正所謂“清官難斷家務(wù)事”，法院審理判決一個(gè)案件，有時(shí)候需要抽絲剝繭才行。今天上海合同律師整理的這個(gè)關(guān)于物業(yè)服務(wù)合同糾紛案件，就是一個(gè)例子：

　　上訴人上海金利國(guó)際物業(yè)服務(wù)有限公司（以下簡(jiǎn)稱“金利公司”）、上海耀海房地產(chǎn)開發(fā)有限公司（以下簡(jiǎn)稱“耀海公司”）因物業(yè)服務(wù)合同糾紛案件，對(duì)上海市黃浦區(qū)人民法院黃民四320號(hào)民事判決提起上訴。合議庭依法成立，并于2010年1月14日舉行公開聆訊。 上訴人高麗公司委托代理人張向林、上訴人姚海公司委托代理人高才生、屠宏泉出席了訴訟。 此案現(xiàn)已結(jié)案。

　　原審法院查明：

　　(1)2004年4月5日，瑤海公司（甲方）與高力公司（乙方）簽訂《上?，幗▓@全權(quán)管理合同》，甲方委派乙方為上海瑤江花園全權(quán)物業(yè)管理經(jīng)理，約定小區(qū)物業(yè)管理費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)為人民幣（以下幣種均為人民幣）2.5元/月/平方米（暫定）及空置單元房的物業(yè)管理費(fèi)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)由甲乙雙方另行約定，物業(yè)管理期限自2004年7月1日起至業(yè)主委員會(huì)成立止。在本合同期限內(nèi)，甲方同意按以下金額和時(shí)間向乙方支付報(bào)酬，乙方的物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)按一個(gè)標(biāo)準(zhǔn)支付。當(dāng)乙方負(fù)責(zé)管理該物業(yè)的第一期時(shí)，乙方將獲得每月15000元的管理費(fèi)。全產(chǎn)權(quán)物業(yè)管理報(bào)酬的支付方式為每月25日，由乙方從物業(yè)管理賬戶中直接撥付。當(dāng)月賬戶余額不足以支付乙方報(bào)酬的，甲方負(fù)責(zé)墊付，乙方負(fù)責(zé)下月歸還。雙方還商定了其他權(quán)利和義務(wù)。合同附件二是2004年度預(yù)算（2004年7月1日－2004年12月31日）。商業(yè)物業(yè)管理費(fèi)一欄的說明，按開發(fā)商意見執(zhí)行。

　　2006年2月9日，上海市物業(yè)企業(yè)管理技術(shù)協(xié)會(huì)向高力公司發(fā)展出具《上海市住宅物業(yè)信息服務(wù)能力超過國(guó)家最高等級(jí)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)論證分析報(bào)告》，論證意見為本項(xiàng)目設(shè)計(jì)符合酬金制計(jì)算教學(xué)方式的基本生活條件，物業(yè)提供服務(wù)機(jī)構(gòu)收費(fèi)按前期物業(yè)合同的約定預(yù)收，其中所附高力公司通過論證申報(bào)表中非住宅收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)為5元/月/平方米，會(huì)所服務(wù)收費(fèi)工作情況為空白。

　　2006年7月1日，上海市黃浦區(qū)耀江花園業(yè)主委員會(huì)（以下簡(jiǎn)稱甲方行業(yè)委員會(huì)）與煤礦廠（乙方）簽訂《物業(yè)服務(wù)合同》。 雙方就黃浦區(qū)西藏南路1739弄某耀江花園物業(yè)的物業(yè)管理服務(wù)達(dá)成協(xié)議，該物業(yè)類型為住宅、辦公樓、商鋪，其中高層住宅2.5元/月。 平方米，辦公樓5元/月/平方米，商店5元/月/平方米，乙方按收費(fèi)制度確定物業(yè)服務(wù)資金，合同期為2006年7月1日至2008年6月30日。 物業(yè)管理費(fèi)按季度支付，業(yè)主應(yīng)在每季度第一個(gè)月10日前履行支付義務(wù)。 乙方可自業(yè)主逾期付款之日起，按應(yīng)付費(fèi)用的0.3%/日向業(yè)主收取滯納金，雙方還就其他權(quán)利義務(wù)約定。

　　2007年11月、2008年1月，煤礦工人向部分店面業(yè)主收取每月5美元的物業(yè)管理費(fèi)。

　　2008年6月20日，業(yè)委會(huì)（甲方）與高電公司（乙方）簽訂《物業(yè)服務(wù)合同》，雙方就上海市黃浦區(qū)西藏南路1739弄耀江花園物業(yè)管理服務(wù)事宜達(dá)成協(xié)議。 總建筑面積129837.02平方米，其中高層住宅105929.66平方米，辦公樓25656.18平方米，乙方按建筑面積向業(yè)主收取物業(yè)管理費(fèi)，其中高層住宅2.5元/月/平方米，辦公樓3元/月/平方米，5元/月商用/平方米，乙方按收費(fèi)制度確定物業(yè)管理費(fèi)，乙方每月從預(yù)收的物業(yè)管理費(fèi)中提取25000元，其余用于物業(yè)服務(wù)合同約定的費(fèi)用。 余款或短款由業(yè)主享有或承擔(dān)，物業(yè)管理費(fèi)按季支付，逾期的，業(yè)主應(yīng)在每季度第一個(gè)月10日前履行付款義務(wù)。 乙方可自業(yè)主逾期付款之日起，按應(yīng)付費(fèi)用的0.3%每日向業(yè)主收取滯納金，合同期限為2008年7月1日至2010年6月30日。

　　2004年2月25日，耀海公司與上海騰龍（集團(tuán)）有限公司上海南分公司簽訂了本市西藏南路一座銷售大樓排水工程的“電力安裝工程合同”，同日，耀海公司與上海市自來水信南有限公司簽訂了上海市自來水信南有限公司的供水合同。

　　2004年9月7日，上海市黃浦區(qū)市場(chǎng)房地產(chǎn)企業(yè)測(cè)繪技術(shù)中心設(shè)計(jì)出具七份《房屋進(jìn)行土地資源權(quán)屬問題調(diào)查研究報(bào)告書》，對(duì)耀江花園、耀江花園甲號(hào)、耀江花園乙號(hào)、耀江花園丙號(hào)、耀江花園丁號(hào)、耀江花園戊號(hào)、耀江花園城市地下工程車庫(kù)、垃圾房、變電站的房屋結(jié)構(gòu)建筑施工面積數(shù)據(jù)測(cè)算，共計(jì)139413.58平方米。

　　2006年12月13日，耀海公司將二期物業(yè)信息移交給歌利亞公司，并制作了清單，包括A室、B室店鋪門鑰匙。當(dāng)天，將A、B店大門鑰匙的記錄移交耀海公司。

　　2003年2月，耀海公司（甲方）與上海新美清潔設(shè)備銷售服務(wù)有限公司（乙方）簽訂《上海市政大樓清潔保潔合同》 ，乙方委托承包耀江花園銷售辦公室清潔工程，合同范圍包括1、2、3層的辦公區(qū)域和公共區(qū)域。演出期由二○○三年三月一日至二○○四年二月二十八日。由2006年12月至2007年12月，耀海為銷售處繳付清潔費(fèi)。

　　2006年1月12日至2007年6月30日，耀海公司（甲方）與時(shí)某公司（乙方）簽訂《勞動(dòng)合同》。被安排從事保安及其他辦公室工作。

　　2006年9月26日，瑤海公司（甲方）與上海游杰保潔工程有限公司（乙方）簽訂保潔合同，乙方對(duì)售樓處外立面鋁板、玻璃進(jìn)行清洗。工程造價(jià)2500元。同日，上海游杰保潔工程有限公司向瑤海公司開具了2500元的保潔服務(wù)費(fèi)發(fā)票。2007年1月至12月，瑤海公司支付售樓處綠化費(fèi)。

　　2006年8月23日，高力公司向耀海公司發(fā)展出具相關(guān)發(fā)票進(jìn)行記載2006年7－9月空置分析商鋪管理物業(yè)企業(yè)管理費(fèi)，每月平均單價(jià)2.00元/平方米；2006年11月27日，高力公司向耀海公司可以出具電子發(fā)票系統(tǒng)記載2006年10－12月空置商鋪以及物業(yè)服務(wù)管理費(fèi)，每月銷售單價(jià)2.00元/平方米；2008年4月1日和6月24日，高力公司向耀海公司設(shè)計(jì)出具財(cái)務(wù)發(fā)票信息記載作為一期建筑空置商鋪通過物業(yè)項(xiàng)目管理費(fèi)的明細(xì)情況具體為2007年10－12月、2008年1－3月、2008年4－6月，每月綜合單價(jià)2.00元/平方米。

　　姚海公司為該店一期支付的物業(yè)管理費(fèi)包括：150平方米。 A.班松園路（2006年3月－2008年12月）、129.93平方米。 班松園路B號(hào)（2006.03-2007.05)。 半松園路C，197.31平方米（2006年3月－2008年12月）；半松園路B，231.82平方米（2006年3月－2008年12月）；西藏南路A，671.42平方米（2006年3月－2007年12月）。 西藏南路b號(hào)，101.41平方米（2006年3月－2008年12月），每月2元。 按平方米計(jì)算，首期店鋪總價(jià)款為79,717.10元，高麗公司每月5元。 按平方米計(jì)算，耀海公司還欠一期店119,575.65元。

　　欠繳物業(yè)管理費(fèi)總額為108,517.80元，其中西藏南路3號(hào)一樓203.83平方米，二樓434.51平方米，共計(jì)638.34平方米（2006年3月至2008年12月） ，煤礦工人要求每月5美元/平方米計(jì)算平方米。

　　第二期的未繳物業(yè)管理費(fèi)為 $255,634.80，包括： 8幢 a 的162.75平方米，8幢 b 的197.23平方米，8幢 c 的272.94平方米，8幢 d 的244.65平方米，8幢 e 的300.87平方米，8幢 e 的325.87平方米，8幢 g 的246.91平方米，8幢 xin 的379.07平方米，其間為2007年1月至2008年12月/平方米計(jì)算平方米。2007年4月5日，耀海與上海市房地產(chǎn)黃浦區(qū)簽訂了《上海商品房銷售合同》 ，上述位于上海市半松園路8號(hào)樓 a 座162.75平方米，位于上海市半松園路8號(hào)樓 b 座197.23平方米的商品房，現(xiàn)由上海市半松園路社區(qū)衛(wèi)生服務(wù)中心使用，位于上海市半松園路8號(hào)樓 b 座的商品房，現(xiàn)由耀江花園居民委員會(huì)使用。上海市半松園路社區(qū)衛(wèi)生服務(wù)中心現(xiàn)由上海市半松園路8號(hào)黃浦區(qū)使用。

　　二期文化會(huì)所耀海公司進(jìn)行全額未付物業(yè)企業(yè)管理費(fèi)收入金額107,059.20元，包括：西藏大學(xué)南路1739弄乙－丙號(hào)201室400.17平方米、301室491.99平方米，共計(jì)892.16平方米，房屋建筑類型以及其他，房屋使用用途研究會(huì)所，其間為2007年1月－2008年12月，高力公司發(fā)展要求按5元/月/平方米成本計(jì)算。

　　售樓處姚海公司未足額繳納物業(yè)管理費(fèi)116,985.60元，其中西藏南路A弄一層297.14平方米，二層323.56平方米，三樓354.18平方米，截至2003年6月6日，共計(jì)974.88平方米。 上海市黃浦區(qū)城市規(guī)劃管理局頒發(fā)上海市建設(shè)工程竣工規(guī)劃驗(yàn)收證書。 房屋類型為辦公樓，期限為2007年1月至2008年12月。 高麗公司每月需要5元。 平方米計(jì)算。

　　二○○八年十二月八日，高力士致函耀海公司，促請(qǐng)?jiān)摴局Ц兑；▓@第二期、售貨中心及耀?；▓@第一期空置樓宇的管理費(fèi)，但有關(guān)費(fèi)用仍未全數(shù)繳付。

　　2009年3月，Collier 起訴法院，理由是姚還沒有支付或少支付物業(yè)管理費(fèi)。案情透露，法院要求法院下令支付2006年3月1日至2008年12月31日期間的物業(yè)管理費(fèi)港幣707,512.65元、2009年1月至3月期間的物業(yè)管理費(fèi)港幣91,730.85元及逾期支付港幣100,000元。

　　瑤海公司辯稱，八號(hào)。答和否。二期商鋪的房屋已出售給上海市黃浦區(qū)房屋土地管理局，不應(yīng)向瑤海公司收取物業(yè)費(fèi)。我們從2006年3月到2008年底已經(jīng)繳納了一期商鋪的物業(yè)管理費(fèi)，按每月2元計(jì)算。平方米已計(jì)算支付，高力實(shí)際收取并認(rèn)定為2元/月/平方米的標(biāo)準(zhǔn)。因雙方未協(xié)商第二期門店費(fèi)用且實(shí)際未交付管理，高力未提供物業(yè)服務(wù)，高力要求為5元/月。平方米的計(jì)算沒有依據(jù)。即使雙方同意，也應(yīng)該是2元/月/標(biāo)準(zhǔn)平方米計(jì)算。售樓處由我們自己的清潔工管理，高力沒有盡到物業(yè)管理義務(wù)。會(huì)所為獨(dú)立建筑，未與高力辦理交接手續(xù)?，幒９居袡?quán)自行管理。況且會(huì)所原本是委托高力參與經(jīng)營(yíng)的，開發(fā)商并沒有盈利，所以高力不能主張物業(yè)管理費(fèi)。對(duì)滯納金的計(jì)算方法有異議，雙方未能就物業(yè)管理費(fèi)的數(shù)額達(dá)成一致。高力聲稱滯納金沒有依據(jù)。

　　原審中，法院向上海市物業(yè)企業(yè)管理技術(shù)協(xié)會(huì)通過調(diào)查由該協(xié)會(huì)出具的《上海市住宅物業(yè)信息服務(wù)能力超過最高等級(jí)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)論證分析報(bào)告》論證意見中“物業(yè)發(fā)展服務(wù)收費(fèi)按前期物業(yè)合同的約定預(yù)收”的具體收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，該協(xié)會(huì)說明：物業(yè)有限公司申報(bào)的收費(fèi)情況是由物業(yè)安全管理人員協(xié)會(huì)作為學(xué)生一個(gè)社會(huì)工作相關(guān)部門需要接受學(xué)習(xí)材料的工作方法步驟，是由物業(yè)資源管理行業(yè)協(xié)會(huì)出具給物價(jià)局的論證意見，物價(jià)局作為我國(guó)物業(yè)收費(fèi)的主管部門之間是否核準(zhǔn)由物價(jià)局決定，論證意見不具有物業(yè)收費(fèi)的生效條件。

　　在原審中，法院向上海市黃浦區(qū)物價(jià)局調(diào)查葛麗公司是否申報(bào)并批準(zhǔn)了耀江花園小區(qū)物業(yè)管理收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)。 該局表示，高力公司管理的耀江花園小區(qū)實(shí)行收費(fèi)制度，物業(yè)管理費(fèi)的收費(fèi)價(jià)格不需要物價(jià)局批準(zhǔn)。 由行業(yè)委員會(huì)和物業(yè)公司協(xié)商簽訂物業(yè)服務(wù)合同確定價(jià)格，商鋪、辦公樓采用市場(chǎng)價(jià)格協(xié)商，不受價(jià)格部門的干擾。上海合同律師也支持以上觀點(diǎn)，因?yàn)槲飿I(yè)定價(jià)應(yīng)該與其服務(wù)匹配。