上海房屋合同律師答合同雙方均違約承擔責任劃分
案例簡介
2020年9月2日，王通過中介公司購買了李的房地產，并簽訂了房屋銷售合同。雙方同意王分三次支付李的購房款。李應在王支付第二筆房款后交付房屋，并配合辦理房屋所有權轉讓手續(xù)。手續(xù)完成后30天內，王需將房屋余額轉入李的賬戶。在合同履行過程中，李未按合同約定在王支付第二筆房款后交付房屋，也未及時配合辦理房屋所有權轉讓手續(xù)。王未在房屋交付后30天內支付房屋余額。雙方都有違約行為。交付房屋后，李提出仲裁，要求王支付購房余額和利息，而王則提出反請求，要求李支付逾期違約金。雙方都有違約行為。我們應該如何承擔責任？
仲裁審理
李與王簽訂的房地產銷售合同是雙方的真實含義，不違反法律規(guī)定，是有效合同。上海房屋合同律師根據(jù)《民法典》第五百九十二條的規(guī)定，當事人違反合同的，應當承擔相應的責任。當事人違約造成對方損失的，對方對損失有過錯的，可以減少相應的損失賠償金額。規(guī)定，李逾期交付應向王支付違約金，逾期利息按同期銀行貸款基準利率計算。李交付房屋后，王未能及時支付拖欠余款，應向李支付房屋余額和逾期付款利息。
律師分析
房屋買賣合同違約的賠償金有約定的按照約定，沒有約定的，違約金數(shù)額或者損失賠償額可以參照以下標準確定：
1、逾期付款的，按照未付購房款總額，參照中國人民銀行規(guī)定的金融機構計收逾期貸款利息的標準計算；
2、逾期交付使用房屋的，上海房屋合同律師按照逾期交付使用房屋期間有關主管部門公布或者有資格的房地產評估機構評定的同地段同類房屋租金標準確定。
《合同法》第一百一十四條規(guī)定，當事人可以約定一方違約時應當根據(jù)違約情況向對方支付一定數(shù)額的違約金，也可以約定因違約產生的損失賠償額的計算方法。
約定的違約金低于造成的損失的，當事人可以請求人民法院或者仲裁機構予以增加；約定的違約金過分高于造成的損失的，當事人可以請求人民法院或者仲裁機構予以適當減少。
當事人就遲延履行約定違約金的，違約方支付違約金后，還應當履行債務。
上海房屋合同律師房屋買賣合同違約損失舉證：
一、如雙方就此有約定或通過協(xié)商達成一致，應根據(jù)約定內容或協(xié)商結果予以判處；
二、如雙方無約定或不能協(xié)商達成一致，人民法院按照以下原則確定損失范圍：
1、原則上可比照最類似房屋的市場成交價（首先是同幢相同樓層及房型；其次是相鄰幢同樓同層及房型；再次是相同區(qū)域內房屋）與買賣合同成交價之差確定房屋升值的損失；
2、無相類似房屋比照的，可通過專業(yè)機構評估確定房屋升值的差價損失。
三、認定損失的時間點應從保護守約的買受人的利益出發(fā)，以守約方的請求為基礎，結合合同約定的履行期限屆滿之日、違約方開發(fā)商的違約行為確定之日以及案件審理中房屋的升值情況等，合理確定。
四、守約的買受人損失的認定還應綜合考慮守約方的履約情況、違約的開發(fā)商能預見的因房屋升值而產生的差價。上海房產糾紛律師
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