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　　婚前婚后出資購買不動(dòng)產(chǎn)登記于出資人名下的，以自己份額為限對(duì)共同享有的財(cái)產(chǎn)進(jìn)行處分?；榍皩⒎课莸怯浽谧约好碌模宰约悍蓊~為限對(duì)共同享有的財(cái)產(chǎn)進(jìn)行處分，其本質(zhì)上是一種處分。

　　根據(jù)婚姻法第23條第2款所規(guī)定的夫妻平權(quán)原則以及最高人民法院《關(guān)于人民法院審理離婚案件處理財(cái)產(chǎn)分割問題的若干具體意見》第23條第1款的規(guī)定，夫妻對(duì)婚后用共同財(cái)產(chǎn)還貸并登記于出資人名下的房屋，一方基于離婚為由要求對(duì)該出資部分進(jìn)行分割不應(yīng)支持。

　　即: A出資 B的50%為婚后還貸所得款項(xiàng)并無貢獻(xiàn) B房產(chǎn)價(jià)值20%-30%; C: A份額為50%-30%; D: A為30%+ D: A比例為30%+ C: A比例為20%-30%+ D: A比例為30%-40%。另外可以根據(jù)出資情況和婚姻法司法解釋三第十八條規(guī)定進(jìn)行選擇。第一種情況：一方在離婚訴訟前出資購房并登記于自己名下。

　　屬于個(gè)人財(cái)產(chǎn)。另一方主張?jiān)摬糠謱儆诜蚱薰餐?cái)產(chǎn)且要求進(jìn)行分割時(shí)不應(yīng)支持。這種情況該如何處理呢？A:在一般情況下 B與 A之間無法進(jìn)行協(xié)議變更。此時(shí)如果法院將房產(chǎn)認(rèn)定為 B婚前購買并登記給自己名下的房屋視為兩人都享有此筆產(chǎn)權(quán)份額；如果無法辦理變更登記手續(xù)則認(rèn)定為雙方共有產(chǎn)權(quán)房；否則法院應(yīng)當(dāng)按照約定來處理該房產(chǎn)。

　　同時(shí)建議在婚姻糾紛中采取公證的方式確認(rèn)購房時(shí)由雙方共同支付房款等。這些做法在理論上都屬于對(duì)出資情況的處理方式。第二種情況：若無雙方約定對(duì)此不予認(rèn)定屬于共有但在離婚訴訟中對(duì)于該房屋進(jìn)行分割亦是可以解決案件中所涉及到的問題。第二種情況適用法定原則對(duì)房屋進(jìn)行處理。

　　依據(jù):[最高人民法院(2016)最高法民申2139號(hào)]《婚姻法司法解釋三》第十六條：有下列情形之一的婚配型房屋不屬于夫妻共同財(cái)產(chǎn):以雙方名義貸款購房并簽訂借款合同用于還款且債權(quán)人在該借款合同中確認(rèn)該借款屬于債權(quán)人個(gè)人債務(wù)。

　　關(guān)于夫妻共同財(cái)產(chǎn)的界定，《最高人民法院關(guān)于適用<中華人民共和國婚姻法>若干問題的解釋（二）》第二十四條規(guī)定：“離婚時(shí)同一財(cái)產(chǎn)無法分割的。法院應(yīng)當(dāng)作出判決，根據(jù)實(shí)際情況分別對(duì)生產(chǎn)、生活中面臨的問題作出處理。處理難以達(dá)成一致意見的情形下，人民法院可以判決歸一方。

　　有下列情形之一的，人民法院可以根據(jù)房產(chǎn)的具體情況，照顧子女和女方權(quán)益和照顧老人項(xiàng)目等問題，按比例分配：一方父母出資購買并登記在其子女名下的房產(chǎn)屬于一方子女婚前個(gè)人財(cái)產(chǎn)。離婚時(shí)，該房產(chǎn)應(yīng)當(dāng)按照約定歸個(gè)人所有。前款規(guī)定以外的贈(zèng)與財(cái)產(chǎn)，對(duì)方可以請(qǐng)求解除贈(zèng)與。

　　應(yīng)當(dāng)返還原狀或者折價(jià)補(bǔ)償。前款規(guī)定的贈(zèng)送財(cái)產(chǎn)方式包括贈(zèng)與、買賣、繼承等。上述司法解釋規(guī)定了夫妻共有財(cái)產(chǎn)可依法分割情形：一方隱瞞個(gè)人重要事項(xiàng)致使離婚時(shí)無法確認(rèn)其對(duì)共有財(cái)產(chǎn)享有合法有效份額。

　　而《最高人民法院審理離婚案件處理財(cái)產(chǎn)分割問題的若干具體意見》第二十六條規(guī)定：“離婚時(shí)，一方隱藏、轉(zhuǎn)移、變賣、毀損自己的結(jié)婚登記房地產(chǎn)信息和登記檔案等侵犯他人合法權(quán)益行為所造成損失的，對(duì)方可以向人民法院提起訴訟，請(qǐng)求法院依法予以解決?！?

　　由此可見婚前婚后個(gè)人房產(chǎn)還是其共有物？這屬于法律賦予公民應(yīng)有享有資產(chǎn)合法權(quán)利的一種法定方式和手段。因此，當(dāng)我們面對(duì)類似情況時(shí)首先要注意法律上認(rèn)定對(duì)方享有平等權(quán)利情況下與對(duì)方發(fā)生不可調(diào)和的矛盾時(shí)如何處理?！奔词腔橐霎?dāng)事人都有權(quán)要求對(duì)方進(jìn)行賠償?！保ㄗⅲ夯橐鲫P(guān)系存續(xù)期間購買）房產(chǎn)所有權(quán)可以轉(zhuǎn)移登記。

　　但是由于不動(dòng)產(chǎn)是特殊類型財(cái)富存在于具有私密性和不可復(fù)制性特點(diǎn)上的特殊民事法律關(guān)系，對(duì)于其可以根據(jù)其性質(zhì)作出處理以保護(hù)第三人合法權(quán)益，這種權(quán)利不可侵犯！”那么在這種情況下，房子是否可以由另一方繼續(xù)擁有呢？”我認(rèn)為房子不屬于我的遺產(chǎn)”?！标P(guān)于婚姻期間是否具有可分割性。

　　離婚時(shí)如雙方對(duì)房屋分割有爭(zhēng)議需另行起訴處理時(shí)，人民法院應(yīng)當(dāng)將原房屋所有人列為共同被告。

　　婚姻法第三十七條規(guī)定：“夫妻對(duì)共同所有的不動(dòng)產(chǎn)或者動(dòng)產(chǎn)采取協(xié)議方式予以分割的，產(chǎn)權(quán)登記一方應(yīng)當(dāng)按照約定履行義務(wù)；不具備協(xié)議約定標(biāo)的物所有權(quán)歸屬另一方的法定事由的，另一方可以請(qǐng)求人民法院予以排除?！边@是處理離婚房產(chǎn)糾紛時(shí)應(yīng)遵循的基本原則。

　　我國現(xiàn)行婚姻法雖沒有明確約定婚姻關(guān)系存續(xù)期間一方以個(gè)人名義購買房屋作為出資，婚后雙方共同還貸取得的款項(xiàng)及其相對(duì)應(yīng)財(cái)產(chǎn)增值部分應(yīng)認(rèn)定為夫妻共同財(cái)產(chǎn)。

　　實(shí)踐中確實(shí)有一部分婚姻關(guān)系存續(xù)期間一方以個(gè)人名義購買不動(dòng)產(chǎn)以個(gè)人名義貸款用于還貸且婚后未再還款或其婚后使用該不動(dòng)產(chǎn)登記于自己名下的情況，這類情況較為普遍。此時(shí)夫妻雙方需要共同協(xié)商解決爭(zhēng)議。

　　《婚姻法司法解釋（三）》第十九條規(guī)定：夫妻一方婚前簽訂不動(dòng)產(chǎn)買賣合同，以個(gè)人財(cái)產(chǎn)支付首付款并在銀行貸款，婚后用夫妻共同財(cái)產(chǎn)還貸，不動(dòng)產(chǎn)登記證首次辦理時(shí)兩人協(xié)議將不動(dòng)產(chǎn)登記在冊(cè)，不動(dòng)產(chǎn)權(quán)屬證書登記于一方名下，另一方請(qǐng)求分割不動(dòng)產(chǎn)的，人民法院應(yīng)予支持。

　　一方婚前簽訂不動(dòng)產(chǎn)合同，以個(gè)人名義進(jìn)行房地產(chǎn)投資，取得微小產(chǎn)權(quán)證書，婚后用夫妻共同財(cái)產(chǎn)還貸，不動(dòng)產(chǎn)所有權(quán)登記于首付款支付人或者抵押人名下的該房產(chǎn)，離婚時(shí)應(yīng)分割該不動(dòng)產(chǎn)?；楹笥没橐龅怯洖閮?nèi)容的協(xié)議為個(gè)人借貸，婚后還貸形成的利息收入，離婚時(shí)應(yīng)按股權(quán)折價(jià)分割。

　　由貸款支付方所在地的房管部門登記在出資者名下。貸款以登記為準(zhǔn)。離婚時(shí)，該不動(dòng)產(chǎn)由雙方協(xié)議處理。前款規(guī)定最后期限至后一日凌晨1時(shí)30分為止隊(duì)。離婚時(shí)一方不同意離婚又不同意變更不動(dòng)產(chǎn)坐落的，可向登記機(jī)構(gòu)申請(qǐng)撤銷買賣合同。登記機(jī)構(gòu)自收到撤銷或者變更請(qǐng)求之日起六個(gè)月內(nèi)未辦理變更登記手續(xù)由。

　　法律后果：《婚姻法司法解釋（三）》第二十條第五款規(guī)定：離婚時(shí)，一方擅自處分婚姻關(guān)系存續(xù)期間取得的不動(dòng)產(chǎn)權(quán)屬證書，不發(fā)生效力。離婚時(shí)，如該不動(dòng)產(chǎn)被另一方請(qǐng)求分割不動(dòng)產(chǎn)，人民法院應(yīng)當(dāng)根據(jù)實(shí)際情況，按照照顧婦女、兒童權(quán)益和照顧生活條件的原則，作出判決。不能時(shí)，可以由雙方協(xié)議處理?！庇纱丝梢娛顷P(guān)于不動(dòng)產(chǎn)權(quán)登記證在處理婚姻關(guān)系存續(xù)期間取得房屋所有權(quán)問題。

　　一方婚前簽訂不動(dòng)產(chǎn)買賣合同，并向銀行申請(qǐng)貸款并辦理不動(dòng)產(chǎn)登記證登記于其名下，但婚后夫妻共同還貸部分及其相對(duì)應(yīng)財(cái)產(chǎn)增值部分長期共同還貸，不動(dòng)產(chǎn)應(yīng)歸屬雙方共有。

　　夫妻共同還貸部分為夫妻共同財(cái)產(chǎn)，離婚時(shí)分割不動(dòng)產(chǎn)時(shí)，另一方要求對(duì)尚未歸還的共同還貸部分進(jìn)行分割的具體比例是多少？依據(jù)婚姻法司法解釋（二）第二十六條規(guī)定：“婚前當(dāng)事人以個(gè)人財(cái)產(chǎn)按揭購房并寫下借條，婚后用夫妻共同財(cái)產(chǎn)還貸并簽訂不動(dòng)產(chǎn)買賣合同約定將不動(dòng)產(chǎn)變更登記于一方名下，不動(dòng)產(chǎn)歸房產(chǎn)登記一方所有。

　　離婚時(shí)雙方對(duì)于原房產(chǎn)分割有爭(zhēng)議的，人民法院應(yīng)當(dāng)按照夫妻約定處理”和“《中華人民共和國婚姻法》第十八條第三款規(guī)定：“有下列情形之一的，為一方的婚前個(gè)人財(cái)產(chǎn)，婚后用夫一方的共同還貸所支付的款項(xiàng)及其相對(duì)應(yīng)財(cái)產(chǎn)增值部分為配偶一方的個(gè)人所有:一方婚前簽訂不動(dòng)產(chǎn)買賣合同并在銀行貸款購買的銀行貸款還貸”。不動(dòng)產(chǎn)權(quán)屬證書登記于一方名下且已實(shí)際居住近兩年的，應(yīng)認(rèn)定為雙方基于對(duì)婚姻生活的真實(shí)出資（或其他財(cái)產(chǎn)性權(quán)利）所購買。

　　關(guān)于共有問題則可以考慮雙方共同對(duì)房產(chǎn)出資比例或者份額等問題來確定各半分割權(quán)益；如果涉及離婚分割等問題，可以考慮訴訟管轄或先判決后執(zhí)行制度。

　　離婚房產(chǎn)糾紛案件較多導(dǎo)致這類案件糾紛處理困難時(shí)法院通常會(huì)將夫妻一方列為共同被告。在進(jìn)行訴訟前一定要了解該房產(chǎn)權(quán)屬證書上記載誰嗎？該不動(dòng)產(chǎn)能否成為單獨(dú)的一方所有或另一方所有？房屋所有權(quán)歸誰？登記情況等問題。下面我們來介紹下這類糾紛情況及處理思路。

　　一方婚前簽訂不動(dòng)產(chǎn)買賣合同并向銀行申請(qǐng)貸款并登記于其名下的，該房屋可認(rèn)定為雙方共有并屬于夫妻共同財(cái)產(chǎn)，離婚時(shí)可按約定對(duì)夫妻雙方進(jìn)行分割。如一方用其婚前一方的婚前個(gè)人財(cái)產(chǎn)償還貸款并以該房產(chǎn)抵押貸款用于經(jīng)營或者購房所用資金來源于婚后個(gè)人合法收入等其他原因所負(fù)債務(wù)，該房屋應(yīng)認(rèn)定為個(gè)人債務(wù)予以清償。

　　另外還應(yīng)考慮實(shí)際情況確定?！睆囊陨蟽牲c(diǎn)可看出不動(dòng)產(chǎn)權(quán)屬證書登記于一方名下時(shí)，應(yīng)當(dāng)視為雙方對(duì)自己全部份額均享有物權(quán)。如果離婚時(shí)另一方不同意處理該資產(chǎn)就會(huì)導(dǎo)致另一方無法行使合理的分割權(quán)。如果不動(dòng)產(chǎn)權(quán)屬證書登記于其他一家人名下呢？”

　　根據(jù)《民法典》第一千零六十四條的相關(guān)規(guī)定，夫妻一方婚前簽訂不動(dòng)產(chǎn)買賣合同，以個(gè)人證件和銀行貸款等名義全款購買不動(dòng)產(chǎn)，產(chǎn)權(quán)登記在自己名下的；離婚時(shí)，不動(dòng)產(chǎn)由雙方協(xié)議處理，協(xié)議不成或者雙方均不愿意協(xié)議的，由人民法院依照民事法律規(guī)定處理。

　　不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)變動(dòng)以登記為準(zhǔn)。夫妻一方未經(jīng)另一方同意擅自處分共有的不動(dòng)產(chǎn)的，離婚時(shí)該部分財(cái)產(chǎn)由新的供不應(yīng)求方折價(jià)補(bǔ)償對(duì)方。也就是說，房子只是婚姻關(guān)系存續(xù)期間購買還是夫妻雙方共同購買都不影響房產(chǎn)的法律效力。

　　實(shí)踐中夫妻雙方以現(xiàn)金或銀行轉(zhuǎn)賬或其他形式支付的買房款項(xiàng)都可以認(rèn)定為夫妻共同財(cái)產(chǎn)。不過，根據(jù)《婚姻法》第十七條第二條規(guī)定，一方以個(gè)人名義與他人合伙經(jīng)營的企業(yè)所得收益主要?dú)w夫妻共同所有或經(jīng)營，夫妻雙方另有約定。夫妻一方個(gè)人財(cái)產(chǎn)與共同財(cái)產(chǎn)不分份額地分別享有和使用。

　　其中一方作出重要貢獻(xiàn)的，人民法院可以按照分配辦法取得財(cái)產(chǎn)；約定內(nèi)容發(fā)生變化導(dǎo)致協(xié)議不成時(shí)，由人民法院根據(jù)財(cái)產(chǎn)的具體情況判決。也就是說婚后所得房屬于另一方個(gè)人債務(wù)不能向?qū)Ψ阶穬斠矡o權(quán)要求對(duì)方支付該房產(chǎn)折價(jià)補(bǔ)償。

　　我國婚姻法規(guī)定，婚姻關(guān)系存續(xù)期間，夫妻雙方共同所有的財(cái)產(chǎn)在離婚時(shí)不因原贈(zèng)與或婚后用夫妻共同財(cái)產(chǎn)還貸部分而分割。房屋產(chǎn)權(quán)登記在夫妻一方名下，另一方無權(quán)分割。

　　即房屋的產(chǎn)權(quán)是由雙方各自所有組成，房產(chǎn)雖登記為一方獨(dú)資企業(yè)，但該建筑物已在國家進(jìn)行房屋產(chǎn)權(quán)登記為雙方共同所有。另外一種情況是房產(chǎn)的權(quán)利人只能是房屋所有權(quán)人。根據(jù)《婚姻法》第十七條規(guī)定，婚后由父母出資購買的不動(dòng)產(chǎn)，該不動(dòng)產(chǎn)需辦理權(quán)屬登記，未辦理權(quán)屬登記的，視為只對(duì)自己有利的做法。

　　夫妻雙方婚后通過購買涉案房產(chǎn)簽訂了購房合同并付了首付款、支付了全部房款，且辦理了轉(zhuǎn)移登記手續(xù)。雖然該房產(chǎn)尚未過戶取得房產(chǎn)證，但這并不妨礙房屋與雙方之間形成買賣合同關(guān)系而取得房屋所有權(quán)的權(quán)利。

　　近年來，離婚案件的數(shù)量越來越多，尤其是離婚財(cái)產(chǎn)分割上，離婚財(cái)產(chǎn)分割案件呈現(xiàn)上升趨勢(shì)。在現(xiàn)實(shí)生活中，離婚財(cái)產(chǎn)分割問題往往是離婚案件中當(dāng)事人最關(guān)心的問題。因此，如何分配和分割房產(chǎn)就顯得尤為重要。

　　在離婚分割房產(chǎn)時(shí)，應(yīng)根據(jù)房屋本身性質(zhì)、產(chǎn)權(quán)登記情況等具體因素，綜合考量夫妻雙方是否為共同財(cái)產(chǎn)或者夫妻雙方均無權(quán)處分的財(cái)產(chǎn)分配。如果夫妻雙方在婚前購買房產(chǎn)，但未登記為贈(zèng)與方或受贈(zèng)人，離婚時(shí)則應(yīng)按照《婚姻法》第十七條第二款規(guī)定進(jìn)行合理分割。那么，婚后雙方共同購房后在離婚時(shí)房屋的分割問題又是如何處理呢？

　　根據(jù)《婚姻法》第十七條第二款規(guī)定，“夫妻一方婚前簽訂不動(dòng)產(chǎn)買賣合同，以個(gè)人財(cái)產(chǎn)支付首付款并在銀行貸款，婚后用夫妻共同財(cái)產(chǎn)還貸，不動(dòng)產(chǎn)權(quán)利登記于首付款支付方名下的，離婚時(shí)該不動(dòng)產(chǎn)由首付款支付銀行同期貸款利息，非首付款支付方對(duì)該房利享有平等的權(quán)利?！痹摋l款具有明確的法律效力，同時(shí)也表明了夫妻婚后使用均歸房產(chǎn)共有（包括婚前、婚后）的法律事實(shí)。

　　對(duì)于婚前購買的住房，可視為對(duì)個(gè)人財(cái)產(chǎn)的贈(zèng)與；對(duì)于婚后購買的屬于個(gè)人財(cái)產(chǎn)范疇。如果夫妻雙方在婚前約定將其中一方的婚前財(cái)產(chǎn)屬于個(gè)人財(cái)產(chǎn)全部支付且未提供相應(yīng)擔(dān)保的情況下，離婚時(shí)該財(cái)產(chǎn)應(yīng)認(rèn)定為夫妻雙方的共同財(cái)產(chǎn)。

　　但對(duì)于婚前已經(jīng)全額支付房款的情況下分割房屋會(huì)存在一定風(fēng)險(xiǎn)。因?yàn)殡p方在婚后對(duì)房產(chǎn)權(quán)問題并未明確約定或?qū)嶋H履行約定。因此這種情況下應(yīng)根據(jù)房產(chǎn)本身在產(chǎn)權(quán)登記情況、取得情況等因素來判斷雙方是否為共同共有或者是否屬于贈(zèng)與等情況判斷處理。

　　另外對(duì)于婚后購買的房產(chǎn)中未進(jìn)行過戶登記的房子也應(yīng)根據(jù)法律規(guī)定進(jìn)行合理分割或予以分割。通常來講結(jié)婚后房屋的產(chǎn)權(quán)證只是房產(chǎn)權(quán)利的證明文件之一，因此離婚前最好不要急于辦理產(chǎn)權(quán)相關(guān)手續(xù)。如果夫妻雙方由于各種原因在離婚時(shí)未能達(dá)成一致意見的話，法院將不會(huì)強(qiáng)制要求變更產(chǎn)權(quán)登記或解除合同手續(xù)。