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　　放棄房產(chǎn)繼承是指被繼承人在死亡后，依法決定放棄其擁有的財(cái)產(chǎn)所有權(quán)的行為。房屋作為不動產(chǎn)之一，在我國屬于一種財(cái)產(chǎn)。而在現(xiàn)實(shí)生活中，財(cái)產(chǎn)繼承時(shí)往往會涉及到遺產(chǎn)分割問題。遺產(chǎn)分割往往涉及到繼承人（房屋產(chǎn)權(quán)人）和共有人（房屋產(chǎn)權(quán)人或共有人繼承人）之間關(guān)系，繼承權(quán)是每個人都可以放棄財(cái)產(chǎn)繼承權(quán)而取得財(cái)產(chǎn)的權(quán)利。

　　一、共同繼承或法定繼承

　　共同繼承是指同一順序繼承人之間按各自的意愿，按照法律規(guī)定的程序分割遺產(chǎn)，且遺產(chǎn)分割的比例不得超過各繼承人的遺產(chǎn)份額。我國《繼承法》規(guī)定了法定繼承與約定繼承兩種繼承方式。首先需要明確的是：共同繼承是指同一順序繼承人之間可以協(xié)商一致，繼承房屋產(chǎn)權(quán)后可以放棄繼承權(quán)，按照各自意思繼承財(cái)產(chǎn)權(quán)利。約定繼承是指繼承開始后，有遺囑或遺贈扶養(yǎng)協(xié)議的情況下各自放棄繼承權(quán)。

　　二、法定繼承有爭議

　　法定繼承是指在沒有遺囑無效的情況下，同一順序的繼承人對同一財(cái)產(chǎn)的繼承問題中，應(yīng)當(dāng)先分出遺產(chǎn)的份額，再對遺產(chǎn)進(jìn)行分割的制度。我國的繼承方式為法定繼承。法定繼承和遺贈兩種方式。我國繼承分為法定繼承；遺贈和法定繼承兩種。雖然我國繼承制度有較多規(guī)定，但都是以我國繼承法為依據(jù)進(jìn)行處理，在法律適用上還是有一定局限性，對于繼承人放棄繼承權(quán)是否有效，是否會損害共有人合法權(quán)益以及共同共有人之間是否存在平等關(guān)系等問題并不是很清楚，因此對于繼承問題還是需要按照我國繼承法進(jìn)行處理。

　　三、遺贈扶養(yǎng)協(xié)議有效

　　遺贈扶養(yǎng)協(xié)議是指自然人與扶養(yǎng)人約定，自然人死后將其財(cái)產(chǎn)遺贈給扶養(yǎng)人，應(yīng)承擔(dān)生養(yǎng)死葬的義務(wù)，并有權(quán)處分被扶養(yǎng)人的財(cái)產(chǎn)。遺贈扶養(yǎng)協(xié)議有效后，若被扶養(yǎng)人不履行扶養(yǎng)義務(wù)的，被扶養(yǎng)人可以請求人民法院或仲裁機(jī)構(gòu)變更或撤銷遺贈扶養(yǎng)協(xié)議。我國《繼承法》第24條規(guī)定，遺囑人或者受遺贈人應(yīng)當(dāng)保證遺囑處分的財(cái)產(chǎn)處于被繼承人生前撫養(yǎng)、扶養(yǎng)、研究、保護(hù)狀態(tài)等。繼承人應(yīng)當(dāng)尊重被繼承人的真實(shí)意思表示。

　　四、繼承方式選擇合理

　　隨著我國對房地產(chǎn)市場的調(diào)控力度不斷加大和人們生活水平的不斷提高，繼承人的繼承權(quán)也發(fā)生了變化，傳統(tǒng)的遺囑繼承方式已經(jīng)不能滿足現(xiàn)實(shí)生活中繼承人的實(shí)際需求，被繼承人的遺產(chǎn)必須要以法定方式加以分割，才能真正實(shí)現(xiàn)遺產(chǎn)分割。遺囑繼承主體多、法定繼承期限短、遺產(chǎn)繼承財(cái)產(chǎn)關(guān)系復(fù)雜等優(yōu)點(diǎn)，越來越受到人們的青睞，而且遺囑繼承具有較強(qiáng)的現(xiàn)實(shí)意義和深遠(yuǎn)的歷史意義。

　　因受社會觀念、繼承觀念等因素影響，我國房屋繼承方式仍然以法定繼承為主，被繼承人對房屋產(chǎn)權(quán)享有平等繼承權(quán)。而遺囑繼承關(guān)系上也具有許多優(yōu)勢，我國正處于城市化、工業(yè)化和現(xiàn)代化的快速發(fā)展時(shí)期，人民物質(zhì)生活水平和精神文化生活水平日益提高，所以房屋繼承方式選擇合理是我國現(xiàn)代房屋遺產(chǎn)分配制度不斷完善的表現(xiàn)。

　　在我國，老人的第一順位繼承人是配偶和子女。但現(xiàn)實(shí)中，不少老人將房產(chǎn)留給了子女或親戚朋友。這樣的情況該如何處理？10月28日，記者從北京的一些法院了解到，該情況下可以直接辦理房產(chǎn)繼承。對于遺囑繼承及遺贈的問題，法院的處理結(jié)果各不相同。

　　1、保姆為父親立遺囑

　　宋女士與父親宋先生育有三個子女，其中包括一個女兒。父親退休后，一直未將房產(chǎn)留給兒女，而是由保姆宋女士一人照顧整個家庭。2010年宋女士去世后，她為父親立下遺囑，將其名下北京市朝陽區(qū)雙井南里胡同2號樓一套房產(chǎn)留給女兒和二兒子繼承。但在此之后，宋女士并未辦理過戶手續(xù)。老人去世后，宋女士要求按照遺囑繼承遺產(chǎn)，但遭拒絕。

　　2、保姆繼承房產(chǎn)

　　根據(jù)我國法律規(guī)定，夫妻一方死亡后，其遺產(chǎn)按照法定繼承辦理。但這一點(diǎn)在本案中沒有體現(xiàn)出法律規(guī)定的強(qiáng)制性條件，雙方當(dāng)事人可以自行協(xié)商處理，而不需經(jīng)公證處批準(zhǔn)。如果存在多個繼承人時(shí)，多個繼承人中一方死亡，則按照法定繼承辦理，繼承遺產(chǎn)時(shí)應(yīng)將遺產(chǎn)優(yōu)先扣除被繼承人生前所立各種合法有效形式之一（如遺囑),將所有繼承人的遺產(chǎn)按順序分配。

　　法院審理認(rèn)為，雖然立有合法有效遺囑一方死亡但其不存在其他繼承人對遺產(chǎn)分配有異議或者不能達(dá)成協(xié)議時(shí)，可以要求按照法定繼承辦理。因此，本案中涉及房產(chǎn)分割問題，應(yīng)按照法定繼承辦理。因在本案中沒有約定繼承順序，故涉案房產(chǎn)應(yīng)該按照法定繼承確定排序進(jìn)行分割。

　　3、遺產(chǎn)分割難調(diào)解

　　王紅說，遺產(chǎn)分割是繼承人之間產(chǎn)生糾紛的主要原因。如果雙方對繼承順序沒有爭議，則可以根據(jù)《繼承法》中規(guī)定，在多個繼承人中誰最先死亡確定其繼承順序。但是這并不意味著遺囑就可以直接被認(rèn)定為有效。雖然《繼承法》中規(guī)定有“遺囑應(yīng)當(dāng)為合法有效”的原則，但是該原則并不具有強(qiáng)制效力。遺囑一旦生效，即使是公證遺囑被認(rèn)定為有效，也不能改變遺囑繼承人的資格。如果繼承人認(rèn)為自己所做遺囑沒有法律效力不高或者不愿意履行，可以申請人民法院變更或者撤銷。

　　4、遺囑形式不合法被駁回

　　李老有一兒一女，妻子早在幾年前去世，有一套兩室一廳的房子一直由兒子繼承。但因房屋所有權(quán)登記在兒子名下，李老覺得房子還是應(yīng)該由兒子繼承，于是將兒子和妻子告上了法院。法院經(jīng)審理認(rèn)為，由于李老已經(jīng)年過七旬，對房屋問題有過多次口頭和書面遺囑規(guī)定，且無其他繼承人參與簽字，因此法院認(rèn)定其行為屬無效遺囑，判決駁回了老人孫子和李老之子的訴訟請求。法官表示，根據(jù)《繼承法》規(guī)定，公民可以立遺囑將個人財(cái)產(chǎn)指定由法定繼承人中唯一具有勞動能力又沒有生活來源渠道的繼承人繼承。

　　本案中，李老太將自己所有的房屋交給了保姆為其服務(wù)至今已有十余年，因此保姆以其是被繼承人指定代書遺囑執(zhí)行人為由主張其行為屬無效遺囑并無不當(dāng)。據(jù)此裁定駁回原告李老之子李明所要求繼承房產(chǎn)80%份額的訴訟請求。

　　居住權(quán)是指居住權(quán)人對他人的住宅享有占有、使用的權(quán)利，居住權(quán)人死亡后，該住宅將不會被恢復(fù)，居住權(quán)人有權(quán)居住至其死亡，居住權(quán)人不能擅自對他人住宅進(jìn)行翻修、改建、裝修，居住權(quán)消滅后居住權(quán)消滅，居住權(quán)期限屆滿或者居住權(quán)人死亡后，居住權(quán)人可以按照遺囑指定居住權(quán)人為自己設(shè)立居住權(quán)?！睹穹ǖ洹返?66條規(guī)定：“居住權(quán)期限屆滿或者居住權(quán)人死亡的，居住權(quán)消滅?！蹦敲次覀兛梢酝ㄟ^繼承方式來獲得房產(chǎn)嗎？居住權(quán)是否能通過繼承方式獲得房產(chǎn)？

　　一、法律規(guī)定

　　居住權(quán)自合同生效時(shí)設(shè)立。居住權(quán)期限屆滿或者居住權(quán)人死亡后，居住權(quán)人應(yīng)當(dāng)停止行使居住權(quán)。居住權(quán)人死亡或者居住權(quán)人沒有履行義務(wù)的，居住權(quán)消滅。該規(guī)定說明居住權(quán)可以通過繼承方式獲得房產(chǎn)，但這種方式是否適用于遺囑、房屋所有權(quán)設(shè)立程序等其他方式。所以這點(diǎn)要具體分析。

　　二、案例分析

　　甲于1980年與房產(chǎn)結(jié)婚，婚后生育了一個女兒，后因房產(chǎn)生病將其與丙共同財(cái)產(chǎn)全部過戶給丙。后甲去世無法繼承該套房屋。由于該套房屋登記在甲的名下沒有明確的居住權(quán)人，甲又沒有遺囑也沒有法律規(guī)定的繼承權(quán)，所以甲的妻子無法繼承該套房屋。因?yàn)樵撎追课莸怯浽诩?、房產(chǎn)雙方名下，所以無法通過繼承來獲得該套房屋。甲的妻子無法通過遺產(chǎn)繼承方式獲得該套房屋。

　　三、律師觀點(diǎn)

　　對于通過繼承獲得房產(chǎn)的問題，應(yīng)該從兩個角度分析：第一個角度是當(dāng)事人的權(quán)利主張，即是否能夠獲得財(cái)產(chǎn)?！睹穹ǖ洹返?66條規(guī)定了居住權(quán)的用益物權(quán)性質(zhì)，即居住權(quán)人享有對他人住宅享有占有、使用的權(quán)利。根據(jù)該規(guī)定來看，居住權(quán)人一旦死亡可以不喪失該用益物權(quán)，但該用益物權(quán)具有一定的財(cái)產(chǎn)性權(quán)利性質(zhì)，應(yīng)當(dāng)受到法律保護(hù)。在這種情況下，當(dāng)事人可以通過遺囑明確以遺囑人的居住權(quán)為自己設(shè)立居住權(quán)，以此來獲得房產(chǎn)。

　　四、法律分析

　　上述案例是一起關(guān)于個人房產(chǎn)能否通過繼承方式獲得的案例?！睹穹ǖ洹分形疵鞔_規(guī)定繼承財(cái)產(chǎn)采取遺囑方式還是法定繼承方法。所以個人可以通過遺囑進(jìn)行財(cái)產(chǎn)的繼承來獲得房產(chǎn)。

　　五、法律建議

　　很多人不了解什么是居住權(quán)。我們首先要明確自己手中擁有的居住權(quán)。就目前來說，房屋產(chǎn)權(quán)共有人僅為兩種，一種是共有人之間約定將房屋產(chǎn)權(quán)共有，另一種是共有人和第三人簽訂了居住權(quán)合同。如果我們手上擁有多套房產(chǎn)，為避免我們被房屋權(quán)利人排除、限制居住權(quán)后失去對房屋所有權(quán)人房屋處置權(quán)和居住權(quán)，建議我們通過遺囑來設(shè)立居住權(quán)。

　　父母為自己的房產(chǎn)是否能夠順利的繼承，子女、夫妻雙方以及父母都會有自己的想法，但在實(shí)際中，由于各種因素的影響，一些家庭就出現(xiàn)了子女房產(chǎn)繼承難的情況。那么房產(chǎn)繼承到底是什么意思？有什么法律規(guī)定？

　　一、房產(chǎn)繼承是什么意思？

　　房地產(chǎn)繼承是指將房屋的所有權(quán)人從房屋持有者（繼承人）轉(zhuǎn)變?yōu)楸焕^承人（被贈與人）或取得房屋所有權(quán)的一種法律行為。在現(xiàn)實(shí)生活中，大多數(shù)人對于房產(chǎn)繼承并不是很清楚，因此很多人會擔(dān)心自己所繼承的房屋會不會出現(xiàn)在自己手中？這是因?yàn)楹芏鄷r(shí)候人們都因?yàn)椴涣私夥慨a(chǎn)傳承而導(dǎo)致在將來房產(chǎn)所有權(quán)發(fā)生變化時(shí)，卻對房產(chǎn)的繼承權(quán)產(chǎn)生了疑問。

　　其實(shí)關(guān)于遺產(chǎn)的繼承也是非常復(fù)雜的，需要根據(jù)相關(guān)法律進(jìn)行判斷和確認(rèn)才能確定是否繼承人以及如何繼承。如果財(cái)產(chǎn)已被實(shí)際占有、使用，并有合法遺囑保證其價(jià)值穩(wěn)定的情況下。子女可以作為遺產(chǎn)繼承人，與第一順序繼承人（配偶、子女、父母）進(jìn)行分配或協(xié)商后分配其遺產(chǎn)；如果該份額不足以確定，則按照法定或約定方式確定其份額。

　　二、房子繼承的順序

　　房子的繼承，按照順序來進(jìn)行。在第一順序繼承人中，有配偶的應(yīng)該先安排，有子女的應(yīng)該優(yōu)先。如果第一順序繼承人中，只有父母、配偶、子女這三個，他們?nèi)ナ篮笥袥]有子女就不再優(yōu)先享受了。如果父母、配偶、子女都沒有，子女只能先到公證處辦理相關(guān)繼承權(quán)公證，再辦理繼承手續(xù)，如果沒有任何異議的，由子女本人親自到公證處辦理繼承手續(xù)，以后再辦理好繼承手續(xù)才可以，但必須符合規(guī)定。

　　三、法定繼承人的法律地位

　　法定繼承人是指具有完全民事行為能力的人。根據(jù)我國《繼承法》規(guī)定，在無行為能力或者限制行為能力的公民或者法人，由其法定繼承人繼承遺產(chǎn)。我國《繼承法》規(guī)定，被繼承人的第一順序繼承人為配偶、子女、父母，第二順序繼承人為兄弟姐妹、祖父母、外祖父母。對沒有第一順序繼承人繼承的遺產(chǎn)，由第二順序繼承人按比例繼承。

　　四、房產(chǎn)繼承房產(chǎn)需要哪些手續(xù)

　　1、辦理繼承公證：必須是繼承人本人、被繼承人生前立有合法遺囑的，如果沒有遺囑，則要提交遺囑公證。

　　2、辦理房地產(chǎn)過戶手續(xù)：根據(jù)《中華人民共和國繼承法》規(guī)定，繼承遺產(chǎn)應(yīng)當(dāng)向登記機(jī)構(gòu)申請辦理。沒有遺囑無效的情況下，則需要提交繼承公證或者遺囑公證。

　　五、需要注意的事項(xiàng)

　　需要注意的是，上述所說的遺產(chǎn)按照法律規(guī)定屬于法定繼承的范圍，其繼承人不能繼承。因?yàn)闊o論父母是否有立遺囑，只要是父母、子女等直系血親對其有權(quán)繼承，那么就不能對父母的遺產(chǎn)進(jìn)行繼承。當(dāng)然這只有部分情況下可以有效，因?yàn)橹挥挟?dāng)遺產(chǎn)全部被繼承人死亡時(shí)才能進(jìn)行繼承。但若是由于各種原因?qū)е铝诉z產(chǎn)中沒有被父母所全部接受的部分才可進(jìn)行相應(yīng)的處理。

　　我們都知道，繼承是在發(fā)生法律關(guān)系的時(shí)候，遺產(chǎn)被繼承人所繼承，遺產(chǎn)分割給繼承人的法律行為。但如果在遺囑中，有明確的說過，將房產(chǎn)指定給繼承人繼承，那么在房屋過戶環(huán)節(jié)中，繼承房產(chǎn)過戶就會變得比較簡單了。那么，如何辦理繼承房產(chǎn)過戶呢？下面，我們一起來了解一下吧。

　　1、遺產(chǎn)分割

　　在我國的繼承房產(chǎn)方式主要是繼承、受遺贈、買賣三種方式。其中，受遺贈最簡單，不需要到公證處辦理繼承權(quán)公證書。而繼承、受遺贈一般需要三種方式進(jìn)行。

　　2、提出申請

　　繼承權(quán)過戶是房產(chǎn)繼承業(yè)務(wù)中最重要的一個環(huán)節(jié)。由于繼承權(quán)是一個具有繼承權(quán)的權(quán)利，因此需要提供相關(guān)的繼承材料，然后向房地產(chǎn)管理部門提出申請。需要注意的是，如果遺囑中沒有明確規(guī)定房屋產(chǎn)權(quán)歸哪一方所有時(shí)，則需要提供遺囑或者公證遺囑的原件以及復(fù)印件。

　　3、繼承人或受遺贈人的資格審查

　　辦理房產(chǎn)繼承過戶，繼承的對象是被繼承人的個人合法財(cái)產(chǎn)。被繼承人生前未立有遺囑、也未指定繼承人或受遺贈人，所以在辦理房產(chǎn)繼承時(shí)應(yīng)審查被繼承人死亡的時(shí)間、繼承人或受遺贈人是否是被繼承人的配偶、子女或父母。如果被繼承人生前已經(jīng)立有遺囑而未指定繼承人或受遺贈人的，其房產(chǎn)在繼承開始后一律歸繼承人所有。

　　4、遺產(chǎn)繼承

　　首先，需要到房產(chǎn)部門辦理房屋所有權(quán)證。然后到房產(chǎn)部門辦理房屋產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移登記手續(xù)。房屋產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移登記手續(xù)是指，對房地產(chǎn)所有權(quán)轉(zhuǎn)移的有關(guān)規(guī)定。辦理程序：需提交由房地產(chǎn)交易管理部門受理的繼承手續(xù)申請及房產(chǎn)權(quán)屬證書。

　　5、申請材料整理

　　需要提交的材料主要有:

　　1、《房屋產(chǎn)權(quán)登記申請書》（應(yīng)提交房屋所有權(quán)證或其他權(quán)屬證明）、《房地產(chǎn)權(quán)證》（或其他權(quán)屬證明）、《繼承權(quán)聲明書》（應(yīng)提交法定繼承或遺囑繼承證明）、《房屋所有權(quán)證書》、房屋平面圖及測繪報(bào)告

　　2、《房地產(chǎn)權(quán)利狀況表》、權(quán)利人的身份證明

　　3、被繼承人的死亡證明或人民法院判決、裁定

　　4、房屋所有權(quán)證書

　　5、繼承人所持的身份證件、戶口簿等證明文件

　　6、公證遺囑或依法訂立的繼承份額公證文書

　　7、被繼承人指定的繼承人放棄房屋產(chǎn)權(quán)或取得房屋所有權(quán)的聲明書及人民法院或有關(guān)部門出具的繼承權(quán)合法有效證明

　　8、其他符合法律規(guī)定或者遺產(chǎn)分割要求的申請材料。

　　在辦理完繼承房產(chǎn)過戶手續(xù)后，你就可以拿著這些材料辦理產(chǎn)權(quán)過戶手續(xù)了。

　　繼承房產(chǎn)是可以買賣的，但是不能過戶。房產(chǎn)所有權(quán)的轉(zhuǎn)移有繼承與被繼承兩種方式，繼承的方式是法定繼承，即子女依法繼承了父母的房產(chǎn)；被繼承人去世后，由其法定繼承人繼承房屋產(chǎn)權(quán)。但是如果房屋產(chǎn)權(quán)的所有權(quán)人不明確，繼承人可能還沒有辦理房屋產(chǎn)權(quán)過戶手續(xù)的話，房產(chǎn)就不能買賣了。雖然法律規(guī)定了可以過戶，但是也有例外，比如一些特殊的情況下子女可能是作為監(jiān)護(hù)人進(jìn)行房產(chǎn)買賣的。

　　還有一個例外，就是夫妻之間因?yàn)楣餐?cái)產(chǎn)分割而發(fā)生的房屋買賣的情況，如果雙方有約定或者是遺囑規(guī)定對房產(chǎn)享有共同所有權(quán)的人享有優(yōu)先購買權(quán)，則根據(jù)繼承法規(guī)定不能辦理產(chǎn)權(quán)過戶手續(xù)。由于繼承涉及到財(cái)產(chǎn)分割、繼承房產(chǎn)分割等法律關(guān)系，因此對于繼承的房產(chǎn)能否買賣存在爭議。

　　一、繼承人是房屋的所有權(quán)人，可以買賣嗎？

　　根據(jù)《繼承法》第二十五條的規(guī)定，被繼承人死亡后，其合法繼承人繼承遺產(chǎn)的權(quán)利轉(zhuǎn)移給他們的法定繼承人。也就是說，法定繼承人之間沒有對房產(chǎn)進(jìn)行分割的法律關(guān)系。但是要注意的是如果繼承人已經(jīng)死亡，其遺產(chǎn)在分割后仍然屬于被繼承人生前個人所有的財(cái)產(chǎn)。繼承遺產(chǎn)需要辦理繼承手續(xù)并進(jìn)行公證，因此繼承房產(chǎn)必須先辦理房產(chǎn)繼承公證。在公證后才能進(jìn)行房產(chǎn)買賣。

　　二、可以買賣的情形

　　遺產(chǎn)繼承是指被繼承人依法死亡后，其遺留的個人合法財(cái)產(chǎn)在繼承開始后由第一順序繼承人依法分割或者處置的行為。繼承房產(chǎn)就是被繼承人將其所持有的房屋所具有的全部權(quán)利轉(zhuǎn)移給繼承人。從繼承的角度來看，在符合國家法律規(guī)定的條件下繼承房產(chǎn)具有優(yōu)先購買權(quán)。如果被繼承人生前未留下遺囑或沒有其他法定繼承人，那么被繼承人生前依法繼承人將繼承房屋無償轉(zhuǎn)讓給繼承人取得房產(chǎn)的行為均是合法有效的。因此繼承房產(chǎn)在買賣時(shí)不僅要注意過戶手續(xù)，更要注意繼承權(quán)轉(zhuǎn)讓是否符合法律規(guī)定。

　　三、繼承房產(chǎn)的過戶手續(xù)有哪些？

　　房產(chǎn)過戶是指房屋所有權(quán)人將其在房屋上的財(cái)產(chǎn)轉(zhuǎn)移給另一方的法律行為。法定繼承的房產(chǎn)是有房屋所有權(quán)人的，因此是可以進(jìn)行房產(chǎn)過戶的，而房產(chǎn)過戶程序是比較復(fù)雜的。房產(chǎn)繼承過戶程序分為三個步驟：第一個是繼承登記程序；第二個是房屋過戶程序；第三個是頒發(fā)房地產(chǎn)權(quán)證手續(xù)。第一個步驟完成后即可拿到產(chǎn)權(quán)證了。對于繼承人以外的被繼承人財(cái)產(chǎn)所繼承房產(chǎn)的過戶手續(xù)可以按照上述第二個步驟辦理；對于被繼承人全部遺產(chǎn)所繼承房產(chǎn)的過戶手續(xù)可以按照上述第三個步驟辦理。在這里需要注意的是：如果被繼承人存在法定繼承人關(guān)系的話，則需要先確定法定繼承人的身份。