借名買房中出借人是否以不動產(chǎn)登記作為違約責(zé)任依據(jù)
根據(jù)《物權(quán)法》第24條的規(guī)定，不動產(chǎn)物權(quán)的設(shè)立、變更、轉(zhuǎn)讓和消滅，經(jīng)依法登記，發(fā)生效力；未經(jīng)登記，不發(fā)生效力，但法律另有規(guī)定或者當(dāng)事人另有約定的除外。登記只是取得權(quán)利人對該不動產(chǎn)依法享有或者擔(dān)保的權(quán)利，并不能對抗善意第三人。
《民法典》第546條規(guī)定：“不動產(chǎn)物權(quán)的設(shè)立、變更、轉(zhuǎn)讓和消滅由始至終受到國家法律保護(hù)，任何組織或者個人不得危害和限制不動產(chǎn)物權(quán)的設(shè)立和消滅；未經(jīng)登記或者變更、交易不成的，不得對抗善意第三人”。
因此可以認(rèn)為不動產(chǎn)物權(quán)變更登記不影響借名買房人簽訂合同約定對其解除權(quán)問題；即使雙方因糾紛對簿公堂，仍可主張以不動產(chǎn)登記簿作為確認(rèn)雙方對借貸事實及法律關(guān)系處理之依據(jù)；若實際出資人因資金困難而未及時支付購房款或出借人無其他正當(dāng)理由拒絕配合辦理房屋權(quán)屬登記手續(xù)并不能影響出借人主張其承擔(dān)支付房款義務(wù)和逾期付款責(zé)任。
另外根據(jù)《民法典》第544條要求：“當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)按照約定全面履行自己是合同當(dāng)事人，不得擅自變更或者解除合同”以及《合同法》第54條規(guī)定：“當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)遵循誠實信用原則”。
1、《民法典》第一百一十條
當(dāng)事人一方不履行合同義務(wù)不符合約定，給對方造成損失的，損失賠償額應(yīng)當(dāng)相當(dāng)于因違約所造成的損失，包括合同履行后可以獲得的利益，但是不得超過違反合同一方訂立合同時預(yù)見到或者應(yīng)當(dāng)預(yù)見到的因違反合同可能造成的損失。因違約取得的利益，包括合同履行后可以獲得的利益等。當(dāng)事人一方不履行合同義務(wù)不符合約定，給對方造成損失的，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)賠償責(zé)任。有過錯的一方應(yīng)當(dāng)分擔(dān)相應(yīng)額度的賠償責(zé)任。
2、第一百九十五條
根據(jù)上述兩法司法解釋可知雙方當(dāng)事人簽訂的借名買房協(xié)議雖然約定“實際出資人無權(quán)單方解除”但并不以出借人主觀上是否惡意為前提，該約定的解除權(quán)僅限于出借人單方之解除，而非其善意。且若因?qū)嶋H出資人自身原因?qū)е聟f(xié)議無法達(dá)成，出借人可根據(jù)協(xié)議約定繼續(xù)主張其享有相應(yīng)權(quán)利并要求實際購房人歸還借款，亦不會因為沒有簽訂借名買房協(xié)議而對出借人繼續(xù)要求其支付逾期付款價款或者利息等權(quán)利予以限制，因此應(yīng)認(rèn)定該違約金條款已充分保護(hù)出借人之合法權(quán)益。
3、第一百九十六條與第二百三十八條的差異
第一百九十六條是關(guān)于不動產(chǎn)物權(quán)變更登記的特殊規(guī)定，而第二百三十八條在法律性質(zhì)上屬于特殊規(guī)定，該條明確規(guī)定的目的為為了保護(hù)善意第三人。且該病狀的特殊點在于只要登記在出名人名下就發(fā)生了債權(quán)債務(wù)關(guān)系。因此在認(rèn)定借名買房人是否可以拒絕配合辦理房屋權(quán)屬登記手續(xù)時，可以參考前述案件中雙方關(guān)于不動產(chǎn)買賣合同解除權(quán)歸屬約定。
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