1.限購政策不影響房屋買賣協(xié)議的有效性。只要雙方簽訂的銷售協(xié)議沒有《合同法》第五十二條規(guī)定的合同無效，視為合法有效。

　　2.占用房屋應理解為房屋的管理和控制，如取得房屋鑰匙、辦理物業(yè)登記手續(xù)等，可視為房屋的實際管理和控制權。局外人出具的證明屬于本質(zhì)上的證人證詞，只有其他事實才能相互證明。

　　3.當事人在購房前知道自己屬于限購政策規(guī)定的范圍而仍購買的，應當認定不能辦理轉(zhuǎn)讓系有自己的原因。

　　4.關于買受人購買的房屋是否用于生活需要的問題。《執(zhí)行異議和復議條例》第二十九條《買受人名下無其他住宅》的規(guī)定，旨在保護消費者的生存權利和基本生活需求。當事人一次性購買多套房屋，顯然不符合基本生活需要，遠遠超出正常生活范圍，不符合上述規(guī)定。

　　法院裁判：以下是最高人民法院在民事判決書中對這一問題的討論：

　　法院認為，本案再審的重點是：吳志斌是否享有排除江西省南昌市灣里區(qū)太平鄉(xiāng)架頭村羅馬假日俱樂部2號樓720室.4號樓102.103.105.109.111.111.112.113.115.116.117房屋的民事權益。具體分析如下：

　　首先，關于吳志斌是否在人民法院查封前簽訂了合法有效的書面銷售合同。2014年5月16日至17日，吳志斌與寧波強房地產(chǎn)公司簽訂了15份羅馬假日內(nèi)部購買合同協(xié)議，雙方真實意思，購買限制政策不影響房屋銷售協(xié)議的效力，上述協(xié)議不存在中華人民共和國合同法第五十二條合同無效，應當認定為合法有效。上海合同官司律師說在本案中，人民法院于2014年6月18日查封，晚于簽署《羅馬假日內(nèi)部購買合同協(xié)議》，認定吳志斌在人民法院查封前簽訂了合法有效的書面銷售合同。

　　第二，關于吳志斌是否在人民法院查封前占有涉案房屋的問題。吳志斌主張，原審法院不允許證人吳出庭作證。吳出具的情況說明應當作為新證據(jù)。情況說明和業(yè)主委員出具的證明可以相互確認，足以證明其在人民法院查封前合法占有涉案房屋。法院認為，雖然證人吳在原審中沒有當庭陳述，但原審法院已經(jīng)審查了吳出具的書面情況說明，申請人不能作為申請再審的新證據(jù)的理由。占用房屋應理解為房屋的管理和控制，如取得房屋鑰匙、辦理物業(yè)入住手續(xù)等，可視為房屋的實際管理和控制權。吳出具的《情況說明》和業(yè)主委員會出具的證明在性質(zhì)上屬于證人證言，需要其他事實相互確認才能證明。上海合同官司律師在這種情況下，吳志斌沒有提供物業(yè)出具的通知或交接手續(xù)證明，也沒有提供支付的水電費、物業(yè)管理費和其他相關收據(jù)。因此，吳志斌主張在人民法院查封前占用涉案房屋，缺乏客觀事實依據(jù)，法院不予支持。

　　第三，關于吳志斌是否支付了購房款。吳志斌主張將購房款轉(zhuǎn)移給被申請人。委托陸南民支付購房款?，F(xiàn)金支付購房款，并支付所有涉及房屋的價格。首先，吳志斌在2012年11月15日至2014年1月15日期間向葉漢思和朱曉梅轉(zhuǎn)賬了8次，共計1416500元；本案涉及的購房合同于2014年5月16日至17日簽訂。上述八筆款項的轉(zhuǎn)移時間發(fā)生在簽訂購房合同之前。早在簽訂購房合同兩年前，就分為八次支付15套房屋的購房款項，這是不合理的，八筆款項的金額不能與本案涉及的購房價格直接對應。吳志斌沒有提供合理的解釋。因此，由于其他法律關系，上述八項轉(zhuǎn)移是高度覆蓋的。其次，吳志斌主張外人陸南民向?qū)幉◤娙朔康禺a(chǎn)公司支付的102萬元購房款中，陸南民向?qū)幉◤娙朔康禺a(chǎn)公司轉(zhuǎn)移了5016元。法院認為，轉(zhuǎn)賬憑證不能證明該付款的性質(zhì)，吳志斌也沒有提供委托陸南民支付購房款的委托付款說明，因此無法確定已支付501626元的購房款。第三，吳志斌主張通過現(xiàn)金支付向?qū)幉◤娙朔康禺a(chǎn)公司支付15622元的購房款，未提供相應證據(jù)。雖然吳志斌提供了寧波強人房地產(chǎn)公司2014年5月17日出具的168100元住房收據(jù)，但該收據(jù)不能與上述實際付款證據(jù)相對應。綜上所述，吳志斌主張支付所有涉及房屋的購房價格，缺乏事實依據(jù)。證據(jù)不足，法院不予支持。

　　第四，關于吳志斌是否因自身原因未辦理過戶登記。吳志斌與寧波強人房地產(chǎn)公司簽訂的《羅馬假日內(nèi)部購房簽約協(xié)議》明確規(guī)定，因國家限購，暫不辦理房屋管理局備案手續(xù)。在灣里區(qū)取消購房限制后，應推斷吳志斌在購買涉及的房屋時知道，由于南昌的購房限制政策，可能暫時無法辦理登記手續(xù)。即使吳志斌主張購房限制條款為合同格式條款，也是因為他在簽訂合同時沒有履行合理審查的義務。他忽視了這一條款，沒有審查涉及該房屋的抵押狀況和寧波強人房地產(chǎn)公司的經(jīng)營狀況

　　第五，關于吳志斌購買房屋是否用于生活需要。《最高人民法院關于人民法院處理執(zhí)行異議和復議案件若干問題的規(guī)定》第二十九條關于買方名下無其他住宅的規(guī)定，旨在保護消費者的生存權利和基本生活需求。在本案中，吳志斌一次性購買15套房屋，顯然不符合基本生存的生活需要，遠遠超過正常生活范圍，不符合上述規(guī)定。

　　上海合同官司律師根據(jù)上述分析，根據(jù)《最高人民法院關于人民法院處理執(zhí)行異議和復議案件若干問題的規(guī)定》第二十八條。第二十九條，吳志斌不享有足以排除強制執(zhí)行的民事權益。

　　綜上所述，吳志斌的再審申請不符合《中華人民共和國民事訴訟法》第二百條的規(guī)定。根據(jù)《中華人民共和國民事訴訟法》第二百零四條第一款?！蹲罡呷嗣穹ㄔ宏P于適用《中華人民共和國民事訴訟法解釋》第三百九十五條第二款的規(guī)定，裁定如下：拒絕吳志斌的再審申請。

 

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