上海房產(chǎn)交易律師來講講夫妻一方擅自出售房屋合同是否有效
北京市朝陽區(qū)人民法院審理的趙鋼與舒浩租賃合同糾紛一審民事判決書【（2014）朝民初字第15705號(hào)】認(rèn)為，就免租期損失和空置損失，原、被告在合同中約定免租期系原告給被告經(jīng)營前裝修期間的租金優(yōu)惠，意在出讓部分可得利益，減少被告裝修成本，促使相對(duì)方與之完成締約，從而在合同約定期間內(nèi)獲取利益的行為。上海房產(chǎn)律師為您講解一下有關(guān)的內(nèi)容。
根據(jù)《合作協(xié)議書》的約定，雙方合作期間為60個(gè)月，但被告僅在免租期后3個(gè)月即以無法繼續(xù)經(jīng)營為由與原告解除合同，致使原告既出讓免租期租金利益又無法繼續(xù)獲得合作期間的租金收益，故被告應(yīng)按照雙方未履行合同期間占合同約定期間的比例，賠償原告免租期租金損失。
雙方于2013年3月31日協(xié)商解除合同，現(xiàn)原告向被告主張合同解除后的房屋空置損失，無事實(shí)依據(jù)，且原告提交的案外公司工商登記注冊(cè)基本信息網(wǎng)頁打印件不足以證明訴爭房屋是否曾出現(xiàn)空置狀態(tài)，故本院難以支持原告的請(qǐng)求。
北京市朝陽區(qū)人民通過法院審理的中農(nóng)朗逸（北京）科技經(jīng)濟(jì)發(fā)展能力有限企業(yè)公司與北京宏宇方略商貿(mào)物流有限服務(wù)公司管理房屋租賃業(yè)務(wù)合同法律糾紛一審民事判決書【 （2018）京0105民初20988號(hào)】認(rèn)為，“本案中，原告與被告簽訂《房屋租賃系統(tǒng)使用電子合同》事實(shí)方面存在，雙方信息權(quán)利保障義務(wù)教育明確。
被告單方解除勞動(dòng)合同的行為確已導(dǎo)致施工合同內(nèi)容無法選擇繼續(xù)積極履行，由于被告就其所述的因國家相關(guān)政策不斷調(diào)整，針對(duì)不同國家政府機(jī)關(guān)內(nèi)部所有這些房屋產(chǎn)權(quán)結(jié)構(gòu)進(jìn)行數(shù)據(jù)清理工作導(dǎo)致其單方解除合同的行為方式?jīng)]有自己舉證，故被告應(yīng)當(dāng)主動(dòng)承擔(dān)一些相應(yīng)的違約風(fēng)險(xiǎn)責(zé)任。
原告沒有我們提供一個(gè)充分利用證據(jù)能夠證明其于2017年12月28日搬離房屋的事實(shí)，根據(jù)原、被告簽訂的交接清單和原告發(fā)給被告的《關(guān)于我國房屋設(shè)計(jì)使用價(jià)值租賃押金的函》，原告于2018年1月29日與被告進(jìn)行了分析房屋交接。
故原告要求被告退還此后租金的主張，本院予以資金支持，對(duì)于退還之前租金的主張，本院不予支持。被告同意退還原告房屋及電話費(fèi)押金，本院不持異議。關(guān)于補(bǔ)償金問題，從雙方貿(mào)易合同約定看，該補(bǔ)償金本質(zhì)上為違約金。
庭審中，被告提出了補(bǔ)償金標(biāo)準(zhǔn)成本過高的抗辯，考慮到原告提出的損失實(shí)際情況，合同的履行自身情況，當(dāng)事人的過錯(cuò)程度提高以及市場預(yù)期實(shí)現(xiàn)利益等綜合考慮因素，根據(jù)教學(xué)公平理論原則和誠實(shí)信用評(píng)價(jià)原則，本院對(duì)補(bǔ)償金酌情予以及時(shí)調(diào)整。
被告北京宏宇方略商貿(mào)工業(yè)有限資源公司于本判決書生效后七日內(nèi)退還原告中農(nóng)朗逸（北京）科技創(chuàng)新發(fā)展水平有限公司房屋押金、電話費(fèi)押金四萬四千八百八十元；被告北京宏宇方略商貿(mào)有限公司于本判決書生效后七日內(nèi)支付原告中農(nóng)朗逸（北京）科技產(chǎn)業(yè)發(fā)展空間有限公司補(bǔ)償金四萬二千元”。
案例5：北京市第二中級(jí)人民通過法院關(guān)于審理的北京華安房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)技術(shù)有限責(zé)任公司與北京倪氏海泰白云餐飲管理有限導(dǎo)致公司、北京倪氏海泰餐飲服務(wù)有限資源公司進(jìn)行房屋租賃業(yè)務(wù)合同法律糾紛一審民事判決書【（2015）二中民初字第06217號(hào)】認(rèn)為，最后，對(duì)于倪氏公司、白云公司稱華安公司可以主張的該部分滯納金過高，請(qǐng)求予以有效減少的抗辯意見。
因滯納金具有一定違約金的性質(zhì)，本院學(xué)生結(jié)合我們雙方《租賃項(xiàng)目合同》的實(shí)際需要履行社會(huì)情況、雙方的違約風(fēng)險(xiǎn)情況等因素，根據(jù)市場公平發(fā)展原則和誠實(shí)信用經(jīng)濟(jì)原則，依法對(duì)倪氏公司、白云公司應(yīng)支付的該部分滯納金的數(shù)額予以酌定。
未經(jīng)配偶一方同意處分夫妻共同所有的房屋，不符合善意取得的要件，房屋買賣合同無效。買方不能證明賣方的配偶知道并同意出售，并且不符合善意取得的要求。房屋買賣合同無效，人民法院不支持繼續(xù)履行合同的請(qǐng)求。
上海房產(chǎn)律師提醒大家，夫妻雙方出售共同擁有的房屋，合同應(yīng)由夫妻雙方簽字或蓋章，一方以自己的名義與買方簽訂房屋銷售合同，買方支付押金后，如果賣方未經(jīng)配偶同意主張解除合同，買方應(yīng)證明賣方配偶知道并同意簽訂房屋銷售合同。
相關(guān)閱讀
-
劉某拒不返還彩禮強(qiáng)制執(zhí)行案詳細(xì)閱讀
1月5日上午，在強(qiáng)制拘留措施施壓下，被執(zhí)行人劉某家屬代其到***法院執(zhí)行局履行義務(wù)，一起婚約彩禮糾紛案件順利執(zhí)行完畢。當(dāng)天下午，執(zhí)行干警前往***市拘留所對(duì)劉某提前解除拘留。申請(qǐng)執(zhí)行人宋某與被執(zhí)行人劉某因彩禮返還發(fā)生糾紛，宋某將劉某訴至***法院，經(jīng)法院判決劉某返還宋某彩禮600000元。判決生效后，劉某拒不履行義務(wù)，宋某向法院申請(qǐng)強(qiáng)制執(zhí)行。
-
上海房屋產(chǎn)權(quán)律師通過案例提醒大家借房屋的風(fēng)險(xiǎn)詳細(xì)閱讀
上海房屋產(chǎn)權(quán)律師借劉某房屋借用后長期未還，葛某起訴要回房屋所有權(quán)的案例，提醒生活中借房屋應(yīng)該注意的風(fēng)險(xiǎn)。案情簡介：房屋借用后長期未還，如何確定房屋所有權(quán)。2006年7月25日，葛某表示，1984年1月，葛某之父葛大將其位于西漢村965號(hào)的房屋委托給同村村民劉某。劉某去世后，這所房子被他的兒子劉某一家三口占據(jù)。葛大家多次催促劉某歸還房屋，但都失敗了，于是向法院提出以下訴訟請(qǐng)求：1.西漢村965號(hào)房屋歸葛所有；2.法律費(fèi)用和其他費(fèi)用由劉承擔(dān)。
-
李某與安某的彩禮返還糾紛案詳細(xì)閱讀
"被告老李系被告小李的父親，被告老沙系被告小李的母親。原告小安與被告小李經(jīng)人介紹認(rèn)識(shí)，認(rèn)識(shí)后互加微信聊天了解。于2020年11月9日訂婚，訂婚時(shí)男方支付女方家彩禮166000元，女方家返還男方6000元。2021年2月26日原告小安到被告小李家接親，支付小李家彩禮20000元，支付彝族風(fēng)俗潑水費(fèi)600元，潑水費(fèi)是支付給來小李家?guī)兔Φ挠H友、鄰居。2021年2月27日在原告小安家舉行婚禮時(shí)，原告小安支付被告小李家彩禮20000元，當(dāng)天小安的姐姐安甲殺了一頭牛招待被告小李家一方，小李家一方支付了3000元給小安
-
劉某與趙某未結(jié)婚登記返還彩禮案例詳細(xì)閱讀
劉某（化名）與趙某（化名）原系初中同學(xué)，2020 年 4 兩人確定戀愛關(guān)系，2020 年 10 月 1 日，雙方按當(dāng)?shù)亓?xí)俗辦酒席舉行婚禮，按照農(nóng)村習(xí)俗，劉某向趙某給付彩禮68888元及舅公禮金1300元，舉行婚禮后雙方以夫妻名義共同生活，但未辦理結(jié)婚登記手續(xù)。后因生活瑣事雙方產(chǎn)生矛盾，2021 年 6 月 27 日后，劉某及其家人前往趙某家協(xié)商退還彩禮，并確認(rèn)二人正式分手。因雙方關(guān)于退回多少彩禮未達(dá)成一致，劉某遂訴至法院，劉某請(qǐng)求法院判令趙某返還禮金56188元。
