上海律師帶你輕松搞定“農(nóng)村房買賣合同”的那些“坑”！

　　大家好，我是上海律師，今天我們要聊的是“農(nóng)村房買賣合同”的那些事兒。你知道嗎？農(nóng)村房買賣合同就像是“農(nóng)業(yè)版的愛情”，一旦遇到了法律問(wèn)題，那可真是讓人頭疼哦！

　　首先，我們要明確一點(diǎn)，合同效力方面的問(wèn)題。傳統(tǒng)的合同無(wú)效為原則，有效為例外處理原則是否與十八屆三中全會(huì)改革精神相悖？從十八屆三中會(huì)的精神來(lái)看，鼓勵(lì)農(nóng)村土地及房屋買賣、抵押等流轉(zhuǎn)形式，擴(kuò)大農(nóng)民財(cái)產(chǎn)性收入，這是否意味著可以放開城市與農(nóng)村房屋買賣二元市場(chǎng)，城里人可以隨意購(gòu)買農(nóng)村人的房子？原為小產(chǎn)權(quán)房是否可以正常流轉(zhuǎn)？對(duì)于這個(gè)問(wèn)題，從近期的相關(guān)文件及解讀來(lái)看，城市與農(nóng)村房屋買賣二元市場(chǎng)并未打破，農(nóng)村土地與房屋流轉(zhuǎn)還在試點(diǎn)，傳統(tǒng)的合同無(wú)效為原則，有效為例外處理原則仍有其指導(dǎo)意義。

　　然后，我們來(lái)看看合同無(wú)效的法律依據(jù)問(wèn)題。確立合同無(wú)效為原則已經(jīng)被實(shí)務(wù)界與理論界認(rèn)可，但是對(duì)于合同無(wú)效的法律依據(jù)，法院在判決時(shí)并未提及，無(wú)論是《民法通則》、《合同法》、《土地管理法》。上海房產(chǎn)法律咨詢對(duì)于該問(wèn)題，在司法文書公開上網(wǎng)之前可能不存在問(wèn)題，但是隨著司法公開的推進(jìn)，農(nóng)民房屋買賣合同案件的社會(huì)關(guān)注將可能進(jìn)一步提高，如何以具有說(shuō)服力的理由來(lái)作為引用法條亦系成為一個(gè)棘手問(wèn)題。

　　接下來(lái)，我們聊聊“集體經(jīng)濟(jì)組織成員”身份審查問(wèn)題。隨著城市發(fā)展，部分農(nóng)村（集中在原有城鄉(xiāng)結(jié)合部）在城鎮(zhèn)化進(jìn)程中出現(xiàn)了人員戶籍與土地性質(zhì)的分離，即土地仍為集體所有，但人員已成建制轉(zhuǎn)為“小城鎮(zhèn)”類非農(nóng)業(yè)戶口，對(duì)于此類政策性轉(zhuǎn)居的人員，如何審查“集體經(jīng)濟(jì)組織成員”身份？

　　然后，我們來(lái)看看合同有效例外情形的規(guī)定有待進(jìn)一步明確。從北京市高院相關(guān)規(guī)定來(lái)看，對(duì)于農(nóng)民房屋買賣合同以無(wú)效為原則，但存在例外情況，而這種例外情況并未加以明確規(guī)定，在具體適用中做法不一，造成了一定的混亂。

　　接下來(lái)，我們聊聊農(nóng)民房連環(huán)買賣問(wèn)題。連帶買賣合同效力問(wèn)題，連環(huán)買賣中的惡意串通認(rèn)定問(wèn)題，這些都是需要注意的問(wèn)題。

　　最后，我們來(lái)看看損失賠償方面的多發(fā)問(wèn)題。上海房產(chǎn)法律咨詢根據(jù)2009年7月高民《關(guān)于房山法院請(qǐng)示農(nóng)村私有房屋買賣合同糾紛案件相關(guān)問(wèn)題的答復(fù)》，對(duì)買受人因合同無(wú)效所致之信賴?yán)鎿p失，仍應(yīng)酌情予以賠償，但賠償比例和數(shù)額應(yīng)當(dāng)考慮房屋所在地周邊交通、商業(yè)、環(huán)境等方面的發(fā)展、土地升值情況及是否存在拆遷可能等因素綜合考量，但在具體案件適用上作法不一。有的當(dāng)事人之間簽有違約金條款，如何適用損失評(píng)估價(jià)與違約金條款？有的村莊并未有拆遷可能，是否要評(píng)估？如何適用評(píng)估價(jià)？

　　總之，農(nóng)村房買賣合同的處理需要謹(jǐn)慎，確保雙方的權(quán)益得到保障。

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