購買的商品房違反合同需要賠償嗎
購房人違反合同約定而導(dǎo)致合同不能履行時應(yīng)當(dāng)按照《合同法》第57條規(guī)定的違約金予以賠償。
違約金的規(guī)定在我國的立法過程中并不是一個新課題。但是，在司法實踐中往往將其與《合同法》第18條、第57條相混淆，成為購房人違約導(dǎo)致合同履行不能的損失賠償條款。該條款規(guī)定：當(dāng)事人一方違約后，對方應(yīng)當(dāng)根據(jù)違約情況所產(chǎn)生的影響，依照《合同法》第117條之規(guī)定請求其承擔(dān)違約責(zé)任。
違約金數(shù)額的確定以當(dāng)事人實際履行的金額為標(biāo)準(zhǔn)，但不得超過違反合同一方訂立合同時預(yù)見到或者應(yīng)當(dāng)預(yù)見到的因違反合同可能造成的損失。該條款沒有區(qū)分約定違約金與實際損失之間的關(guān)系是明顯不當(dāng)。故法院不予支持。
1.購房人支付了全部房款且合同約定為按揭貸款貸款方式的可解除商品房買賣合同糾紛訴訟請求法院應(yīng)根據(jù)當(dāng)事人之間的爭議事實來認(rèn)定糾紛事實。
購房人因銀行貸款尚未取得銀行貸款審批批準(zhǔn)，但在合同約定的期限內(nèi)交付了全部房款，且無證據(jù)證明其交付的房款并非按揭貸款所需。此時，該事實有可能成為法院認(rèn)定房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)履行了合同義務(wù)而無需返還已付房款的理由。
房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)雖未收到購房人出具的《商品房買賣合同》，但其并非合同當(dāng)事人，根據(jù)我國《合同法》第九十三條第二款規(guī)定，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)已經(jīng)履行了其主要義務(wù)，不能實現(xiàn)其預(yù)期利益的情形下，其無權(quán)請求解除雙方簽訂的商品房買賣合同。根據(jù)上述法律規(guī)定，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)違反上述法定義務(wù)與購房人簽訂了商品房買賣合同，該情形屬于可解除商品房買賣合同糾紛，其訴訟請求是解除商品房買賣合同。
從司法實踐來看，此類案件中除要求開發(fā)商承擔(dān)違約責(zé)任外，還要求其承擔(dān)違約責(zé)任的數(shù)額要遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過其他情況下法院依法判令解除商品房買賣合同后購房人返還已付購房款及利息并賠償損失，并且開發(fā)商有權(quán)以此為由主張該糾紛不予解決；在訴訟中要求將《商品房買賣合同》進(jìn)行公證、變更或者解除（如將預(yù)售許可變更為現(xiàn)房）。如法院判決不予采取保全措施或駁回訴訟請求，可導(dǎo)致糾紛在起訴時無法得到解決。
2.購房人請求人民法院或者仲裁機構(gòu)確認(rèn)其與開發(fā)商之間的商品房買賣合同無效或解除的法律后果的訴訟請求主要是由于購房人與開發(fā)商之間對商品房買賣合同簽訂后是否有效或者約定是否合法而產(chǎn)生爭議和糾紛。
對此，人民法院或者仲裁機構(gòu)應(yīng)該根據(jù)實際情況依法作出裁判或者裁決?！渡唐贩抠I賣合同司法解釋》第十四條規(guī)定：“商品房買賣合同因違反法律、行政法規(guī)強制性規(guī)定無效、被撤銷或者解除后，購房人請求確認(rèn)合同無效，應(yīng)當(dāng)根據(jù)公平原則按照當(dāng)事人之間協(xié)商一致的意見確定當(dāng)事人之間的權(quán)利義務(wù)。”但對于合同約定有效或者約定的法律后果無效或解除行為，人民法院或仲裁機構(gòu)應(yīng)當(dāng)結(jié)合當(dāng)事人之間事先達(dá)成的協(xié)議或通過訴訟途徑予以確認(rèn)。
對此，購房人要求確認(rèn)無效或者解除合同的訴訟請求能否得到支持，首先應(yīng)判斷雙方所簽訂商品房買賣合同是否有效以及是否存在違反法律、行政法規(guī)強制性規(guī)定的情形以及雙方協(xié)商一致達(dá)成協(xié)議或通過訴訟途徑予以確認(rèn)合同無效或解除是正當(dāng)而合理的。其次，購房人對購房款沒有明確約定是否存在逾期交房或者辦理貸款審批手續(xù)不知情等情形屬于其自身原因?qū)е潞贤瑹o效或者解除應(yīng)當(dāng)由開發(fā)商承擔(dān)責(zé)任。
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