一是本條規(guī)定的前提是房屋是夫妻雙方共有的。

　　上海長寧區(qū)程家橋律師提示該條規(guī)定，夫妻雙方不能就房屋的歸屬或價值達成協(xié)議，人民法院應(yīng)如何處理這一問題。該協(xié)議的主要內(nèi)容包括三個方面：(1)雙方主張的，競標取得；(2)只有一方主張的，評估后賠償；(3)雙方都不主張的，拍賣、變賣后分割價款。應(yīng)當指出，夫妻雙方都是以協(xié)商一致方式確定房屋的價值或歸屬，還是由人民法院根據(jù)不同情況進行競價，對房屋進行估價或拍賣，以變賣方式?jīng)Q定歸屬或分割時，必須具有夫妻對房屋的所有權(quán)，一方有權(quán)取得房屋的所有權(quán)或相應(yīng)的賠償作為先決條件。如果丈夫和妻子都沒有所有權(quán)，或者財產(chǎn)在離婚訴訟期間還處于未知狀態(tài)或者無法確定，那么，他們就不有權(quán)對房屋進行處分，也沒有權(quán)力以協(xié)商一致的方式來決定房子的歸屬或如何分割財產(chǎn)，或者要求法院通過判決予以認定。在這個時候，人民法院還缺乏對其進行確認或分割價值的合理依據(jù)。該條規(guī)定的前提必須是夫妻對房屋擁有所有權(quán)，否則，人民法院不得適用。
 

　　二是根據(jù)當事人主張的不同分別處理。

　　住宅作為不動產(chǎn)的屬性，決定了它不能直接分割，只能取得所有權(quán)或相應(yīng)價值兩種選擇。在離婚審判實踐中，根據(jù)各種實際情況，不乏夫妻雙方不能就屬于夫妻共有財產(chǎn)的房屋的歸屬或價值達成協(xié)議的情形。配偶雙方對房屋的歸屬或價值不能達成一致意見，人民法院一定要采取合理的方式來解決矛盾糾紛。該條根據(jù)夫妻對房屋所有權(quán)的主張，盡可能采用公正合理的方法確定房屋的價值，區(qū)分三種情況分別作出處理：
 

　　(一)雙方都主張房屋所有權(quán)，并且同意競價獲得的，應(yīng)當給予許可。

　　1980年《婚姻法》增加了約定財產(chǎn)制的規(guī)定，從而形成了以夫妻共同財產(chǎn)制作為法定財產(chǎn)制，并與約定財產(chǎn)制共同調(diào)整夫妻財產(chǎn)關(guān)系的格局。在現(xiàn)實中，我國絕大多數(shù)家庭都采取了法定的共同財產(chǎn)制，這與我國長期以來的家庭財產(chǎn)制并不相干。在婚姻關(guān)系存續(xù)期間，夫妻共同擁有財產(chǎn)，不分份額。房地產(chǎn)，特別是房地產(chǎn)，既可作為家庭投資選擇，又是家庭生活的一個基本方面。伴隨著房地產(chǎn)市場的高企和房產(chǎn)的大量增值，房產(chǎn)在大多數(shù)普通家庭資產(chǎn)中占有極高的比例，分割后的利益也被牽扯得越多。關(guān)于離婚案件的財產(chǎn)分割糾紛日益增多，糾紛日趨復雜，爭議日益激烈。鑒于上述情況，在實際生活中，夫妻均要求離婚的情況并不少見。但房屋作為不動產(chǎn)，一物一權(quán)原則與房屋物理屬性的不可分割性，決定了一房一價兩權(quán)分置，房屋所有權(quán)只能歸一方當事人所有。對于配偶雙方都對房屋擁有權(quán)利要求的情況，人民法院一般應(yīng)按照子女的利益，即女方和無過錯方的利益來處理，如果條件許可，則判決直接撫養(yǎng)子女的一方，即女方或無過錯方。在一些特殊情況下，也可能對離婚后生活困難的當事人作出判決。但是，如果沒有適用上述照顧原則的情況——例如沒有孩子或者已經(jīng)成年的孩子需要照顧，或在除住房外的財產(chǎn)分割中已經(jīng)體現(xiàn)了照顧子女、女方和無過錯方利益原則，如果當事人雙方經(jīng)濟狀況大致相等，都同意采用競價方式處理房屋所有權(quán)歸屬的，人民法院可以召集雙方，出價高的一方通過公開競標獲得該房屋的所有權(quán)。不能取得房屋所有權(quán)的一方，應(yīng)在房屋競價的基礎(chǔ)上，按照夫妻雙方就房屋價值分割達成的協(xié)議，由取得房屋所有權(quán)的一方給予相應(yīng)的賠償。如果夫婦雙方不能就房屋分割達成協(xié)議，那么，人民法院應(yīng)當根據(jù)案情，以房屋競價作為參照，判決由取得房屋的一方給予對方相應(yīng)的補償。
 

　　程家橋婚姻律師認為值得注意的是，由于競標是最終競標者的競標者，其歸屬由誰決定，未能體現(xiàn)《民法》所倡導的保護子女、女方和無過錯方權(quán)益原則，不能對需要特殊保護的一方給予相應(yīng)的照顧，盡管相對公正，但從以上情況來看，其適用還需要人民法院嚴格把握。一般情況下，夫妻雙方經(jīng)濟水平大致相等，方可適用。反之，就不利于落實《民法典》保護弱勢群體的基本精神。
 

　　有否采用競價方式確定房屋所有權(quán)，并非人民法院可以自行決定。配偶雙方無法就房屋所有權(quán)歸屬或房屋價值達成協(xié)議，則競標的采取有兩個必要條件：(1)雙方都有意取得房屋所有權(quán)；(2)雙方均同意競標。這種情況可被看作是夫妻對自己所有財產(chǎn)的處置方式的自愿選擇，系其行使處分權(quán)行為。在不損害公眾利益或損害他人利益的前提下，人民法院允許。
 

　　《民法典婚姻家庭編最高人民法院司法解釋》第七十六條當事人對夫妻共同財產(chǎn)中的房屋價值和歸屬不能達成一致意見，人民法院按下列情況處理：

　　(1)雙方都主張房屋所有權(quán)，且同意競價取得的，應(yīng)當給予許可；

　　(2)一方主張房屋所有權(quán)的，評估機構(gòu)應(yīng)按市價對房屋進行估價，取得房屋所有權(quán)的一方應(yīng)給對方相應(yīng)的補償；

　　(3)雙方都不主張房屋所有權(quán)的，根據(jù)當事人的申請拍賣，變賣房屋，就所得價款進行分割。
 

　　(二)一方主張房屋所有權(quán)的，評估機構(gòu)應(yīng)按市價對房屋進行估價，取得房屋所有權(quán)的一方應(yīng)給對方相應(yīng)的補償。

　　在離婚訴訟中，除夫妻雙方都主張房屋所有權(quán)的情形外，也不乏夫妻一方主張所有權(quán)，而另一方僅要求得到自己應(yīng)分的部分相應(yīng)價款。這時，人民法院應(yīng)先確定房屋價款，并在此基礎(chǔ)上再決定未主張房屋所有權(quán)一方應(yīng)取得的補償金額。
 

　　上海長寧區(qū)婚姻家庭律師提示該條第二款規(guī)定的適用前提，是離婚訴訟中的夫妻雙方雖然同意一方取得房屋所有權(quán)，但在房屋價值上不能達成一致。一般情況下，主張房屋所有權(quán)的一方想要按照房價的最低水平甚至買房時所支付的價款來相互補償，并請求賠償?shù)囊环秸埱髮Ψ桨捶课莸淖罡邇r款即類似房屋在市場上的銷售價格予以賠償，關(guān)于房子的價值，雙方經(jīng)常有很多爭論。要使夫妻在分割共同財產(chǎn)房屋時取得利益平衡，就必須根據(jù)離婚分割財產(chǎn)時的房屋市價，對所需價值進行市場評估，這也是司法審判實踐中對房屋本身價值最客觀的判斷方法。為滿足實際生活需求和公平目的，本條規(guī)定，以市場價為依據(jù)，由評估機構(gòu)以市場價為依據(jù)，確定爭議房屋的價值。本法第二條規(guī)定，資產(chǎn)評估機構(gòu)和評估專業(yè)人員按照委托對不動產(chǎn)、動產(chǎn)、無形資產(chǎn)、企業(yè)價值、資產(chǎn)損失或其他經(jīng)濟權(quán)益進行評估，并出具評估報告的專業(yè)行為。第十七條規(guī)定，評估機構(gòu)應(yīng)依法獨立、客觀、公正地開展業(yè)務(wù)，建立和完善的質(zhì)量管理體系，確保評估報告客觀、真實、合理。該法案通過規(guī)定評估專業(yè)人員、評估機構(gòu)、評估程序、行業(yè)協(xié)會、監(jiān)管監(jiān)管和法律責任，規(guī)范評估行為，確保評估結(jié)果客觀、公正。相對來說，如果離婚后的夫妻雙方無法就房屋的價值達成協(xié)議，經(jīng)專業(yè)而中立的評估機構(gòu)，通過嚴格的評估程序，確定房屋價值，并以人民法院為參照，認定應(yīng)支付的賠償金額為準。由人民法院或其他機關(guān)決定房屋價值，較其適當?shù)毓?、有效，也更有利于糾紛的妥善解決。
 

　　在我國曾經(jīng)經(jīng)歷了較長時期的實物房屋配給政策，房改之后，住房制度改革之后，市場上自由流通的商品住宅和按成本購買的商品住房都有大量存在。按福利政策購買的房屋的銷售價格包含了各種不以價款為表現(xiàn)的福利因素，而買受人只是成本價格的體現(xiàn)。成本價格僅包括房屋征用、拆遷補償、勘測設(shè)計及前期工程、建筑安裝工程、住宅區(qū)基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)、管理費、貸款利息和稅金等費用，在市場價格中有很大優(yōu)惠。對于按成本價購買的房屋，應(yīng)考慮的因素包括工作年齡、職務(wù)等福利，以及離婚時的房屋市場價格，如買房時的房屋價格，按實際支付的房款計算，按成本價分割。這時，更需要專業(yè)的評估機構(gòu)運用專業(yè)知識和技能，合理地確定房屋的價值。
 

　　(三)雙方都不主張房屋所有權(quán)的，根據(jù)當事人的申請拍賣，變賣房屋，就所得價款進行分割。

　　在《婚姻法司法解釋(二)》第20條第3款增補本條第3款中增加，除拍賣外，變賣還可以作為有爭議房屋的處置方法。在2003年制定《婚姻法司法解釋(二)》時，伴隨著我國綜合國力、人民生活水平的不斷提高、商品房市場的快速發(fā)展和經(jīng)濟適用房建設(shè)的規(guī)?；l(fā)展，人們對居住房屋的標準提出了更高的要求。而且過去的住宅建筑設(shè)計，尤其是福利政策的住宅，在許多方面都無法滿足人們的居住需求。因此某些離婚訴訟案件在分割共同財產(chǎn)的過程中，雙方對于在婚姻關(guān)系存續(xù)期間所購買的房屋，尤其是福利性房屋，不愿主張所有權(quán)，而是希望在取得一定的補償后，再選擇購買。法院不得以照顧子女或女方的利益為依據(jù)，強制判決對一方房屋所有權(quán)一方，給予另一方一定賠償，從而造成其利益受損。最后，這一解釋采用了大多數(shù)意見，提出離婚一方對房屋共有人均不主張房屋所有權(quán)而要求分得相應(yīng)房價的，一方當事人或者人民法院可以委托拍賣機構(gòu)對該房屋進行拍賣，以房屋拍賣所得價款扣除拍賣所需費用后，分割為夫婦的共同財產(chǎn)。對拍賣而言，《拍賣法》在標的、程序、委托、公告等方面都有嚴格的規(guī)定。人民法院《關(guān)于人民法院在民事執(zhí)行中拍賣、變賣財產(chǎn)的規(guī)定》也規(guī)定，人民法院拍賣被執(zhí)行人財產(chǎn)，應(yīng)當委托具有相應(yīng)資質(zhì)的拍賣機構(gòu)進行，并對拍賣機構(gòu)的拍賣進行監(jiān)督，但法律、司法解釋另有規(guī)定的除外。房地產(chǎn)或者其他財產(chǎn)權(quán)利被拍賣的，應(yīng)當在拍賣十五日之前公告。這三種有關(guān)拍賣程序、制度選擇、拍賣監(jiān)督的規(guī)定，雖然保證了拍賣的權(quán)威性，但也造成了一定程度的過程繁瑣，成本消耗較大。通過增加變賣的處理方式，不僅解決了這個問題，而且充分尊重當事人的意思自治。在實踐中，一方面，一方面，出售房屋應(yīng)簡單易行，以求盡快實現(xiàn)轉(zhuǎn)賣的目的；另一方面，拍賣，出售兩種處置方式并舉，能使當事人和人民法院根據(jù)情況采取更有利于糾紛解決的方式，對提高糾紛解決的效率沒有任何益處。
 

　　索引：

　　1.《民法》第1087條規(guī)定，以女方和無過錯方利益為分拆離婚夫妻共同財產(chǎn)的基本原則，如果人民法院按照本條規(guī)定認定房屋的歸屬和價值，在競價、評估后補償或拍賣、變賣、同樣不可忽視財產(chǎn)分割的基本原則，切實保護子女、女方和無過錯方的利益。
 

　　2.盡管在夫妻經(jīng)濟條件大致相等的情況下，通過競標確定房屋所有權(quán)更加公平，但是競標并不只是以夫妻雙方經(jīng)濟狀況大致相當為前提。兩人經(jīng)濟狀況存在一定差距，但均同意以競價方式確定房屋所有權(quán)的，人民法院不予批準。如果配偶雙方無法協(xié)商商定競標后的價值分割賠償金額，人民法院在確定對未取得房屋所有權(quán)一方的賠償金額時，還應(yīng)根據(jù)照顧子女、女方及無過錯方利益等原則，合理確定賠償金額。
 

　　3.人民法院適用本條規(guī)定時，委托估價機構(gòu)或者估價事務(wù)所進行房地產(chǎn)估價的估價費用，或者委托拍賣機構(gòu)進行拍賣的傭金等費用，應(yīng)當由當事人按照分割房屋價值的比例分攤。    上海長寧區(qū)律師事務(wù)所

 

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