上海律師事務(wù)所律師：當(dāng)前因疫情防控，房屋買賣合同，建筑工程等房地產(chǎn)類合同的一方當(dāng)事人無法按時(shí)履約成為常見問題，那么疫情期間房產(chǎn)建筑合同糾紛問題應(yīng)該怎么辦呢？上海律師事務(wù)所律師總結(jié)如下：
 

　　(一) 房屋買賣合同糾紛

　　疫情防控形勢下，房屋買賣合同的履行可能出現(xiàn)以下障礙，造成合同一方當(dāng)事人提起訴訟。

　　一 、是對于因疫情導(dǎo)致的買受人付款遲延，出賣人因無法依約及時(shí)獲得房屋對價(jià)而訴請買受人承擔(dān)違約責(zé)任，買受人以疫情屬于不可抗力為由抗辯免于承擔(dān)責(zé)任。疫情的發(fā)生可能對買受人的現(xiàn)場支付款項(xiàng)、支付房款的能力造成影響，進(jìn)而導(dǎo)致按照付款進(jìn)度應(yīng)當(dāng)支付的金額延期支付。

　　二、是疫情對網(wǎng)簽、貸款等流程產(chǎn)生阻礙，導(dǎo)致當(dāng)事人無法依約完成房屋買賣交易的，一方當(dāng)事人以對方不履行辦理網(wǎng)簽、貸款等手續(xù)的義務(wù)訴請承擔(dān)違約責(zé)任，另一方以不可抗力抗辯免于承擔(dān)責(zé)任。

　　上海房產(chǎn)糾紛律師：在房屋買賣合同糾紛中，對于出賣人因買受人遲延付款要求買受人承擔(dān)違約責(zé)任的案型，應(yīng)當(dāng)區(qū)分看待疫情對買受人付款行為造成的影響。一是疫情通過影響買受人的付款方式導(dǎo)致付款遲延的，我們認(rèn)為，原則上不應(yīng)當(dāng)免除買受人的遲延付款責(zé)任。隨著科技的發(fā)展，支付方式日益豐富、便利，付款義務(wù)的履行并不需要雙方當(dāng)事人到場，故除非買受人受疫情影響入院治療，否則即使被隔離，亦不妨礙其付款義務(wù)的履行，買受人主張受疫情影響要求免除遲延付款責(zé)任的，不應(yīng)當(dāng)予以支持。但雙方當(dāng)事人在合同中對付款方式有當(dāng)面交接等特別約定的除外。二是疫情通過影響買受人的付款能力導(dǎo)致付款遲延的，我們認(rèn)為，一般也不應(yīng)當(dāng)作為免責(zé)的事由。

　　對于因無法辦理網(wǎng)簽、貸款等手續(xù)，一方要求另一方承擔(dān)遲延履行的違約責(zé)任的案型，另一方依據(jù)不可抗力主張免責(zé)的，應(yīng)當(dāng)予以支持。因?yàn)榫W(wǎng)簽、貸款、產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移登記、交付房屋等手續(xù)的辦理需要雙方當(dāng)事人到場，故如當(dāng)事人因受疫情影響無法及時(shí)到場辦理上述手續(xù)，有權(quán)要求免除遲延履行的違約責(zé)任。目前北京市亦發(fā)布公積金貸款政策允許針對繳存職工個(gè)人的延后放款。

　　上海律師事務(wù)所律師提醒你需注意的是，第一，當(dāng)事人應(yīng)屬于客觀上無法到場。如被要求隔離或處在交通管制區(qū)域無法返回合同履行地，因而無法按期履行合同的，才能夠主張免除違約責(zé)任;如僅因擔(dān)心被傳染而拒絕到場履行合同義務(wù)，則不能免除其遲延履行的違約責(zé)任。第二，雙方之后有繼續(xù)履行合同的義務(wù)。在相關(guān)影響因素消除后的合理期間內(nèi)，辦理手續(xù)的客觀條件恢復(fù)，則雙方當(dāng)事人均有義務(wù)繼續(xù)履行合同，否則亦應(yīng)當(dāng)依據(jù)合同約定及法律規(guī)定承擔(dān)違約責(zé)任。
 

　　(二) 房屋租賃合同糾紛

　　疫情發(fā)生后，房屋租賃合同履行中受到影響顯著的為商鋪的承租人、長租公寓的承租人和廠房寫字樓的承租人。由于各地對疫情的防控，商業(yè)、服務(wù)業(yè)大量閉店停業(yè)，造成商鋪的承租人處于停業(yè)狀態(tài)，廠房寫字樓處于停止生產(chǎn)和停止辦公狀態(tài)，故承租人訴請出租人減免疫情期間發(fā)生的租金。長租公寓的承租人則面臨著地區(qū)間流動(dòng)暫停導(dǎo)致的無法回到租住地，或者自疫區(qū)返回小區(qū)時(shí)被隔離等，承租人此時(shí)會(huì)訴諸出租人退還房屋空置期間的租金。

　　上海房產(chǎn)糾紛律師：對于房屋租賃合同糾紛中承租人減免租金的訴訟請求能否得到支持，首先，應(yīng)當(dāng)考察雙方簽訂的房屋租賃合同中是否有對疫情等情形發(fā)生時(shí)免除租金的約定，如有明確約定，則支持承租人免除停業(yè)、空置期間租金的請求。

　　其次，考量疫情對承租人造成的停止?fàn)I業(yè)和停止使用是否無法克服。一、是商鋪?zhàn)赓U。如商鋪承租人短期停業(yè)后又開業(yè)經(jīng)營營業(yè)額下降的、商鋪因與居民衣食住行關(guān)系密切保持營業(yè)僅客流量降低的，屬于正常的商業(yè)風(fēng)險(xiǎn)范疇。且隨著當(dāng)前國民經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平的總體提升，各行業(yè)抵御商業(yè)風(fēng)險(xiǎn)的能力不斷增強(qiáng)，因此對于以上的經(jīng)營障礙，不應(yīng)當(dāng)認(rèn)定為無法克服的情況。但如屬于受到疫情沖擊較大的行業(yè)，例如農(nóng)貿(mào)市場內(nèi)的商鋪，則可能面臨長期關(guān)閉等待檢驗(yàn)或永久性關(guān)閉的風(fēng)險(xiǎn)，此時(shí)應(yīng)當(dāng)考慮因疫情影響免除承租人的租金。目前北京市在防控疫情時(shí)期減免中小微企業(yè)房租的措施已經(jīng)出臺，可為該類租賃租金問題的處理提供一定的參考。

　　二、是住宅租賃。承租人雖然在隔離或管控期間無法實(shí)際居住租賃房屋，但一般而言，租金并非其不能承受的損失，繼續(xù)履行合同、支付租金對承租人而言并不構(gòu)成明顯的不公平，承租人要求減免租金的，一般不予支持。三、是廠房及寫字樓租賃。雖然因疫情影響各地相繼發(fā)布通知推遲復(fù)工時(shí)間，但基本系將原春節(jié)假期延長一至兩周，并不會(huì)對承租人的生產(chǎn)、經(jīng)營造成實(shí)質(zhì)性的影響，故承租人要求減免租金的，一般不予支持。但承租人有證據(jù)證明確因疫情導(dǎo)致停工、停產(chǎn)較長時(shí)間的，可以結(jié)合停工時(shí)間、停工損失及租金標(biāo)準(zhǔn)等因素，由法院酌情確定是否應(yīng)當(dāng)減免停工期間的房屋租金。

　　再次，租金減免的數(shù)額。當(dāng)前，合同法對租賃合同履行期間的租金減免比例并無直接規(guī)定，因此考慮適用合同法總則的公平原則進(jìn)行處理。合同法第五條公平原則中規(guī)定了“當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)遵循公平原則確定各方的權(quán)利和義務(wù)。”我們認(rèn)為，對租金減免數(shù)額的裁量需要把握以下原則：一是衡量雙方在疫情期間，保持租賃關(guān)系情況下各自的損益情況，如出現(xiàn)承租人虧損明顯大于出租人，則應(yīng)當(dāng)降低承租人應(yīng)當(dāng)支付的租金數(shù)額;二是損益情況的判斷應(yīng)當(dāng)參照同地區(qū)、同行業(yè)在特定時(shí)期的總體狀況，以承租人舉證證明的經(jīng)營狀況在行業(yè)平均值以上或以下，酌情判定應(yīng)當(dāng)減免的租金數(shù)額。同時(shí)，也應(yīng)當(dāng)鼓勵(lì)在當(dāng)前情形下，出租人、承租人雙方能夠秉持公平原則和誠實(shí)信用原則對承租人應(yīng)當(dāng)支付的租金數(shù)額進(jìn)行積極的協(xié)商，以減少各方的損失數(shù)額，保持租賃關(guān)系的穩(wěn)定和源頭上化解矛盾糾紛。

　　綜上，對于承租人的租金減免訴求，首先應(yīng)當(dāng)考察租賃合同中是否有對于疫情情形的約定，有約定則從約定;如無約定，則繼續(xù)考察疫情對承租人造成的停止?fàn)I業(yè)、無法使用是否無法克服;如可以克服，則承租人的租金減免訴求不應(yīng)得到支持，如不能克服，則屬于減免的范疇，具體的租金減免數(shù)額應(yīng)當(dāng)根據(jù)公平原則加以確定。

　　(三) 建設(shè)工程施工合同糾紛

　　在房地產(chǎn)各行業(yè)中，建設(shè)工程是受此次疫情沖擊較為顯著的行業(yè)，突出表現(xiàn)為：由于施工人員具有地域流動(dòng)性、施工現(xiàn)場人員較為聚集，因此各地區(qū)均針對建設(shè)工程施工采取了短期內(nèi)叫停的防控措施。在政策影響下，建設(shè)工程合同的承包人面臨無法施工作業(yè)導(dǎo)致的竣工延誤，另可能疊加停工期間的設(shè)備材料損失，產(chǎn)生的連鎖效應(yīng)是開發(fā)商可能向買受人逾期交房。發(fā)包人要求追究承包人逾期竣工的違約責(zé)任，承包人在訴訟中則以不可抗力進(jìn)行抗辯。

　　上海建筑工程律師：建設(shè)工程施工合同糾紛中，關(guān)于發(fā)包人的訴求能否得到支持，首先，建設(shè)工程施工合同中，對因疫情等情形造成工期延誤的責(zé)任有約定的，應(yīng)當(dāng)遵循約定，分配雙方的損失。

　　其次，對于合同中無約定的，應(yīng)當(dāng)具體地考察疫情造成的影響是否可以克服。疫情對建設(shè)工程的影響為施工過程的停止，對于連續(xù)進(jìn)行的施工過程而言，停止施工將導(dǎo)致整體工期的推遲，因此通?？烧J(rèn)為是不能克服的情況。但是，也應(yīng)當(dāng)考慮地區(qū)政策、工程工期、原料來源等因素對工期推遲造成的實(shí)際影響。例如在不同地區(qū)，疫情防控政策規(guī)定的不同停工期限對于同樣工期的工程如期竣工的影響是不同的;在同一地區(qū)、同樣長度的停工期限的情況下，建設(shè)工程施工合同的履行期限長于裝飾裝修合同的履行期限，二者受疫情影響的程度也是不同的，因此合同的履行期限也是確定疫情影響能否被克服的因素。

　　對此，上海建設(shè)工程律師認(rèn)為，應(yīng)當(dāng)進(jìn)行全面的考量，綜合判斷疫情對建設(shè)工程施工合同履行造成的影響是否可以克服，合理分配雙方的工程逾期竣工損失。
 

　　法律知識補(bǔ)充：房地產(chǎn)合同履行中時(shí)效和期間問題的認(rèn)定

　　針對實(shí)體法中的訴訟時(shí)效中止問題，我們認(rèn)為，首先，對民法總則第一百九十四條中的不可抗力，應(yīng)當(dāng)結(jié)合第一百八十條的定義予以理解。但需要注意對不能克服要件，需要考察疫情發(fā)生和當(dāng)事人無法行使請求權(quán)之間的關(guān)系，而不再考察對合同實(shí)際履行造成的影響。其次，對于訴訟時(shí)效的重新計(jì)算，應(yīng)當(dāng)準(zhǔn)確把握“中止原因消除之日”的認(rèn)定，從當(dāng)事人和訴訟流程兩個(gè)角度進(jìn)行考察：一是當(dāng)事人自身是否恢復(fù)健康，是否能夠進(jìn)行訴訟活動(dòng);二是訴訟流程中是否已經(jīng)消除因疫情防控造成的障礙，當(dāng)事人能否在到達(dá)法院后順利提起訴訟。

　　而對于撤銷權(quán)除斥期間的經(jīng)過，首先，當(dāng)事人可以通過郵寄、在線等方式先行向法院寄送起訴材料，并保存回執(zhí)作為請求法院撤銷合同的憑證;其次，法院亦保留郵寄接收渠道，提供更為便捷的在線立案方式，以保證當(dāng)事人的期間利益。因此，對于認(rèn)定疫情是否造成訴訟時(shí)效中止，需要結(jié)合民法總則的規(guī)定予以考察;而對于撤銷權(quán)除斥期間的經(jīng)過，則應(yīng)當(dāng)更多從程序上為當(dāng)事人提供訴訟便利。

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