新冠疫情作為突發(fā)公共衛(wèi)生事件，當(dāng)事人在訂立商品房預(yù)售合同時(shí)不能預(yù)見；新冠肺炎已被列為房產(chǎn)類傳染病，并采取甲類傳染病的預(yù)防、控制措施，雖然已經(jīng)得到控制，但造成的生命財(cái)產(chǎn)損失是不可逆的。
一、新冠疫情這一客觀事件本身是符合當(dāng)事人不能預(yù)見、不能避免、不能克服的特征的。
通常開發(fā)商主張延期交房免責(zé)，一方面是基于法律規(guī)定，另一方面也會(huì)依據(jù)其與購(gòu)房者之間的商品房買賣合同的合同條款約定。大多數(shù)情況下，開發(fā)商在商品房預(yù)售合同中都會(huì)對(duì)于不可抗力做出了排除逾期交房違約責(zé)任的約定，并通過“專業(yè)術(shù)語解釋”約定“不可抗力”，例如“不可抗力是指不能預(yù)見、不能避免并不能克服的客觀情況”。這種情況下，案涉房屋買賣雙方在簽訂合同時(shí)對(duì)于逾期交房違約責(zé)任排除不可抗力因素是明知且認(rèn)同的，有適用不可抗力規(guī)則的合同基礎(chǔ)。
二、新冠疫情對(duì)開發(fā)商按約定時(shí)間交房造成了實(shí)質(zhì)性阻礙及阻礙程度的考量根據(jù)合同免責(zé)事由成就的條件，即使新冠疫情對(duì)開發(fā)商構(gòu)成法律上的不可抗力，開發(fā)商能否被免除因逾期交房而產(chǎn)生的違約責(zé)任，還應(yīng)當(dāng)考量新冠疫情是否對(duì)其按照約定時(shí)間交付房屋造成了實(shí)質(zhì)性的阻礙及程度。
就司法實(shí)踐而言，當(dāng)事人的爭(zhēng)議，普遍可以歸納為兩個(gè)方面，一是完全停工的期間是否合理，二是復(fù)工后受疫情影響難以正常施工造成的工期順延時(shí)間是否合理。綜合考慮受新冠疫情影響的完全停工及復(fù)工后的延期因素，中海公司的延期交房時(shí)間在合理范圍內(nèi)，系因新冠疫情不可抗力導(dǎo)致。
同時(shí)，二原告亦未提交證據(jù)證明工期延誤系非疫情因素導(dǎo)致或中海公司自身原因?qū)е?，故可以認(rèn)定新冠疫情對(duì)中海公司按照合同約定如期交付房屋造成了實(shí)質(zhì)性的阻礙，且中海公司主張的受阻礙時(shí)間天數(shù)在合理范圍內(nèi)。
三、開發(fā)商是否盡到了采取措施減少疫情影響的義務(wù)涉及房地產(chǎn)企業(yè)相關(guān)工作的開展與人民群眾“居住”這一基本需求息息相關(guān)，因此，房地產(chǎn)企業(yè)雖有因疫情影響主張免責(zé)的權(quán)利，但同時(shí)負(fù)有主動(dòng)采取措施、積極應(yīng)對(duì)，以減少疫情影響、降低各方面損失的義務(wù)。一般可以從兩個(gè)方面予以審查。
第一，對(duì)于開發(fā)商自身而言，應(yīng)考量其是否有證據(jù)證明在主觀方面開發(fā)商存在拖延工期的故意，還要審查客觀上其是否積極履行合同、對(duì)疫情影響是否盡到了減少影響的義務(wù)。
第二，對(duì)購(gòu)房者而言，開發(fā)商是否對(duì)其盡到了通知義務(wù)。在出現(xiàn)不可抗力事件后，可能發(fā)生違約情形的一方應(yīng)積極告知合同相對(duì)方，提出合理訴求和適當(dāng)解決方案，否則在信息不對(duì)稱的情況下，對(duì)方當(dāng)事人若已經(jīng)開始做履行準(zhǔn)備或受領(lǐng)準(zhǔn)備，將可能造成損失繼續(xù)擴(kuò)大。
