一、2021上海房產(chǎn)糾紛律師提供最新消息商鋪轉(zhuǎn)租需要注意的點(diǎn)

　　1、轉(zhuǎn)租一定要得到出租人的同意，如果出租人對此不知情，那么轉(zhuǎn)租則無效；

　　2、轉(zhuǎn)租期限不能超過租賃期限本身，超過了租賃期限的部分不發(fā)生效力；

　　3、當(dāng)出租人得知轉(zhuǎn)租事宜后，超過六個(gè)月沒有表示異議，那么則推定為同意。

　　二、簽訂店鋪?zhàn)赓U協(xié)議時(shí)，需要注意哪些陷阱？

　　1、出租人的主體資格

　　房屋是不動(dòng)產(chǎn)，房屋出租人必須具有房屋的所有權(quán)或者使用權(quán)，如果是所有權(quán)人，應(yīng)依法取得房地產(chǎn)權(quán)證；是使用權(quán)人，應(yīng)有合法的租賃憑證及允許轉(zhuǎn)租的書面證明。另外，如果是數(shù)人共有的房屋，還須經(jīng)過共有人書面同意。

　　2、房屋的用途

　　租賃商鋪簽立合同時(shí)必須確認(rèn)房屋租賃的用途。租賃房屋開服裝店必須為商業(yè)用房，否則將會(huì)影響營業(yè)執(zhí)照的辦理。

　　3、租賃期限

　　一般的都簽5年。租不到這么長時(shí)間的話可以轉(zhuǎn)讓，還可以有一筆價(jià)格不菲的轉(zhuǎn)讓費(fèi)。

　　房屋租賃合同的最長期限為二十年。根據(jù)我國《合同法》的規(guī)定，租賃期限不得超過二十年，越過二十年的，其超過部分無效。租賃期間屆滿，當(dāng)事雙方可以續(xù)訂租賃合同，但約定的租賃期限自續(xù)訂之日起仍不得超過二十年。

　　4、裝修補(bǔ)償

　　租賃雙方應(yīng)在租賃合同中明確出租房屋是否可能裝修;雙方應(yīng)約定，在租賃期結(jié)束或因其他原因解除租賃合同后，對裝修成果如何進(jìn)行處理。在對裝修處理方式未作約定的情況下，若出租方違約，致使租賃合同解除，出租方應(yīng)賠償承租方裝修損失;若承租方違約，出租方應(yīng)對承租方適當(dāng)補(bǔ)償。

　　5、轉(zhuǎn)租房屋

　　在商鋪經(jīng)營狀況不佳時(shí)，可能會(huì)涉及將商鋪轉(zhuǎn)租的問題。出租人是否允許承租人轉(zhuǎn)租，應(yīng)在租賃合同中明確規(guī)定。若承租人未經(jīng)出租人同意轉(zhuǎn)租的，出租人可以解除合同。

　　6、租賃合同登記

　　在租賃合同成立后，合同當(dāng)事人應(yīng)將租賃合同送至當(dāng)?shù)胤抗懿块T登記備案。沒有進(jìn)行登記備案的租賃合同亦是有效合同，但不具有對抗第三人的法律效力。

　　三、門面租賃主要收哪些稅？

　　門面租賃主要收稅的稅有：

　　1、個(gè)人所得稅：按“財(cái)產(chǎn)租賃所得”每次收入不超過4000元的，減除費(fèi)用800元;4000元以上的，減除20%費(fèi)用，其余額為應(yīng)納稅所得額，依10%的稅率計(jì)算繳納個(gè)人所得稅。

　　取得的財(cái)產(chǎn)租賃收入，在計(jì)算繳納個(gè)人所得稅時(shí)，應(yīng)依次扣除以下費(fèi)用：

　　財(cái)產(chǎn)租賃過程中繳納的稅費(fèi)；

　　由納稅人負(fù)擔(dān)的該出租財(cái)產(chǎn)實(shí)際開支的修繕費(fèi)用；

　　稅法規(guī)定的費(fèi)用扣除標(biāo)準(zhǔn)。

　　注：允許扣除的修繕費(fèi)用，必須提供有效，準(zhǔn)確憑證。以每次800元為限，一次扣除不完的，準(zhǔn)予在下一次繼續(xù)扣除，直至扣完為止。

　　2、房產(chǎn)稅：按租金收入12%征收房產(chǎn)稅。

　　3、印花稅：按租賃金額千分之一繳納印花稅，稅額不足一元的按一元計(jì)算。

　　4、城鎮(zhèn)土地使用稅：以土地使用證確認(rèn)的面積為計(jì)稅依據(jù)。尚未核發(fā)土地使用證或?qū)嶋H占用面積超過土地使用證確認(rèn)面積的，納稅人應(yīng)據(jù)實(shí)申報(bào)，地方稅務(wù)部門核實(shí)計(jì)稅。（具體以實(shí)際征收為準(zhǔn)）

　　四、哪些情況能解除租賃協(xié)議？

　　根據(jù)《合同法》規(guī)定，主要在下列情況下，當(dāng)事人可以單方行使解除權(quán)，解除合同：

　　1、承租人使用不當(dāng)，致使租賃物受到損失的，出租人可以解除合同。承租人不正確使用租賃物使之損失，屬于承租人嚴(yán)重違約行為，為了保護(hù)自己財(cái)產(chǎn)安全，出租人應(yīng)有權(quán)利單方解除合同，終止雙方的租賃關(guān)系。

　　2、承租人擅自轉(zhuǎn)租的，出租人可以解除合同。租賃合同明確約定可以轉(zhuǎn)租的，承租人可徑行轉(zhuǎn)租，這屬于出租人同意;合同未約定轉(zhuǎn)租的，承租人在合同成立后要轉(zhuǎn)租，則必須先取得出租人的同意。承租人未經(jīng)出租人同意而轉(zhuǎn)租的，出租人單方終止租賃關(guān)系。

　　3、承租人逾期支付租金的，出租人可以解除合同。承租人遲延交付租金的，應(yīng)負(fù)債務(wù)遲延履行的責(zé)任。獲得租金是出租人的基本權(quán)利，也是出租人出租的直接目的所在，承租人不支付租金就會(huì)使出租人訂立合同的目的不能實(shí)現(xiàn)，因此，出租人有權(quán)解除合同。

　　4、不定期租賃的，當(dāng)事人可以隨時(shí)解除合同。對于不定期租賃，當(dāng)事人任何一方都可以隨時(shí)解除合同，但出租人解除合同時(shí)應(yīng)當(dāng)在合理期限之前通知承租人。

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