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　　如果承租人不履行約定的租賃權，承租人可以選擇單方解除合同或者依法向出租人主張賠償損失。如果承租人可以要求出租人承擔違約責任或者賠償損失，承租人可以選擇依法向出租人主張違約責任或者賠償損失。但這兩種方式都必須符合約定，否則不能構成對出租人權利的侵害。

　　比如，在房屋租賃合同中約定出租人未支付租金為由解除合同的情況下，出租人應當以向承租人支付半年或一年的租金為前提；在房屋租賃合同中約定出租人以押金為借口解除合同時要按照押金數(shù)額雙倍返還押金給承租人；在房屋租賃合同中約定承租人需在房屋租賃合同解除后支付三個月房租作為違約金。

　　1.標的物為未取得建設工程規(guī)劃許可證或者未按照建設工程規(guī)劃許可證規(guī)定建設的房屋，訂立的租賃合同無效，但在一審辯論終結前當事人補全房屋合法手續(xù)的，應當認定為合同有效；

　　2. 租賃合同的期限超過臨時建筑的使用期限，超過部分無效。但在一審法庭辯論終結前經(jīng)主管部門批準延長使用期限的，應當認定為延長使用期限內(nèi)的租賃期間有效；

　　3.劃撥土地使用權屬于國家行政機關、司法機關等具有國家公權力性質的主體，該主體出租劃撥土地上房屋的，應屬無效。

　　因為實踐中存在的許多租賃合同項下存在租金高于違約金的情況是出租人不履行或不完全履行租賃合同項下發(fā)生的情形。如果承租人沒有依法向出租人支付租金、超過法定違約金數(shù)額履行義務的話，出租人可要求承租人承擔違約責任。

　　簽訂合同時，無論是房東還是房客，一定要逐字逐句地閱讀每項租約條款，確保合同沒有問題。

　　一份正式的租房合同上必須呈現(xiàn)的內(nèi)容包括：

　　1.房東和租客的全名，聯(lián)系地址以及郵箱和手機號

　　2.出租房屋的地址；

　　3.簽署協(xié)議的日期；

　　4.租期開始的日期；

　　5.租客是否在18歲以下；

　　6.標明押金數(shù)額；

　　7.房租的金額以及交租的頻率；

　　8.交付租金的方式；

　　9.有關費用的具體金額；

　　10.租約的到期時間；

　　11.出租房屋內(nèi)的用品清單；

　　12.有關房屋保溫棉的獨立協(xié)議；

　　13.獨立的健康房屋協(xié)議。

　　為了避免糾紛，擁有安全舒心的租房體驗，無論你是租客還是房東，都應當明確自己以及對方所應承擔的責任和義務。

　　一、出租人（房東）義務

　　1.在租約期間不打擾租客的生活

　　2.確保房屋狀況適合居住，并且保證房屋中的物品如有損壞能夠及時修繕

　　3.繳納房屋稅

　　4.為房屋繳納保險

　　5.如需檢查或維修房屋，房東應提前24小時向租戶說明

　　6.如果房東離開，需要委托中介管理

　　7.不可索取租客的任何財物

　　二、承租人（租客）義務

　　1.需要繳納押金，如果租期到期后房屋的狀況良好，房東會返還押金；

　　2.租客需要根據(jù)租約上規(guī)定的時間按時交租；

　　3.租賃期間如果房屋有所損壞，租客需要承擔賠償；

　　4.一般情況下，租客需要支付電費，燃氣費和網(wǎng)絡費用等；

　　5.如果房屋需要維修，租客應及時告知房東；

　　6.租期結束之后，租客應及時歸還所有房間鑰匙；

　　7.不打擾鄰居或者其他租客；

　　8.沒有房東書面同意的情況下，租客不得改變房屋的原有內(nèi)部結構；

　　9.禁止將房屋用于非法用途；

　　10.居住人數(shù)不能超過租約上規(guī)定的人數(shù)。

　　房屋租賃糾紛的類型有哪些？

　　(一)租金支付糾紛

　　這是房地產(chǎn)租賃中最為常見的糾紛。出現(xiàn)租金支付糾紛后大致會出現(xiàn)三種處理方法：

　　(1)租賃雙方協(xié)商一致，要么房客及時付清租金，要么房東同意延期支付，不涉及租賃合同的其他方面。

　　(2)比前一種情況更進一步，在解決如何支付拖欠租金的同時，租賃雙方還就由此產(chǎn)生的違約責任問題，在分清責任的前提下一并解決，并繼續(xù)履行租賃合同。

　　(3)解除租賃合同。這主要是租賃雙方失去繼續(xù)履行合同的基礎，或由雙方協(xié)商解除合同，或由一方起訴從而終止租賃關系。

　　(二)損害賠償糾紛

　　房地產(chǎn)租賃關系中的損害賠償糾紛同其他法律關系中的損害賠償一樣，主要是由侵權行為引起的，常見的有房屋損壞賠償、人身或財物損害賠償、侵犯房屋共有人合法權益賠償?shù)?。從司法實踐看，目前頗有爭議的是租賃關系結束后，房客對房屋所作的裝修如何賠償。

　　人民法院在審理房屋租賃合同糾紛案件時應審查租賃形式是否為定期租賃，認定為定期租賃的應審查合同期限以判定相應租賃費用。

　　出租方與承租方約定有租賃期限、在租賃合同期限屆滿時沒有書面續(xù)簽合同的情形下如何確定租賃形式，應對雙方使用房屋情況及商議細節(jié)進行具體分析。

　　承租方繼續(xù)使用房屋出租方?jīng)]有提出異議的，租賃形式轉變?yōu)椴欢ㄆ谧赓U，承租方有權隨時解除。

　　承租方繼續(xù)使用房屋，出租方陸續(xù)通過微信聊天方式與承租方就租賃期限、租賃費用、支付方式等定期租賃內(nèi)容達成合意的，微信聊天記錄視為書面形式，租賃形式為定期租賃，租賃期限為微信聊天中雙方商定的期限，承租方無權隨時解除，應承擔租賃期限的租賃費用。

　　1.惡意串通情形下簽訂的租賃合同無效；

　　2.合同簽訂主體為不滿8周歲的未成年人或不能辨認自己行為的成年人的，合同無效；

　　3.合同簽訂主體為八周歲以上的未成年人或不能完全辨認自己行為的成年人，簽訂的租賃合同需要法定代理人同意、追認，同意或追認之前，合同效力處于待定狀態(tài)，善意相對人在法律規(guī)定的期限內(nèi)可行使撤銷權，其他相對人可行使催告權；

　　4.無權代理人簽訂的房屋租賃合同，未經(jīng)被代理人追認的，該合同對于被代理人而言處于效力待定狀態(tài)，善意相對人可撤銷合同。但無權代理符合表見代理構成要件的，房屋租賃合同有效。