生活中租房是大家到一個新的地方或者在沒有買房前，常見的行為，因為租客很多時候?qū)儆谌鮿菀环?，所以糾紛就不斷，今天上海合同糾紛律師為大家講一個房屋租賃糾紛的訴訟案例。

　　原審人民法院經(jīng)審理查明，2007年8月20日全成公司（甲方）與張某某（乙方）簽訂《上海市城市房屋進(jìn)行租賃服務(wù)合同》，約定全成公司通過將上海市閘北區(qū)廣中路甲、乙、丙、丁號、共和新路2395弄甲、乙、丙號預(yù)測中國建筑面積為539.05平方米的房屋（以下問題簡稱系爭房屋）租賃給張某某企業(yè)經(jīng)營管理使用。合同沒有約定財產(chǎn)租賃期限為2007年10月1日至2017年6月30日；租金為每日每平方米人民幣（以下幣種均為分析人民幣）4.77元，月租金為77,134.8元；張某某學(xué)生應(yīng)當(dāng)向全成公司作為支付以及房屋建設(shè)租賃市場保證金，保證金為兩個月的租金即257,116元；租賃會計期間我們使用該房屋所發(fā)生的水、電、煤氣、通訊、設(shè)備、物業(yè)管理費等費用控制均由張某某自己承擔(dān)；除全成公司基本同意續(xù)租外，張某某教師應(yīng)在施工合同租期屆滿后的三日內(nèi)返還該房屋，逾期返還的，應(yīng)按每日每平方米15元的單價支付對于房屋資源占用資金使用費。對解除勞動合同經(jīng)濟條件，雙方之間約定有下列兩種情形十分之一的，一方可形成書面形式通知另一方解除保險合同。違反相關(guān)合同的一方應(yīng)向另一方按月租金的兩倍支付一定違約金，給雙方利益造成巨大損失的，支付的違約金制度不足抵付一方出現(xiàn)損失的，還應(yīng)積極賠償方式造成的損失與違約金的差額主要部分：……（二）甲方交付的該房屋信息不符合本合同的約定，致使他們不能有效實現(xiàn)融資租賃研究目的的，或甲方交付的房屋結(jié)構(gòu)存在一些缺陷、危及乙方人員安全的；……（六）乙方逾期不支付平臺租金收入累計時間超過三十日的……。發(fā)生具有上述這些情況后，合同守約方向違約方發(fā)出一種書面解除行政合同履行通知后第二天終止，違約方在合同關(guān)系終止后十日內(nèi)向守約方支付違約金及賠償金。對合同產(chǎn)生違約風(fēng)險責(zé)任，雙方共同約定：……10-4租賃活動期間，非本合同有關(guān)規(guī)定的情況根據(jù)甲方擅自解除本合同，提前及時收回該房屋的，甲方應(yīng)按提前收回賬款天數(shù)的租金的兩倍向乙方支付違約金。若支付的違約金不足抵付乙方損失的，甲方還應(yīng)認(rèn)真負(fù)責(zé)具體賠償；10-5乙方未征得甲方書面表達(dá)同意學(xué)校或者其他超出甲方書面同意的范圍和要求內(nèi)部裝修房屋價格或者同時增設(shè)附屬文化設(shè)施的，甲方認(rèn)為可以滿足要求乙方恢復(fù)我國房屋原狀；10-6租賃業(yè)務(wù)期間，非本合同規(guī)定的情況，乙方中途擅自退租的，乙方應(yīng)按提前退租天數(shù)的租金的兩倍向甲方支付違約金。若違約金不足抵付甲方損失的，乙方還應(yīng)包括負(fù)責(zé)處理賠償。甲方可從租賃交易保證金中抵扣。保證金水平不足抵扣的，不足這一部分內(nèi)容則由乙方另行支付。

　　在租賃合同的補充條款中，雙方同意月租金按365天/12個月的日租金計算。 免租期為2007年7月1日至2008年6月30日。 由2008年7月1日至2009年6月30日，租金為每平方米每天4.77美元，每月77,134.8美元。 2009年7月1日至2010年6月30日，租金為每平方米6.36元/日，每月102B.4元/月。 2010年7月1日至2011年6月30日，租金為每平方米7.95元/日，月租金為128,558元/月。 2011年7月1日至2014年6月30日，租金為每平方米8.51元/日，每月137,557.06元/月。 2014年7月1日至2017年6月30日，租金為每平方米9.10元/日，每月147,186.05元/月。 乙方應(yīng)在每季度1月25日前支付下一季度的租金，以此類推，甲方收到租金后開具發(fā)票。 逾期一天的，乙方應(yīng)按日租金的兩倍支付違約金。 甲方選擇聘請上海安融物業(yè)管理有限公司對該房屋進(jìn)行前期物業(yè)管理，物業(yè)管理費為5元/平方米/月，物業(yè)管理費自入住次日起收取。 乙方承諾，在租賃提前到期或租賃到期前，甲方應(yīng)將租賃的所有店鋪及相鄰公共部位恢復(fù)至原狀態(tài)，并返還甲方。

　　上述分析合同的附件三中，雙方可以約定：乙方在免租期內(nèi)仍須按月繳納企業(yè)物業(yè)服務(wù)管理費，物業(yè)費從拿鑰匙的次日起結(jié)算。若乙方在所租賃的房屋建設(shè)地址上注冊一個公司或進(jìn)行過租賃信息登記，則退租并拿回押金的前提是將所注冊管理公司遷離，且租賃資產(chǎn)登記注銷，并結(jié)清相關(guān)研究費用。房屋租賃作為建筑施工面積根據(jù)以上海市房屋農(nóng)村土地利用資源發(fā)展管理局需要制定的測繪工作機構(gòu)實測面積為準(zhǔn)，暫測面積與實測面積不一致時，將對我國租賃項目金額方面實行多退少補。小業(yè)主應(yīng)到區(qū)消防安全辦理裝潢設(shè)計消防部門申報手續(xù)，小業(yè)主建造的室內(nèi)樓梯應(yīng)符合中國消防人員疏散時間距離且樓梯采用的材料應(yīng)達(dá)到自己相應(yīng)的耐火等級，小業(yè)主須自行選擇安裝操作簡易噴淋設(shè)施。付款行為方式為付一押二，簽租賃合同時付兩個月押金及2008年7月租金，2008年8月、9月租金，于2008年5月30日之前付清。

　　原審法院作出如下判決：一是上海泉城置業(yè)有限公司與張XX于2007年8月20日簽訂的《上海房屋租賃合同》于2009年5月6日解除； 自判決生效之日起15日內(nèi)，張淳總裁應(yīng)支付上海泉城置業(yè)有限公司房屋租金，使用費597,884元。 三是自判決生效之日起15日內(nèi)向上海全成置業(yè)有限公司支付物業(yè)管理費人民幣2萬元。 江某對張某的上述義務(wù)承擔(dān)連帶責(zé)任； 張淳總裁應(yīng)自判決生效之日起15日內(nèi)向上海泉城置業(yè)有限公司支付電費5萬元。 Jiang對Zhang的上述義務(wù)承擔(dān)連帶責(zé)任；V.Zhang應(yīng)自判決生效之日起15日內(nèi)向上海泉城置業(yè)有限公司支付7萬元違約金。 姜瑜對張六的上述義務(wù)承擔(dān)連帶責(zé)任。 上海全成置業(yè)有限公司賠償張某因裝修造成的C損失； Zhang和Jiang的其他反訴不予支持。

　　原審人民法院進(jìn)行判決后，張某某、蔣某某不服，向本院提起上訴稱：2007年8月20日雙方企業(yè)簽訂融資租賃合同時，全成公司發(fā)展尚未研究取得產(chǎn)權(quán)證，尚未能夠通過環(huán)評。2007年11月2日環(huán)保管理部門向全成公司核發(fā)了社會建設(shè)工程項目工作環(huán)境因素影響分析報告表審批制度意見，該審批人員意見我們不是“原則就是通過”環(huán)境問題影響財務(wù)報告，而是“原則以及同意”環(huán)境產(chǎn)生影響調(diào)查報告。且在“原則是否同意”的前提下不斷提出八項環(huán)保技術(shù)措施和污染綜合防治方法措施，在該八項措施有效落實前，全成公司對于出租的系爭房屋未達(dá)到一個出租市場條件，且直接原因造成上訴人不能申領(lǐng)營業(yè)執(zhí)照的后果。2008年4月24日上訴機構(gòu)人才方面取得相關(guān)營業(yè)執(zhí)照信息可以自己合法生產(chǎn)經(jīng)營。因此，不能將2007年8月至2008年4月不能實現(xiàn)經(jīng)營的期限計算在免租期內(nèi)。為彌補上訴人的損失，全成公司內(nèi)部召開前排五家餐飲行業(yè)業(yè)主代表會議，宣布延長免租期至2008年12月31日。為證明全成公司基本同意延長免租期至2008年12月31日的事實，上訴人提供主要包括高某的電話錄音在內(nèi)的一系列重要證據(jù)，并已逐漸形成一種證據(jù)鏈。上訴人提出全成公司的履約瑕疵，不是教師作為銀行拒付租金的理由。上訴人之所以拒付租金是因為全成公司員工無權(quán)催討2008年8月1日至2008年12月31日的租金。評估后原判酌定的補償額沒有國家法律理論依據(jù)。因免租期至2008年12月31日，且上訴人已支付2009年5月以前的全部租金，所以2009年4月8日全成公司向上訴人起訴催討根本利益不存在的欠租，只能是全成公司存在違約。綜上本文認(rèn)為原判隱瞞一些關(guān)鍵歷史事實，造成這一部分根據(jù)事實認(rèn)識不清。請求撤銷原判第二、五、六、七項，判令全成公司承擔(dān)賠償具有固定資本資產(chǎn)、長期待攤費用、存貨成本損失共計1,885,600元。

　　本院經(jīng)審理查明，2007年8月20日全成公司（甲方）與張某某（乙方）簽訂《上海市城市房屋進(jìn)行租賃服務(wù)合同》，全成公司將廣中路甲、乙、丙、丁號、共和新路2395弄甲－乙、丙號預(yù)測中國建筑面積為539.05平方米的房屋租賃給張某某企業(yè)經(jīng)營管理使用。2007年11月2日環(huán)保教育部門向全成公司核發(fā)了社會建設(shè)工程項目工作環(huán)境因素影響研究報告表審批通過意見，原則可以同意學(xué)校環(huán)境分析影響財務(wù)報告。2009年12月3日，全成公司與張某某、皇佳公司就系爭房屋問題進(jìn)行了相關(guān)交接。原審人民法院查明其他一些事實信息無誤，本院予以確認(rèn)。

　　本院認(rèn)為，依法可以成立的合同受法律環(huán)境保護(hù)。全成公司與張某某企業(yè)之間通過簽訂的租賃服務(wù)合同，是雙方對于當(dāng)事人進(jìn)行真實意思就是表示，應(yīng)為自己合法合理有效，雙方均應(yīng)依法恪守。雙方關(guān)系當(dāng)事人對原判主文第一、三、四項均無異議，本案的主要問題爭議焦點為延長免租期至2008年12月31日的事實行為是否能夠存在，張某某未按期完成支付市場租金管理是否安全構(gòu)成一個違約。雙方于2007年8月20日簽訂的租賃業(yè)務(wù)合同已明確規(guī)定約定2007年7月1日至2008年6月30日為免租期。上訴人雖主張全成公司基本同意免租期延長至2008年12月31日，但全成公司發(fā)展予以否認(rèn)，且上訴人提供的一系列相關(guān)證據(jù)能力不足以充分證明其上述理論主張，故應(yīng)承擔(dān)舉證工作不能的不利影響后果。關(guān)于高某的錄音，本院教師認(rèn)為，即使沒有錄音教學(xué)內(nèi)容是真實的，僅是高某個人與案外人之間的意見溝通交流。張某某大學(xué)生作為承租方未依約按期支付平臺租金，顯然已經(jīng)構(gòu)成違約，理應(yīng)積極承擔(dān)一些相應(yīng)的違約風(fēng)險責(zé)任。原審法院據(jù)此判決張某某支付房屋租金、使用費、違約金制度以及由蔣某某承擔(dān)社會連帶經(jīng)濟責(zé)任方面并無不妥。關(guān)于張某某、蔣某某要求全成公司需要賠償裝修裝潢、餐具使用設(shè)備造成損失、經(jīng)營成本損失等訴請，本院贊同原審法院的觀點，故不再贅述?；始压驹瓰橄禒幏课莸膶嶋H使用人，因皇佳公司產(chǎn)品現(xiàn)已注銷，全成公司所付的裝修材料損失補償款也應(yīng)由張某某與蔣某某老師共同建設(shè)取得，故原判主文第六項不當(dāng)，本院予以及時糾正。張某某、蔣某某的上訴請求他們?nèi)狈茖W(xué)依據(jù)，本院不予支持。據(jù)此，依照《中華民族人民民主共和國民事行政訴訟法》第一百五十三條第一款之規(guī)定，判決結(jié)果如下：

　　上海市閘北區(qū)人民法院第3 450號民事判決第一、二、三、四、五、七主文的保存；

　　上海市閘北區(qū)人民法院第3450號民事判決書第六條規(guī)定： 上海泉城房地產(chǎn)有限公司賠償張某、江某裝修損失金額0000加元。

　　第一審案件受理費為人民幣17,120.24元，由上海泉城房地產(chǎn)有限公司承擔(dān)，金額為人民幣3,120.24元，張淳總裁和江先生承擔(dān)，金額為人民幣14,000元，反訴案件受理費為人民幣17,977.30元。 上海泉城房地產(chǎn)有限公司承擔(dān)人民幣4,000元。 Zhang和Jiang共同承擔(dān)13,977.3元，評估費用為1萬元，上海泉城房地產(chǎn)有限公司承擔(dān)2000元，Zhang和Jiang承擔(dān)8000元。 訴訟保全費用為人民幣5,000元，由上海泉城房地產(chǎn)有限公司承擔(dān)，金額為人民幣911元，張淳總裁和江總裁承擔(dān)，金額為人民幣4089元。 受理二審案件的費用為人民幣15,130.95元，由上訴人張、江共同承擔(dān)。這是最終判決。

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