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　　在房地產(chǎn)市場上，商品房是一個(gè)非常重要的商品，它是由開發(fā)商按照合同約定將土地、房屋等的使用權(quán)進(jìn)行轉(zhuǎn)讓和出租的商品房。而在現(xiàn)實(shí)生活中，商品房的買賣合同糾紛時(shí)有發(fā)生。那么，商品房買賣糾紛如何處理？商品房買賣合同糾紛的解決辦法有哪些？

　　1、協(xié)商

　　協(xié)商解決商品房買賣糾紛的方法，是雙方當(dāng)事人在平等、自愿的基礎(chǔ)上平等協(xié)商解決。協(xié)商解決的目的是消除或減少購房人的損失。其具體內(nèi)容包括雙方協(xié)商解決糾紛，達(dá)成協(xié)議：由雙方就解決糾紛達(dá)成一致意見；協(xié)商不成的，由雙方通過友好協(xié)商解決；協(xié)商不成的，任何一方均有權(quán)向人民法院提起訴訟或仲裁。根據(jù)我國《商品房銷售管理辦法》的規(guī)定：當(dāng)事人可以約定商品房買賣合同的終止事由；但最長不超過60日。也就是說，商品房買賣合同終止后，雙方仍需履行商品房買賣合同相關(guān)補(bǔ)充條款中約定的義務(wù)。因此，商品房買賣合同在終止后出現(xiàn)違約約定情形時(shí)一般都可由雙方當(dāng)事人自行協(xié)商解決。

　　2、仲裁

　　如果雙方在合同中沒有約定仲裁條款或者約定的仲裁條款不符合仲裁協(xié)議有關(guān)仲裁條款的規(guī)定的，當(dāng)事人可以請求仲裁機(jī)構(gòu)裁決雙方之間有約束力的爭議事項(xiàng)。仲裁具有獨(dú)立性、公正性、高效性和公正性等特點(diǎn)。仲裁程序的基本程序是仲裁機(jī)構(gòu)在當(dāng)事人之間達(dá)成協(xié)議后或雙方當(dāng)事人之間達(dá)成協(xié)議時(shí)進(jìn)行。仲裁機(jī)構(gòu)對當(dāng)事人之間違反仲裁法的行為采取制裁措施；不履行裁決的，當(dāng)事人可以向人民法院申請強(qiáng)制執(zhí)行。如果不適用仲裁裁決的當(dāng)事人可以直接向人民法院提起訴訟，要求人民法院強(qiáng)制執(zhí)行。

　　3、訴訟

　　當(dāng)事人可以在合同履行完畢后，請求法院裁決雙方當(dāng)事人之間的爭議解決方式。由于合同簽訂時(shí)無任何約束力，因此，雙方當(dāng)事人不能就商品房買賣合同產(chǎn)生爭議的，均可以向法院起訴。在訴訟過程中，法院根據(jù)雙方當(dāng)事人提出的事實(shí)、理由和證據(jù)，依法進(jìn)行審理并作出裁判。如對認(rèn)定事實(shí)有異議，或?qū)κ聦?shí)和理由有爭議，則應(yīng)根據(jù)當(dāng)事人各自的主張分別審理并作出裁判。

　　4、行政機(jī)關(guān)處理

　　《城市房地產(chǎn)管理法》規(guī)定：“違反本法規(guī)定，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)未取得商品房預(yù)售許可證從事商品房銷售活動(dòng)，或者未按照商品房買賣合同約定交付商品房，或者未按照商品房買賣合同約定使用貸款，由縣級以上地方人民政府住房和城鄉(xiāng)建設(shè)主管部門責(zé)令限期改正，給予警告；逾期不改正的，處五萬元以上二十萬元以下罰款?！边@是我國首次明確地規(guī)定了房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)違法違規(guī)經(jīng)營行為應(yīng)由主管部門責(zé)令改正。這種行政處理并非法律授權(quán)的，它只能是當(dāng)?shù)卣疄榱舜龠M(jìn)房地產(chǎn)開發(fā)行業(yè)市場秩序所采取的一種行政措施。這種行政措施在《城市房地產(chǎn)管理法》實(shí)行之前就已經(jīng)存在，主要是為了維護(hù)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的市場經(jīng)營秩序并對其進(jìn)行處罰?！冻鞘蟹康禺a(chǎn)管理法》規(guī)定：“違反本條例規(guī)定，不履行本法賦予的職責(zé)，構(gòu)成犯罪的應(yīng)當(dāng)依法追究刑事責(zé)任?！痹诘胤秸男姓C(jī)關(guān)對商品房買賣中產(chǎn)生的糾紛進(jìn)行調(diào)解協(xié)商后達(dá)成協(xié)議的做法，具有一定局限性。

　　購房糾紛是指在購買商品房時(shí)，購房者與開發(fā)商就購房事宜發(fā)生糾紛，這種糾紛既包括房屋質(zhì)量問題、房屋配套設(shè)施不完善問題等房屋本身存在的問題，也包括房屋交付使用后，由于開發(fā)商未按照合同約定履行房屋交付義務(wù)導(dǎo)致購房人產(chǎn)生爭議。當(dāng)購房者要求開發(fā)商履行義務(wù)時(shí)，開發(fā)商往往以購房合同存在解除先決條件為由拒絕履行責(zé)任，也有可能因履行不成而向法院提起訴訟，或因未按照合同約定給付房屋首付款等原因要求開發(fā)商承擔(dān)責(zé)任。

　　商品房交付使用后產(chǎn)生的糾紛主要有：

　　一是房屋質(zhì)量問題；

　　二是購房人違約，導(dǎo)致合同不能履行；

　　三是按揭貸款銀行拒貸；

　　四是買受人違約，不能取得該房屋。

　　根據(jù)我國《合同法》規(guī)定，商品房的交付期限為出賣人交付房屋時(shí)，出賣人應(yīng)當(dāng)在出賣人為起訖商品房買賣合同成立之日起三十日內(nèi)提醒買受人進(jìn)行驗(yàn)收﹔在合理期限內(nèi)未進(jìn)行驗(yàn)收的，視為沒有瑕疵﹔因質(zhì)量問題發(fā)生爭議的，應(yīng)當(dāng)按照當(dāng)事人約定處理。

　　1.按照《合同法》第57條第2款規(guī)定，當(dāng)事人一方不履行合同義務(wù)或者履行合同義務(wù)不符合約定，給對方造成損失的，損失賠償額應(yīng)當(dāng)相當(dāng)于因違約所造成的損失，包括合同履行后可以獲得的利益﹔但是，損失賠償額不足以彌補(bǔ)合同履行后應(yīng)當(dāng)有的或者已經(jīng)實(shí)現(xiàn)的權(quán)利的除外”中確定違約金在房產(chǎn)價(jià)格上漲后賠償比例的上限應(yīng)高于因違約所帶來的損失；

　　違約金與賠償金的比例應(yīng)當(dāng)根據(jù)違約事實(shí)和損失程度確定，但最高不得超過應(yīng)付金額50%。一般來講，按照合同約定購房者可以獲得的利益是商品房的價(jià)值，因此購房者在實(shí)際損失中應(yīng)當(dāng)承擔(dān)的責(zé)任是對開發(fā)商有信心，在這種情況下業(yè)主一般不會(huì)拒絕出賣人向其支付房屋首付款。但是如果購房者不按照約定交納房價(jià)款，那么該違約金是否應(yīng)該根據(jù)合同約定進(jìn)行調(diào)整呢？

　　2.因房屋質(zhì)量問題致使買受人合法權(quán)益受到損害的，根據(jù)《合同法》第57條第2款規(guī)定“出賣人應(yīng)當(dāng)在出賣人交付房屋時(shí)予以告知﹔出賣人在合理期限內(nèi)未進(jìn)行驗(yàn)收的，視為沒有瑕疵”中規(guī)定要給予購房人合理的補(bǔ)償。

　　在《合同法》第一百一十條規(guī)定：“當(dāng)事人一方不履行合同義務(wù)不符合約定的，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)繼續(xù)履行、采取補(bǔ)救措施或者賠償損失等違約責(zé)任?！钡谝话僖皇畻l規(guī)定：“因不可抗力致使不能實(shí)現(xiàn)合同目的，當(dāng)事人可以解除合同?！币虼?，開發(fā)商在沒有進(jìn)行交付之前對于房屋質(zhì)量問題的告知并不是絕對的免責(zé)事由。對于房屋質(zhì)量問題引起的糾紛需按照購房合同履行期間相關(guān)法律法規(guī)規(guī)定予以處理。

　　購房人違反合同約定而導(dǎo)致合同不能履行時(shí)應(yīng)當(dāng)按照《合同法》第57條規(guī)定的違約金予以賠償。

　　違約金的規(guī)定在我國的立法過程中并不是一個(gè)新課題。但是，在司法實(shí)踐中往往將其與《合同法》第18條、第57條相混淆，成為購房人違約導(dǎo)致合同履行不能的損失賠償條款。該條款規(guī)定：當(dāng)事人一方違約后，對方應(yīng)當(dāng)根據(jù)違約情況所產(chǎn)生的影響，依照《合同法》第117條之規(guī)定請求其承擔(dān)違約責(zé)任。

　　違約金數(shù)額的確定以當(dāng)事人實(shí)際履行的金額為標(biāo)準(zhǔn)，但不得超過違反合同一方訂立合同時(shí)預(yù)見到或者應(yīng)當(dāng)預(yù)見到的因違反合同可能造成的損失。該條款沒有區(qū)分約定違約金與實(shí)際損失之間的關(guān)系是明顯不當(dāng)。故法院不予支持。

　　1.購房人支付了全部房款且合同約定為按揭貸款貸款方式的可解除商品房買賣合同糾紛訴訟請求法院應(yīng)根據(jù)當(dāng)事人之間的爭議事實(shí)來認(rèn)定糾紛事實(shí)。

　　購房人因銀行貸款尚未取得銀行貸款審批批準(zhǔn)，但在合同約定的期限內(nèi)交付了全部房款，且無證據(jù)證明其交付的房款并非按揭貸款所需。此時(shí)，該事實(shí)有可能成為法院認(rèn)定房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)履行了合同義務(wù)而無需返還已付房款的理由。

　　房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)雖未收到購房人出具的《商品房買賣合同》，但其并非合同當(dāng)事人，根據(jù)我國《合同法》第九十三條第二款規(guī)定，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)已經(jīng)履行了其主要義務(wù)，不能實(shí)現(xiàn)其預(yù)期利益的情形下，其無權(quán)請求解除雙方簽訂的商品房買賣合同。根據(jù)上述法律規(guī)定，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)違反上述法定義務(wù)與購房人簽訂了商品房買賣合同，該情形屬于可解除商品房買賣合同糾紛，其訴訟請求是解除商品房買賣合同。

　　從司法實(shí)踐來看，此類案件中除要求開發(fā)商承擔(dān)違約責(zé)任外，還要求其承擔(dān)違約責(zé)任的數(shù)額要遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過其他情況下法院依法判令解除商品房買賣合同后購房人返還已付購房款及利息并賠償損失，并且開發(fā)商有權(quán)以此為由主張?jiān)摷m紛不予解決；在訴訟中要求將《商品房買賣合同》進(jìn)行公證、變更或者解除（如將預(yù)售許可變更為現(xiàn)房）。如法院判決不予采取保全措施或駁回訴訟請求，可導(dǎo)致糾紛在起訴時(shí)無法得到解決。

　　2.購房人請求人民法院或者仲裁機(jī)構(gòu)確認(rèn)其與開發(fā)商之間的商品房買賣合同無效或解除的法律后果的訴訟請求主要是由于購房人與開發(fā)商之間對商品房買賣合同簽訂后是否有效或者約定是否合法而產(chǎn)生爭議和糾紛。

　　對此，人民法院或者仲裁機(jī)構(gòu)應(yīng)該根據(jù)實(shí)際情況依法作出裁判或者裁決?！渡唐贩抠I賣合同司法解釋》第十四條規(guī)定：“商品房買賣合同因違反法律、行政法規(guī)強(qiáng)制性規(guī)定無效、被撤銷或者解除后，購房人請求確認(rèn)合同無效，應(yīng)當(dāng)根據(jù)公平原則按照當(dāng)事人之間協(xié)商一致的意見確定當(dāng)事人之間的權(quán)利義務(wù)?！钡珜τ诤贤s定有效或者約定的法律后果無效或解除行為，人民法院或仲裁機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)結(jié)合當(dāng)事人之間事先達(dá)成的協(xié)議或通過訴訟途徑予以確認(rèn)。

　　對此，購房人要求確認(rèn)無效或者解除合同的訴訟請求能否得到支持，首先應(yīng)判斷雙方所簽訂商品房買賣合同是否有效以及是否存在違反法律、行政法規(guī)強(qiáng)制性規(guī)定的情形以及雙方協(xié)商一致達(dá)成協(xié)議或通過訴訟途徑予以確認(rèn)合同無效或解除是正當(dāng)而合理的。其次，購房人對購房款沒有明確約定是否存在逾期交房或者辦理貸款審批手續(xù)不知情等情形屬于其自身原因?qū)е潞贤瑹o效或者解除應(yīng)當(dāng)由開發(fā)商承擔(dān)責(zé)任。

　　當(dāng)我們購買商品房的時(shí)候，我們都知道房子的質(zhì)量和房子的價(jià)格都是有很大的關(guān)系的。因?yàn)楝F(xiàn)在社會(huì)上大家基本上都是有能力的并且也有財(cái)力的。所以，有很多的購房者都會(huì)選擇購買商品房。但是因?yàn)樯唐贩抠|(zhì)量問題，是要承擔(dān)法律責(zé)任的。

　　1、合同約定責(zé)任主體不明確

　　在簽訂購房合同時(shí)，購房者首先要看清開發(fā)商與購房人之間是何種關(guān)系，即商品房的實(shí)際出資人是誰？開發(fā)商與購房人之間存在何種法律關(guān)系？這種法律關(guān)系的處理是否能得到保障？簽訂購房合同時(shí)，應(yīng)當(dāng)將開發(fā)商與購房人之間所達(dá)成協(xié)議以及開發(fā)商與購房人之間所約定的相關(guān)合同條款逐條列出并逐一約定雙方權(quán)利義務(wù)關(guān)系及責(zé)任分擔(dān)方式。如果雙方未簽訂購房合同或者不能訂立商品房買賣合同（除補(bǔ)充協(xié)議外),則應(yīng)當(dāng)對合同責(zé)任主體進(jìn)行約定。對于開發(fā)商在商品房交付使用后或法定期限內(nèi)仍未改正，造成房屋質(zhì)量問題及損失，根據(jù)《合同法》規(guī)定承擔(dān)違約責(zé)任。

　　2、開發(fā)商違約問題

　　開發(fā)商因資金鏈緊張或其他原因不能按時(shí)交付房屋，致使房屋質(zhì)量不合格并不屬于商品房買賣合同中的免責(zé)條款。根據(jù)《商品房買賣合同》第17.2條的規(guī)定，如果購房者與開發(fā)商之間就房屋質(zhì)量問題沒有簽訂書面協(xié)議并直接交付給購房者，則購房者需要承擔(dān)合同違約責(zé)任。如果購房者與開發(fā)商簽訂了《商品房買賣合同》并繳納了房款，但是發(fā)現(xiàn)房屋質(zhì)量不合格并不屬于質(zhì)量問題而導(dǎo)致房屋無法使用或者房屋無法交付給購房者，則購房者也可以主張開發(fā)商承擔(dān)違約責(zé)任。由于房屋質(zhì)量問題而產(chǎn)生爭議時(shí)（如開發(fā)商拒絕提供不充分）當(dāng)事人可以協(xié)商解決；協(xié)商不成的，可以向人民法院提起訴訟。

　　3、收房后房屋質(zhì)量問題無法修復(fù)

　　房屋質(zhì)量問題是開發(fā)商和購房人之間的一種經(jīng)濟(jì)糾紛，對此雙方應(yīng)通過協(xié)商解決；或者對維修費(fèi)用進(jìn)行協(xié)商解決。如果協(xié)商不成，那么購房者可以選擇起訴要求開發(fā)商進(jìn)行維修或者更換。如果房屋質(zhì)量問題很嚴(yán)重或者一直沒有解決，那么購房者可以要求開發(fā)商賠償房屋總價(jià)的30%或者70%左右。如果房屋質(zhì)量問題已經(jīng)無法修復(fù)時(shí)，購房者可以申請人民法院對房屋進(jìn)行鑒定報(bào)告來要求開發(fā)商進(jìn)行賠償。

　　4、房屋交付使用后不能滿足使用要求

　　房屋交付使用后不能滿足使用要求的，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)賠償責(zé)任。首先，根據(jù)《房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營管理?xiàng)l例》第三十五條規(guī)定，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)自商品房交付之日起60日內(nèi)，將所售商品房的產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移至買受人指定的個(gè)人名下；其次，根據(jù)《城市商品房預(yù)售管理辦法》第三十條規(guī)定，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)將已完成建設(shè)工程規(guī)劃許可證載明的內(nèi)容與商品房預(yù)售合同載明事項(xiàng)相一致。

　　再次，根據(jù)《商品房買賣合同司法解釋》第八條規(guī)定及最高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋（二）第十二條規(guī)定：出賣人在房屋交付使用后逾期不履行合同義務(wù)或者致使不能實(shí)現(xiàn)合同目的，買受人請求解除合同并賠償損失的，應(yīng)予支持。出賣人逾期交付房屋或者買受人拒絕接收房屋的，除承擔(dān)違約責(zé)任外，還應(yīng)當(dāng)承擔(dān)相應(yīng)的違約責(zé)任或者賠償損失。所以不管是什么類型的房屋如果出現(xiàn)了問題的話，那么購房者就要有能力及時(shí)的進(jìn)行維修以及維權(quán)了。

　　5、物業(yè)服務(wù)問題

　　一般情況下，商品房的物業(yè)服務(wù)是由開發(fā)商與業(yè)主共同決定的。如果商品房的物業(yè)服務(wù)沒有達(dá)到合同約定的標(biāo)準(zhǔn)，開發(fā)商應(yīng)承擔(dān)相應(yīng)責(zé)任。如果因物業(yè)服務(wù)不到位而影響了房屋的整體質(zhì)量，業(yè)主可以拒絕收房并對房屋進(jìn)行維修。

　　開發(fā)商的房屋質(zhì)量問題一般是由開發(fā)商自行解決，業(yè)主可以與開發(fā)商協(xié)商，不成，可以通過訴訟的方式來解決。因?yàn)殚_發(fā)商將房屋進(jìn)行建造之后，都會(huì)建造一些配套設(shè)施。比如水設(shè)施等。在進(jìn)行裝修的時(shí)候也會(huì)涉及到很多配套設(shè)施，所以在房屋出現(xiàn)問題之后要及時(shí)的進(jìn)行維修。在處理房子漏水問題的時(shí)候一般也是需要一定的技巧來處理好漏水問題的。

　　1、發(fā)現(xiàn)房子漏水之后，我們要注意將水排除掉，然后才可以進(jìn)行下一步的施工，如果不排除，那么在施工之前就要注意，這是屬于質(zhì)量問題，必須要讓開發(fā)商進(jìn)行維修，同時(shí)，還需要向開發(fā)商索要相應(yīng)的維修費(fèi)用。

　　如果協(xié)商不成，可以向法院提起訴訟。如果不想進(jìn)行維修，那么，我們可以向開發(fā)商提出，要求他們進(jìn)行維修。同時(shí)，也可以請專業(yè)人士進(jìn)行維修。如果說，房屋漏水的面積較大，那么，我們要注意及時(shí)把漏水的地方找出來，如果說找不到原因，那么，我們也是可以向法院起訴的，因?yàn)樵谠V訟的過程中我們有很多證據(jù)可以證明自己所找出的原因，而且這一類問題是屬于質(zhì)量問題，是屬于開發(fā)商要承擔(dān)相應(yīng)責(zé)任，所以這也是需要向開發(fā)商進(jìn)行協(xié)商以及要求賠償解決的。

　　2、如果說水管漏水沒有及時(shí)發(fā)現(xiàn)和維修將會(huì)給房屋帶來很大的隱患，所以發(fā)現(xiàn)水管漏水以后就必須盡快將水排除掉，一般都會(huì)要求開發(fā)商派人來維修，這也是為了避免房屋出現(xiàn)漏水的問題。

　　一般在漏水問題解決之后，開發(fā)商就會(huì)再重新給房子進(jìn)行裝修和防水，在這一過程中，房屋裝修所產(chǎn)生的費(fèi)用也要由開發(fā)商來承擔(dān)。但如果說將防水做好之后，就會(huì)發(fā)現(xiàn)水管漏水的問題，那么開發(fā)商應(yīng)該及時(shí)進(jìn)行維修才行。在發(fā)現(xiàn)自己家漏水后，也應(yīng)該及時(shí)的聯(lián)系物業(yè)，并且物業(yè)一般都會(huì)派人前來進(jìn)行維修。因?yàn)檫@主要是為了防止出現(xiàn)更大的問題，而且在這個(gè)過程中一旦出現(xiàn)漏水問題，這些漏水問題就會(huì)影響到房屋里面成員的生活和安全等等現(xiàn)象。

　　3、另外如果房屋有輕微漏水問題，可以及時(shí)將房子進(jìn)行裝修之后再安裝水管等設(shè)備就可以了；

　　如果需要重新進(jìn)行裝修的話，則要提前進(jìn)行詢問房屋所有者同意，然后進(jìn)行裝修就可以了。購房者要注意房屋質(zhì)量問題出現(xiàn)后房屋質(zhì)量責(zé)任該由誰承擔(dān)？一般來說，在購房者購買房屋的時(shí)候，應(yīng)當(dāng)仔細(xì)查看房屋的結(jié)構(gòu)以及使用功能是否符合國家相關(guān)標(biāo)準(zhǔn)。如果房屋存在質(zhì)量問題或者是不符合國家有關(guān)標(biāo)準(zhǔn)，那么購房者就應(yīng)當(dāng)要求開發(fā)商進(jìn)行整改并承擔(dān)責(zé)任，如果業(yè)主并沒有達(dá)到要求或者說自身存在問題，那么開發(fā)商就應(yīng)當(dāng)承擔(dān)責(zé)任并賠償購房者損失。

　　4、如果房屋還有一些其它的質(zhì)量問題要及時(shí)進(jìn)行處理。

　　比如說，門窗洞口滲漏，有的開發(fā)商在裝修的時(shí)候，沒有按照設(shè)計(jì)圖紙施工。再比如說，在墻體和樓板不平整，或者是樓梯扶手漏水等等。這些可能在裝修過程中都是比較常見的質(zhì)量問題。如果經(jīng)過及時(shí)的處理，還是不能徹底解決問題，那么在以后的裝修過程中也要注意，防止對墻面和地面造成損傷。對于這些比較小的隱患要及時(shí)將其消除，不然在裝修完之后，可能就會(huì)有漏水現(xiàn)象了！所以出現(xiàn)這些質(zhì)量問題時(shí)就要及時(shí)進(jìn)行維修，千萬不要等到自己無法居住以后再去維修。

　　導(dǎo)讀：購房人向銀行申請按揭貸款，銀行根據(jù)其與購房人之間的房屋買賣合同進(jìn)行審核，并以雙方簽署的《個(gè)人按揭貸款合同》為擔(dān)保書，與購房人共同向開發(fā)商繳納首付款后辦理抵押登記手續(xù)，由房地產(chǎn)開發(fā)公司發(fā)放首期款貸款。該房貸到期后雙方不能按期還貸或存在逾期還款情形時(shí)，則構(gòu)成違約。

　　現(xiàn)購房人已與房地產(chǎn)開發(fā)公司達(dá)成一致意見并簽訂了書面補(bǔ)充協(xié)議后拒絕向銀行還貸，也沒有書面聲明其已經(jīng)償還完首期款貸款后不再與開發(fā)商繼續(xù)協(xié)商還款事宜。該按揭貸款引起的糾紛日益增多，購房人在日常生活中應(yīng)當(dāng)提高警惕，避免造成不必要的損失。

　　一、貸款擔(dān)保的含義

　　貸款擔(dān)保是指在借款人未按合同約定還清貸款本息前，擔(dān)保借款人繼續(xù)履行合同的權(quán)利，并有權(quán)要求債務(wù)人履行還款義務(wù)。目前，房地產(chǎn)開發(fā)公司一般以當(dāng)事人雙方簽訂的《個(gè)人按揭貸款合同》為擔(dān)保書，為借款人辦理房屋抵押登記手續(xù)并辦理過戶手續(xù)。借款人按照合同約定按時(shí)還款，或者雙方在還款期限屆滿前提前還款時(shí)，貸款擔(dān)保合同自動(dòng)失效。

　　二、借款人逾期還款是否構(gòu)成違約

　　我國法律并未對開發(fā)商逾期還貸的行為作明確的規(guī)定，而是將其作為銀行違約行為對待。而銀行違約行為一旦構(gòu)成，將構(gòu)成根本違約。

　　根據(jù)最高人民法院《關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》（以下簡稱《商品房買賣合同司法解釋》）第二十六條規(guī)定：商品房買賣合同對商品房買賣標(biāo)的有約定的，按照約定；未作約定不明確，依照本法第六十一條規(guī)定仍不能確定的，可以認(rèn)定為商品房買賣合同無效”。而對該約定作出解釋的法條是《合同法》第一百一十四條以及第一百一十五條。

　　在房地產(chǎn)市場中，房屋買賣是一項(xiàng)重大的經(jīng)濟(jì)活動(dòng)。然而，對于一些僅有房產(chǎn)證而缺乏土地證的商品房，其過戶問題常常困擾著許多購房者和賣家。作為上海房產(chǎn)糾紛律師，下面我將從法律角度詳細(xì)解答這一問題，并解釋其中涉及的法律風(fēng)險(xiǎn)和應(yīng)對措施。

　　### 一、房產(chǎn)證與土地證的關(guān)系

　　首先，我們需要了解房產(chǎn)證和土地證的基本概念及其關(guān)系。房產(chǎn)證是房屋所有權(quán)的法律憑證，而土地證則是土地使用權(quán)的法律憑證。兩者共同構(gòu)成了對房產(chǎn)完整產(chǎn)權(quán)的證明。根據(jù)《城市房地產(chǎn)管理法》第61條的規(guī)定，房屋和土地是不可分割的整體，只有進(jìn)行發(fā)證登記并且權(quán)利主體一致，房屋產(chǎn)權(quán)人的合法權(quán)益才能得到有效保護(hù)。

　　### 二、只有房產(chǎn)證沒有土地證的風(fēng)險(xiǎn)

　　1. **無法辦理過戶手續(xù)**：在實(shí)際操作中，如果只有房產(chǎn)證而沒有土地證，是無法完成房屋過戶手續(xù)的。因?yàn)榉抗懿块T在辦理過戶時(shí)需要審核兩證齊全。

　　2. **開發(fā)商抵押貸款風(fēng)險(xiǎn)**：雖然理論上存在開發(fā)商以土地使用權(quán)“大證”向銀行抵押貸款的可能性，但在實(shí)踐中，這種情況較為少見且銀行審核嚴(yán)格。不過，購房者仍需警惕這種風(fēng)險(xiǎn)。

　　3. **非法轉(zhuǎn)讓風(fēng)險(xiǎn)**：不辦理土地證可能導(dǎo)致某些單位非法將土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓給他人，使購房者蒙受不必要的損失。

　　4. **影響上市交易**：土地使用證和房產(chǎn)權(quán)證不齊會(huì)影響房屋的正常上市交易，限制了購房者的權(quán)益。

　　### 三、特殊情況下的處理辦法

　　在一些已經(jīng)實(shí)行不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記的地區(qū)，如北京、上海等地，房產(chǎn)證和土地證可能已經(jīng)合二為一，只發(fā)放房產(chǎn)證。在這些地區(qū)，即使只有房產(chǎn)證，也可以正常辦理過戶手續(xù)。但在尚未實(shí)行不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記的地區(qū)，情況則有所不同。

　　1. **補(bǔ)辦土地證**：如果條件允許，建議盡快到當(dāng)?shù)赝恋毓芾聿块T補(bǔ)辦土地證。辦理過程中需要提交相關(guān)材料，如土地登記申請書、身份證明等。

　　2. **咨詢專業(yè)人士**：對于復(fù)雜的過戶問題，建議咨詢專業(yè)的房地產(chǎn)律師或相關(guān)部門，以確保過戶過程合法合規(guī)。

　　### 四、法律建議

　　1. **謹(jǐn)慎購買**：購房者在購買商品房時(shí)應(yīng)盡量選擇兩證齊全的房產(chǎn)，以避免后續(xù)的法律風(fēng)險(xiǎn)。

　　2. **明確約定**：在購房合同中應(yīng)明確約定賣方需提供完整的產(chǎn)權(quán)證明文件，包括房產(chǎn)證和土地證。

　　3. **及時(shí)維權(quán)**：一旦發(fā)現(xiàn)賣方隱瞞重要信息或提供虛假材料，購房者應(yīng)及時(shí)采取法律手段維護(hù)自身權(quán)益。

　　總之，只有房產(chǎn)證而沒有土地證的商品房在過戶時(shí)存在一定的法律障礙和風(fēng)險(xiǎn)。購房者在購買前應(yīng)充分了解相關(guān)法律法規(guī)和政策規(guī)定，確保自己的權(quán)益不受損害。同時(shí)，建議在遇到復(fù)雜問題時(shí)及時(shí)咨詢專業(yè)律師或相關(guān)部門的意見。