領(lǐng)先公司經(jīng)營“A&M Bakery”品牌這一行為是否違反了合同約定？某興利公司能否據(jù)此主張約定解除權(quán)？領(lǐng)先公司能否運(yùn)用法定解除權(quán)維護(hù)自身權(quán)益？只有明確了這些前置問題，才能判斷涉案租賃合同的具體解除日期，繼而決定租賃保證金、裝修殘值損失、經(jīng)濟(jì)補(bǔ)償金以及空置期和免租期租金的給付問題。根據(jù)《合同法》第九十三條、第九十四條之規(guī)定，合同解除權(quán)分為約定解除權(quán)和法定解除權(quán)，本案亦可從這兩個(gè)維度并結(jié)合誠實(shí)信用原則展開分析。
 

　　一、某興利公司主張的約定解除權(quán)不成就

　?。ㄒ唬?duì)合同約定的合理解釋

　　在個(gè)案審判中，要判斷合同雙方約定的解除條件是否成就，不能完全根據(jù)合同文本機(jī)械地確定合同是否解除，而應(yīng)根據(jù)誠實(shí)信用原則先對(duì)合同爭議條款的具體內(nèi)容做出公平合理的解釋，對(duì)當(dāng)事人之間的利益進(jìn)行平衡，實(shí)現(xiàn)實(shí)質(zhì)上的公平正義。雙方在合同中約定“如領(lǐng)先公司未能按合同附件三所規(guī)定商品名稱進(jìn)行經(jīng)營或在系爭房屋內(nèi)經(jīng)營之主要產(chǎn)品或提供之主要服務(wù)或其類型不符合合同附件三所作規(guī)定，出現(xiàn)上述情形之一，某興利公司有權(quán)終止合同并要求領(lǐng)先公司交還房屋，合同自某興利公司將終止合同通知書送達(dá)領(lǐng)先公司之日起即行終止”，合同附件三約定領(lǐng)先公司承租該場地用于經(jīng)營“日式餐飲”，能否通過這些條款得出領(lǐng)先公司經(jīng)營活動(dòng)必須保證“純?nèi)帐?rdquo;的結(jié)論？根據(jù)《合同法》第一百二十五條規(guī)定法律解釋方法的位階順序應(yīng)遵循文義解釋、體系解釋、目的解釋的順序 。首先是文義解釋，即按照合同文本的字面意義進(jìn)行的一種法律解釋。合同約定“主要產(chǎn)品或提供的主要服務(wù)符合本合同附件三的規(guī)定”，從“主要產(chǎn)品”“主要服務(wù)”的字面表述可知領(lǐng)先公司提供的主要商品服務(wù)為日式餐飲即可，且合同附件三約定的“日式餐飲”與“純?nèi)帐讲惋?rdquo;這兩個(gè)概念從字面來看顯然非全等關(guān)系。
 

　　其次是體系解釋，即聯(lián)系上下文、系統(tǒng)全面地分析某一文本的含義。領(lǐng)先公司提供的“東京食尚”餐牌顯示，在該餐牌中除日系餐飲外還出現(xiàn)中式、韓式菜系，某興利公司對(duì)此知曉，卻未提出過異議，由此可進(jìn)一步否定“純?nèi)帐?rdquo;結(jié)論。最后是目的解釋，即從現(xiàn)實(shí)需要的角度出發(fā)，以合理的目的所進(jìn)行的解釋。系爭房屋地處綜合性商業(yè)廣場的地下一層，無論從經(jīng)營面積、餐飲檔次還是商業(yè)租賃合同的交易習(xí)慣來看，將“日式餐飲”解讀為“純?nèi)帐?rdquo;都不符合正常的商業(yè)邏輯。綜上，將合同中“日式餐飲”解讀為“純?nèi)帐?rdquo;嚴(yán)格限制了領(lǐng)先公司的經(jīng)營范圍，不符合領(lǐng)先公司對(duì)合同內(nèi)容的內(nèi)心信賴，未能很好地維持雙方當(dāng)事人在租賃關(guān)系中的利益平衡，有違實(shí)質(zhì)正義，不符合誠實(shí)信用原則的要求。
 

　?。ǘ┞募s瑕疵不能成就約定解除條件

　　通過上述對(duì)合同條款的解讀可知，領(lǐng)先公司經(jīng)營“A&M Bakery”品牌甜品并未違反合同約定，至多可能構(gòu)成履約瑕疵。在這種情形下某興利公司能否主張合同解除權(quán)？換言之，履約瑕疵能否成就約定解除條件？合同解除權(quán)設(shè)置的目的在于合同有效成立后，當(dāng)出現(xiàn)主觀或客觀情況致使合同目的無法實(shí)現(xiàn)時(shí)，避免因固守合同拘束力而損害合同當(dāng)事人一方或雙方利益，乃至損害社會(huì)整體利益。《合同法》第九十三條賦予了當(dāng)事人約定任意解除權(quán)的自由，但如果約定的解除條件過于寬泛，法院應(yīng)依據(jù)誠實(shí)信用原則和鼓勵(lì)交易原則，審慎判斷解除條件是否成就，避免造成交易不穩(wěn)定和社會(huì)資源的浪費(fèi)。誠實(shí)信用原則作為貫穿整個(gè)民商事交易的基本原則，在合同義務(wù)上應(yīng)該有所體現(xiàn)。法院在解釋合同條款、決定合同應(yīng)否解除、確定違約責(zé)任時(shí)，應(yīng)該根據(jù)誠實(shí)信用原則合理確定當(dāng)事人的權(quán)利義務(wù)，加大對(duì)守約者的保護(hù)力度，強(qiáng)化對(duì)違約行為的制裁。職是之故，在判斷約定解除條件是否成就時(shí)，不應(yīng)完全根據(jù)合同條文機(jī)械地確定合同是否解除，可依據(jù)誠實(shí)信用原則綜合考量以下三方面因素：
 

　　1.違約行為形態(tài)

　　如果是非基于人身信賴關(guān)系訂立的合同，尤其是針對(duì)類似違反附隨義務(wù)這樣的輕微違約行為進(jìn)行約定，則法官在認(rèn)定解除條件是否成就時(shí)應(yīng)更加謹(jǐn)慎。履約瑕疵是典型的輕微違約行為，如果以此為由隨意解除合同，則不僅會(huì)破壞法律關(guān)系的穩(wěn)定，更不利于當(dāng)事人締約目的的實(shí)現(xiàn)。
 

　　2.違約行為的后果

　　如果合同一方已經(jīng)履行了合同的主要義務(wù)，即便有顯著輕微的違約行為，只要不影響合同主要目的的實(shí)現(xiàn)，就不宜根據(jù)合同文本機(jī)械地認(rèn)定合同具備解除條件。本案中領(lǐng)先公司每月按時(shí)支付租金，其經(jīng)營業(yè)態(tài)也以日式餐飲為主，某興利公司如期收取租金的合同目的亦未受影響，可視作領(lǐng)先公司已履行主要合同義務(wù)。
 

　　3.違約方的過錯(cuò)程度

　　在堅(jiān)持嚴(yán)格責(zé)任原則的背景下，過錯(cuò)因素在合同法的適用中也并非無用武之地。違約方的過錯(cuò)程度甚至能成為認(rèn)定解除條件是否成就的決定因素。領(lǐng)先公司將僅占租用面積1/60的原本就經(jīng)營蛋糕店的檔口改造為美式蛋糕店，其變更面積較小、經(jīng)營品類并未發(fā)生變化，過錯(cuò)程度顯然較為輕微。

　　綜上所述，領(lǐng)先公司的行為屬于履行合同有輕微瑕疵，不影響某興利公司的合同權(quán)利，為實(shí)現(xiàn)誠實(shí)信用原則衡平利益的功能，某興利公司不能以領(lǐng)先公司存在履約瑕疵為由主張合同約定解除權(quán)。
 

　　二、某興利公司擅自停止供應(yīng)水電的行為構(gòu)成根本違約

　　本案中，某興利公司在發(fā)出合同解除函，要求解除合同并收回系爭房屋被拒絕后，采取了停供水電的措施。領(lǐng)先公司主張某興利公司擅自停止供應(yīng)水電構(gòu)成根本違約而要求解除合同，賠償損失。法院支持了領(lǐng)先公司的主張，認(rèn)為某興利公司構(gòu)成根本違約，具有法定解除權(quán)。法定解除權(quán)指由法律預(yù)先加以規(guī)定，當(dāng)特定違約事由發(fā)生時(shí)，一方當(dāng)事人享有直接解除合同的權(quán)利。我國《合同法》深受國際上近年來立法統(tǒng)一化潮流的影響，充分吸收兩大法系及國際公約的立法經(jīng)驗(yàn)，對(duì)法定合同解除條件作了較為嚴(yán)格的限制。《合同法》第九十四條明確規(guī)定了可行使合同法定解除權(quán)的五種情形，每種情形都以“不能實(shí)現(xiàn)合同目的”為限，即達(dá)到“根本違約”的程度方可行使法定解除權(quán)。

　　（一）如何把握“根本違約”的判定標(biāo)準(zhǔn)
 

　　1.我國對(duì)根本違約制度的規(guī)定

　　在判斷何為根本違約時(shí)，我國《合同法》吸收了兩大法系的經(jīng)驗(yàn)，尤為重視違約后果的嚴(yán)重性。《合同法》第九十四條明確將“合同目的落空”作為認(rèn)定根本違約的唯一標(biāo)準(zhǔn)，當(dāng)事人一方違約行為嚴(yán)重影響到另一方根據(jù)合同有權(quán)期待的經(jīng)濟(jì)利益，而致使其訂立合同目的落空時(shí)，方可構(gòu)成根本違約。若要準(zhǔn)確界定合同目的是否落空，首先需明確何為法律意義上的“合同目的”。換言之，什么樣的“合同目的”才能受到法律保護(hù)，根據(jù)學(xué)界的一般理解，“合同目的”是指當(dāng)事人意欲通過合同的簽訂和履行達(dá)致的某種結(jié)果，在實(shí)踐中往往表現(xiàn)為各種經(jīng)濟(jì)利益。合同目的有時(shí)候以條款形式外化于合同之中，有時(shí)候則內(nèi)含于意思表示之中，可以說，合同目的主要依靠合同條款來展現(xiàn)，又高于合同條款本身。在個(gè)案裁判中，當(dāng)合同條款沒有對(duì)某種目的進(jìn)行書面約定時(shí)，裁判者應(yīng)結(jié)合常理和交易習(xí)慣客觀分析雙方當(dāng)事人能否達(dá)成對(duì)價(jià)，就合同目的進(jìn)行判斷 。
 

　　2.域外相關(guān)規(guī)定概覽

　　“根本違約”一說最早起源于英國法。一開始英國法粗略地將合同條款劃分為條件條款和擔(dān)保條款，前者是指重要的根本性條款，后者則指次要的附屬性條款，對(duì)前者的違反構(gòu)成根本性違約，守約方享有要求解除合同的權(quán)利，而對(duì)后者的違反只能使守約方享有獲取賠償?shù)臋?quán)利。此種劃分雖然簡單明了，具有很強(qiáng)的操作性，但卻落入了形式主義的窠臼。正如阿蒂亞所言“違反某些條款的后果取決于違約所產(chǎn)生的后果，其理由是，一方因違約而取消合同的權(quán)利，實(shí)際上是根據(jù)違約的嚴(yán)重性后果決定的，而不是由被違背的條款的類別決定的。”因此，英國法新增了一種條款——中間性條款，判斷違反此類條款是否構(gòu)成“根本違約”時(shí)主要考慮違約的性質(zhì)以及后果的嚴(yán)重性，并在司法實(shí)踐中不斷擴(kuò)大此類條款的范疇。美國法將違約形態(tài)分為重大違約和輕微違約，對(duì)重大違約的判定有五方面的考慮因素，其中有三種是從受損害方的角度出發(fā)的，主要考慮客觀上違約后果的嚴(yán)重程度。德國法中雖沒有“根本違約”這一概念，但根據(jù)《德國民法典》第三百二十六條之規(guī)定，在決定債權(quán)人是否有權(quán)解除合同時(shí)，違約行為是否導(dǎo)致嚴(yán)重性后果，亦是其重要的判斷標(biāo)準(zhǔn)。
 

　?。ǘ┠撑d利公司停供水電的行為是否導(dǎo)致合同目的落空

　　根據(jù)《合同法》第二百一十六條規(guī)定，出租人應(yīng)當(dāng)按照約定將租賃物交付承租人，并在租賃期間保持租賃物符合約定的用途。租賃合同的目的是承租人能夠獲得使用租賃物的權(quán)利，出租人應(yīng)當(dāng)依照合同約定向承租人交付租賃物，并且在租賃關(guān)系存續(xù)期間保持租賃物符合約定用途。如果出租方一直未能及時(shí)履約，影響了承租人正?；顒?dòng)，可以認(rèn)為合同目的落空。審判實(shí)踐中，出租人停供水電的行為引發(fā)的糾紛較多，對(duì)于這種行為的法律評(píng)價(jià)，在實(shí)踐中也會(huì)根據(jù)案情加以具體判斷。如果合同中對(duì)出租人可以采取停供水電的措施的情形進(jìn)行了明確約定，可以按照約定處理。一般而言，如果雙方已經(jīng)合意解除、租期已經(jīng)到期而承租人拒不交還房屋的，在出租人已經(jīng)提前告知的情形下采取停供水電的措施，不應(yīng)承擔(dān)賠償責(zé)任。而本案中，雖然某興利公司發(fā)出合同解除函并明確告知將采取停供水電的時(shí)間，但因領(lǐng)先公司對(duì)于解約行為提出異議，雙方并未達(dá)成解約合意，其擅自停供水電的行為是違約行為。就領(lǐng)先公司的履行行為是否構(gòu)成違約，是否符合解除條件的判斷權(quán)屬于法院，某興利公司應(yīng)通過訴訟解決。
 

　　涉案合同系商業(yè)租賃合同，領(lǐng)先公司作為承租方，其簽訂合同的目的在于利用系爭房屋進(jìn)行商業(yè)活動(dòng)以獲取經(jīng)濟(jì)利益，某興利公司作為出租方，其合同目的則是利用系爭房屋收取租金。在合同履行過程中，領(lǐng)先公司如約按時(shí)繳納租金，滿足了某興利公司出租房屋的合同目的，而某興利公司于2017年11月8日擅自停止供應(yīng)水電，使系爭房屋失去了適租性，領(lǐng)先公司無法正常提供商品服務(wù)、獲取經(jīng)濟(jì)利益，其合同目的因某興利公司的違約行為落空。根據(jù)《合同法》第九十四條規(guī)定，如果當(dāng)事人一方有其他違約行為致使不能實(shí)現(xiàn)合同目的，對(duì)方當(dāng)事人就可以單方解除合同。因此領(lǐng)先公司主張租賃合同于2017年11月8日解除，符合法律規(guī)定，依法應(yīng)予支持，法院亦對(duì)某興利公司的違約所致的后果及所應(yīng)賠償?shù)膿p失依法進(jìn)行了處理。    上海徐匯律師事務(wù)所

 

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