)求出賣人賠償損失。當(dāng)然，在商品房買賣過程中因出賣人存在欺詐行為致使雙方簽訂的商品房買賣合同也應(yīng)當(dāng)被認(rèn)定為無效，但因特殊情況導(dǎo)致合同無效或者被撤銷的除外。

　　2、違反法律規(guī)定或者合同約定的其他情形導(dǎo)致合同無效或者被撤銷的，買受人可以請(qǐng)求人民法院或者仲裁機(jī)構(gòu)變更或者撤銷合同。

　　買賣房屋訂立合同后，如果因不可抗力致使合同無效，但是在能夠預(yù)見的合理期間內(nèi)，訂立合同人可以解除合同，買受人應(yīng)當(dāng)將已經(jīng)實(shí)際支付的房款退還給出賣人。此外，由于合同的履行受不可抗力等因素影響，如自然災(zāi)害、政府行為等均會(huì)導(dǎo)致合同無效。在這種情況下，炒房者只能通過申請(qǐng)人民法院或者仲裁機(jī)構(gòu)變更或者撤銷合同來獲得法院或者仲裁機(jī)構(gòu)變更或者撤銷合同的裁決。而如果炒房者可以解除合同的話，那么該買賣合同也是有效的。