房屋租賃合同一旦產(chǎn)生糾紛，最穩(wěn)妥的解決方式就是訴諸法律解決。上海合同糾紛律師就房屋租賃合同糾紛的實(shí)際案例，進(jìn)行整理解讀：

　　上訴人張某、蔣某因房屋租賃合同糾紛，不服上海市閘北區(qū)人民法院3450號(hào)民事判決，向法院提起上訴。法院依法組成合議庭，進(jìn)行公開(kāi)審理。上訴人張某與上訴人蔣某、張某共同委托上海泉城房地產(chǎn)有限公司（以下簡(jiǎn)稱泉城公司）代理人樓有軍、上訴人王偉、趙偉娟共同委托上海泉城房地產(chǎn)有限公司（以下簡(jiǎn)稱泉城公司）代理人王偉、趙偉娟出庭參加訴訟。案子已經(jīng)結(jié)了。

　　同日，張某向泉城公司支付30萬(wàn)元，泉城公司向張某出具租金收據(jù)。 全部進(jìn)入公司向張某某交付有爭(zhēng)議的房子。 2007年8月23日，Zhang向泉城公司支付定金34,250.8元，泉城公司向Zhang出具定金收據(jù)。 2008年1月，“黃家御廚”酒店在競(jìng)賽室開(kāi)業(yè)，并開(kāi)始試運(yùn)行。

　　2007年4月19日，全成公司發(fā)展取得上海市閘北區(qū)環(huán)境進(jìn)行保護(hù)局試生產(chǎn)（試運(yùn)行）審查工作意見(jiàn)，原則可以同意1＃、2＃住宅樓、S1、S2商鋪，1＃-11＃連體商鋪管理投入試運(yùn)行。同時(shí)我們要求1＃-11＃連體商鋪不得通過(guò)設(shè)置一個(gè)餐飲業(yè)。2007年8月10日全成公司已經(jīng)取得了上海市消防局“關(guān)于寶華現(xiàn)代城1＃、2＃商住樓、S1、S2商鋪以及建筑企業(yè)工程設(shè)計(jì)消防安全驗(yàn)收人員基本沒(méi)有合格的意見(jiàn)”。其中要求全成公司制度落實(shí)“已驗(yàn)收規(guī)范建筑如需改變主要用途、內(nèi)部控制裝修應(yīng)向閘北區(qū)公安機(jī)關(guān)消防支隊(duì)辦理業(yè)務(wù)有關(guān)社會(huì)消防手續(xù)”等措施。

　　2007年11月2日，環(huán)保部門向泉城公司出具建設(shè)項(xiàng)目環(huán)境影響報(bào)告書(shū)審批意見(jiàn)，原則上批準(zhǔn)了環(huán)境影響報(bào)告書(shū)。 此后，為統(tǒng)一各小商店的排煙方向，泉城公司投資安裝排煙管，于2008年3月28日通過(guò)環(huán)保局竣工驗(yàn)收。 同日，上海安融物業(yè)管理服務(wù)有限公司。 寶華現(xiàn)代城管理處向?qū)毴A現(xiàn)代城所有餐飲店發(fā)出通知，稱閘北區(qū)環(huán)保局于2008年3月28日發(fā)布了《竣工驗(yàn)收意見(jiàn)》。 各餐廳制作完畢后，應(yīng)將材料送環(huán)保驗(yàn)收窗口進(jìn)行小環(huán)境影響評(píng)價(jià)。 2007年12月20日，環(huán)保部門向張瑞敏擬設(shè)立的上海黃家餐飲管理有限公司（以下簡(jiǎn)稱黃家公司）出具建設(shè)項(xiàng)目環(huán)境影響報(bào)告書(shū)審批意見(jiàn)。 原則上同意黃家公司2007年11月15日提交的環(huán)境影響報(bào)告，但對(duì)環(huán)保設(shè)施和污染防治措施的落實(shí)提出具體要求，營(yíng)業(yè)時(shí)間不超過(guò)22小時(shí)。 2008年4月14日，黃家公司完成建設(shè)項(xiàng)目環(huán)保驗(yàn)收。

　　2007年12月5日，全成公司發(fā)展取得了系爭(zhēng)房屋的房地產(chǎn)權(quán)證。2008年4月24日皇佳公司進(jìn)行正式開(kāi)始成立?；始压镜淖?cè)地為廣中路甲－丁號(hào)1-2層。

　　2008年11月10日，泉城公司包華現(xiàn)代城商業(yè)街管理處向現(xiàn)代城商業(yè)街商戶發(fā)出通知，稱從即日起，全部物業(yè)管理工作由上海泉城地產(chǎn)包華現(xiàn)代城商業(yè)街管理處接管。

　　2009年4月1日，全成公司可以委托律師向張某某、皇佳公司進(jìn)行發(fā)函，要求其在接到函告之日起三日內(nèi)支付企業(yè)拖欠的租金、物業(yè)服務(wù)管理費(fèi)、電費(fèi)共計(jì)755,094.3元，否則將保留學(xué)生根據(jù)自己約定解除勞動(dòng)合同并通過(guò)提高訴訟解決途徑就是維護(hù)我們自身管理合法用戶權(quán)益的權(quán)利。同年4月8日全成公司又發(fā)函稱，由于張某某、皇佳公司發(fā)展仍未付清相關(guān)業(yè)務(wù)款項(xiàng)，故根據(jù)施工合同沒(méi)有約定解除雙方之間訂立的租賃項(xiàng)目合同，同時(shí)還要求張某某、皇佳公司將商鋪恢復(fù)原狀并歸還全成公司。

　　2009年4月20日，泉城向一審法院提起上訴。 請(qǐng)示：1、撤銷雙方于2007年8月20日簽訂的《上海房屋租賃合同》；2、張黃嘉公司向泉城公司支付逾期租金359,962.4元、物業(yè)管理費(fèi)40元。 甲9.5元，電費(fèi)97586.4元； 張黃嘉公司向公司支付違約金154,269.6元（〉月租金的兩倍）。 4. 張、黃嘉公司應(yīng)立即將租賃店鋪及周邊公共部位恢復(fù)至原有狀態(tài)； 張、黃嘉公司應(yīng)向泉城公司支付逾期的入住費(fèi)15元/平方米/天（〉自合同解除之日起）。

　　張某、黃家公司隨后提起反訴，請(qǐng)求法院下達(dá)命令： 1、撤銷當(dāng)事人于2007年8月20日簽訂的《上海市房屋租賃合同》 ;。泉城公司賠償張某、黃家公司裝修、餐具、設(shè)備等費(fèi)用2,628,882.9元；泉城公司賠償張某和黃家公司經(jīng)營(yíng)損失 c，285元；公司退還257,116美元的租金和押金。

　　2009年5月20日，全成公司進(jìn)行變更原訴訟服務(wù)請(qǐng)求為：1、張某某、皇佳公司向全成公司企業(yè)支付其拖欠的租金8丙，丙2.8元（自2008年8月1日至2009年6月30日）、物業(yè)項(xiàng)目管理費(fèi)51,209.7元（自2007年10月1日至2009年4月30日）、電費(fèi)49,224元（自2008年12月1日至2009年4月30日）；2、張某某、皇佳公司向全成公司需要支付平臺(tái)逾期沒(méi)有履行合同違約金甲0,000元。

　　2009年6月，上海立信資產(chǎn)管理評(píng)估技術(shù)有限責(zé)任公司可以接受上海市高級(jí)發(fā)展人民對(duì)于法院的委托，對(duì)皇佳公司內(nèi)的房屋建筑裝飾裝修及餐飲服務(wù)設(shè)施網(wǎng)絡(luò)設(shè)備的市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)價(jià)值問(wèn)題進(jìn)行相關(guān)司法鑒定。經(jīng)評(píng)估，皇佳公司內(nèi)的存貨、固定資產(chǎn)和長(zhǎng)期待攤費(fèi)用在評(píng)估基準(zhǔn)日2009年5月31日的市場(chǎng)研究?jī)r(jià)值為188.56萬(wàn)元。

　　2009年8月，張某某、皇佳公司向原審人民法院可以提供一個(gè)電話進(jìn)行錄音技術(shù)資料以及一份，稱通話雙方為全成公司通過(guò)法定主義代表人高某與案外人韓某某，用以研究證明全成公司曾同意或者延長(zhǎng)免租期至2008年12月31日。全成公司則對(duì)該份證據(jù)的真實(shí)性與關(guān)聯(lián)性分析表示沒(méi)有異議。

　　2009年12月2日，張XX、黃嘉公司、泉城公司移交爭(zhēng)議房屋，張XX、黃嘉公司將爭(zhēng)議房屋交還泉城公司，評(píng)估清單中所列財(cái)產(chǎn)留在爭(zhēng)議房屋中。

　　在使用過(guò)程中，泉城公司表示，為便于計(jì)算，要求張、江支付電費(fèi)5萬(wàn)元。

　　一審法院審理后認(rèn)為，本案爭(zhēng)議集中在以下幾個(gè)方面： 第一，本案所涉合同是否應(yīng)當(dāng)撤銷，如果應(yīng)當(dāng)撤銷，如何確定撤銷日期。泉城公司認(rèn)為，雖然該公司于2009年4月8日致函張某要求終止合同，但張某沒(méi)有同意泉城公司的要求，經(jīng)過(guò)協(xié)商泉城公司不再主張終止合同，因此，我不同意張某要求解除合同的說(shuō)法。章表示，由于該公司無(wú)法重新租賃競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手的住房，導(dǎo)致了違約，因此要求解除合同。法院認(rèn)為，鑒于承租人張某明確要求撤銷房屋租賃合同，雖然川城公司在訴訟中要求承租人繼續(xù)履行合同，但由于債務(wù)標(biāo)的不適合強(qiáng)制履行，因此法院不接受川城公司繼續(xù)履行合同的請(qǐng)求。泉城公司與張某簽訂的租賃合同應(yīng)予撤銷。至于合同終止的時(shí)間，合同終止之日為2009年5月6日，張某反訴復(fù)印件應(yīng)送交川成公司。

　　第二，張某某未按約支付租金的行為是否構(gòu)成違約。全成公司認(rèn)為其已經(jīng)按照合同約定向張某某交付了房屋，而張某某沒(méi)有按照合同約定支付租金，故張某某構(gòu)成違約。張某某則認(rèn)為由于全成公司在簽訂租賃合同時(shí)具有尚未辦理出產(chǎn)權(quán)證，亦未通過(guò)大環(huán)評(píng)，且該出租房屋內(nèi)沒(méi)有煤氣，該房屋不能經(jīng)營(yíng)餐飲，還由于該租賃的房屋距離居民區(qū)較近致使其只能營(yíng)業(yè)至晚上10點(diǎn)等事實(shí)，全成公司已經(jīng)構(gòu)成違約，故其拒付租金是正當(dāng)行為，不構(gòu)成違約。法院認(rèn)為，出租人有交付完好房屋的義務(wù)，承租人則應(yīng)對(duì)房屋是否符合使用目的盡到審慎注意義務(wù)，張某某作為承租人，在簽訂租賃合同之時(shí)已打算在系爭(zhēng)房屋內(nèi)開(kāi)設(shè)餐飲，張某某應(yīng)當(dāng)對(duì)系爭(zhēng)房屋是否適合開(kāi)設(shè)餐飲，是否具備開(kāi)設(shè)餐飲的條件、是否能通過(guò)相關(guān)行政審批盡到審慎注意義務(wù)。張某某在簽訂租賃合同并實(shí)際經(jīng)營(yíng)“皇佳御廚”餐飲后再以租賃房屋距離居民區(qū)較近、系爭(zhēng)房屋內(nèi)沒(méi)有煤氣、全成公司在較晚的時(shí)間內(nèi)才辦理出大環(huán)評(píng)、將一樓分隔成二層后無(wú)法通過(guò)消防驗(yàn)收等理由拒付租金，缺乏合同依據(jù)和法律依據(jù)，不能構(gòu)成對(duì)支付租金的抗辯。故法院認(rèn)定張某某未按期支付租金構(gòu)成違約。張某某提供的包括錄音資料在內(nèi)的相關(guān)證據(jù)，尚不足以證明存在全成公司同意延長(zhǎng)其免租期的事實(shí)。

　　第三，如何承擔(dān)違約責(zé)任。1. 如上所述，張某未按約定支付租金構(gòu)成違約，張某應(yīng)于2008年8月1日至2009年11月30日期間支付租金和使用費(fèi)。 由于張淳總裁于2009年5月8日致函泉城公司要求移交該房屋，泉城公司未能及時(shí)收妥該房屋，因此造成損失擴(kuò)大的責(zé)任。因此，2009年5月8日以后的房屋使用費(fèi)由法院根據(jù)泉城公司上述履約缺陷及張某違約情況確定。2. 由于泉城公司自2007年10月1日至2009年11月30日提出的物業(yè)管理費(fèi)于2008年11月10日前由上海安融物業(yè)管理公司管理，故泉城未能提供上海安融物業(yè)管理有限公司同意向泉城收取前期物業(yè)管理費(fèi)的證據(jù)，法院對(duì)泉城此前提出的物業(yè)管理費(fèi)不予支持。 基于上述原因，張某自2008年11月10日至2009年5月8日期間承擔(dān)全部物業(yè)管理費(fèi)，2009年5月9日至2009年11月30日期間的物業(yè)管理費(fèi)由法院自行決定。 綜上所述，根據(jù)雙方的合同以及雙方在履行過(guò)程中的違約和缺陷，在適當(dāng)?shù)那闆r下，法院裁定張某應(yīng)就2008年8月1日至2009年11月30日期間的房屋租賃和使用支付總計(jì)85.5萬(wàn)美元（扣除押金后超過(guò)257,116美元），張某仍需支付597,884元。 2008年11月10日至2009年11月30日物業(yè)管理費(fèi)為2萬(wàn)元。 3. 對(duì)于公司提出的電費(fèi)，以雙方確認(rèn)的“小電表”耗電量為基礎(chǔ)，公司可支持公司需求5萬(wàn)元。 4. Zhang、Jiang向泉城公司索賠裝修、設(shè)施、設(shè)備損失2,628,882.9元，Zhang為違約方，相關(guān)損失由Zhang自行承擔(dān)。 但考慮到公司在合同履行過(guò)程中存在一定缺陷，并考慮到爭(zhēng)議房屋的裝修包括中央空調(diào)、消防設(shè)施、廚房用具、電梯等對(duì)公司有使用價(jià)值的設(shè)施設(shè)備，公司應(yīng)給予適當(dāng)?shù)难a(bǔ)償，具體金額由法院自行決定為C0.000元。 5. 對(duì)于張某和姜某要求公司賠償經(jīng)營(yíng)損失的索賠，張某提供的證據(jù)不足以證明損失的存在，張某在合同履行過(guò)程中違約。因此不支持。6. 關(guān)于公司要求張江支付違約金的條款，由于公司在合同履行過(guò)程中存在一定缺陷，且張江認(rèn)為雙方約定的違約金過(guò)高，法院酌情調(diào)整為7萬(wàn)元。 黃家公司因被撤銷，已在爭(zhēng)議房屋開(kāi)設(shè)餐飲，并在爭(zhēng)議房屋登記，爭(zhēng)議房屋屬于該房屋的實(shí)際使用人。 因此，本公司另一股東江某對(duì)張某的上述付款義務(wù)負(fù)有連帶責(zé)任。

　　總之，法院認(rèn)為，川城公司與張某簽訂的房屋租賃合同是當(dāng)事人自愿簽訂的，不違反法律的禁止性規(guī)定，應(yīng)當(dāng)有效。依法訂立的合同對(duì)當(dāng)事人具有法律約束力。當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)按照約定履行義務(wù)，不得擅自變更或者解除合同。由于承租人表示不再出租有爭(zhēng)議的房屋，并進(jìn)行審判，雙方已就有爭(zhēng)議的房屋移交，法院予以解除。對(duì)于法院的判決，在大家意料之中，房屋租賃合同糾紛訴訟中講的最多就是證據(jù)以及合同的約定。您如果有相關(guān)問(wèn)題，可以來(lái)電咨詢我們上海合同糾紛律師。