上海房產(chǎn)律師：租金被拖欠怎么辦？
摘要：在交租時(shí)，承租人不交，在合理期限內(nèi)也不付租金，作為房東該如何維權(quán)?由于租客拖欠房租的原因有多種，房東應(yīng)根據(jù)具體情況分別處理。具體內(nèi)容，小編在下文詳細(xì)介紹。
一、租金被拖欠怎么辦?
1、 對(duì)于由于租客生活困難，一時(shí)無(wú)力支付房租的情況， 房東應(yīng)根據(jù)所欠房租的數(shù)額，在保證自己的出租收入的前提下，查明拖欠房租的具體原因，盡量照顧租客的實(shí)際困難，協(xié)助租客制定并落實(shí)還欠計(jì)劃，允許租客將積欠的房租分期返還。
2、 由于出租房屋的租金確實(shí)過(guò)高，而致使租客無(wú)法按時(shí)交納的，可經(jīng)房屋所在地的房地產(chǎn)行政管理機(jī)關(guān)進(jìn)行認(rèn)定，合理調(diào)整租金，按調(diào)整后的租金要求租客交付。
3、在租賃期限內(nèi)租客意外死亡，承擔(dān)人所欠交的房租可從其遺產(chǎn)中予以扣除。如果租客的遺產(chǎn)已被繼承，則應(yīng)由繼承人按繼承遺產(chǎn)份額的比例分擔(dān)所欠租金。若遺產(chǎn)不足以償付其所欠房租，尚欠部分應(yīng)予以注銷(xiāo)。
4、對(duì)租客無(wú)正當(dāng)理由且又有能力支付卻故意拖欠租金不 交的，房東可通過(guò)法律手段追究租客的違約責(zé)任。對(duì)租客不按合同的約定交納房屋租金的，房東根據(jù)以上不同情況，可以通過(guò)雙方當(dāng)事人自動(dòng)協(xié)商，請(qǐng)求有關(guān)組織調(diào)解，申請(qǐng)有關(guān)機(jī)構(gòu)仲裁和申請(qǐng)法院依法審理等幾種具體途徑解決。當(dāng)出現(xiàn)租客拖欠房租的情況時(shí)，房東可以首先根據(jù)實(shí)際情況，與租客進(jìn)行協(xié)商，以求得雙方當(dāng)事人的共識(shí)和諒解。房東與租客經(jīng)協(xié)商來(lái)取得一致意見(jiàn)時(shí)，房東可以邀請(qǐng)雙方當(dāng)事人所在單位或居委會(huì)幫助敦促租客按合同約定履行交納租金的義務(wù)。如仍不能解決問(wèn)題時(shí)，房東可以根據(jù)租賃合同中的有關(guān)約定條款，申請(qǐng)房地產(chǎn)仲裁機(jī)構(gòu)予以仲裁。在以上方法都無(wú)法解決租客欠租問(wèn)題的情況下，房東有權(quán)向人民法院提起訴訟，請(qǐng)求法院依法確定租客應(yīng)交納的房租，交追究租客的違約責(zé)任。人民法院的審理結(jié)果具有最高效力，其判決可以強(qiáng)制執(zhí)行。
二、拖欠租金能否斷水?dāng)嚯?
承租人不交租金，房東是否可以斷水?dāng)嚯?，需分情況：
(1)若合同尚未解除，承租人違約，其應(yīng)該承擔(dān)違約責(zé)任，但出租人斷水、斷電亦為違約行為，即雙方均存在違約行為。這種情況下，出租人應(yīng)承擔(dān)相應(yīng)的違約責(zé)任，賠償承租人因此造成的損失。
(2)出租人單方書(shū)面通知承租人解除合同后采取斷水、斷電行為的，應(yīng)當(dāng)認(rèn)為，出租人要求解除合同，若承租人對(duì)此存有異議，合同是否符合解除條件、應(yīng)否解除判斷權(quán)屬于法院，應(yīng)通過(guò)訴訟解決。如果符合解除條件，則自出租人通知之日起，合同解除;否則，合同仍應(yīng)履行。
(3)合同已經(jīng)提前解除若雙方當(dāng)事人已協(xié)商解除合同，承租人拒不歸還房屋，出租人采取斷水、斷電行為不應(yīng)承擔(dān)法律責(zé)任。
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