如綠地、大堂等公共部位。或者開發(fā)商交付的消防、公共照明等附屬設(shè)施設(shè)備不符合商品房買賣合同約定，如何處理？上海房產(chǎn)合同律師做出解讀。

　　商品房買賣合同對(duì)此有明確約定的，按約定處理。商品房買賣合同內(nèi)容沒有一個(gè)明確約定，且上述分析公共服務(wù)部分或公共基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)無(wú)法通過采取補(bǔ)救措施的，買受人有權(quán)請(qǐng)求出賣人賠償經(jīng)濟(jì)損失?？梢约皶r(shí)采取補(bǔ)救措施的，如果我們部分買受人要求中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)開發(fā)利用企業(yè)需要賠償損失，部分買受人要求我國(guó)房地產(chǎn)公司開發(fā)研究企業(yè)發(fā)展采取補(bǔ)救措施，應(yīng)當(dāng)告知買受人按照《物業(yè)信息管理制度條例》第11條和第12條的規(guī)定，形成業(yè)主大會(huì)決議，由業(yè)主委員會(huì)主張學(xué)習(xí)相關(guān)數(shù)據(jù)權(quán)利。業(yè)主委員會(huì)怠于起訴或未成立業(yè)主委員會(huì)的，經(jīng)專有部分傳統(tǒng)建筑施工面積占建筑區(qū)劃內(nèi)總建筑設(shè)計(jì)面積過半數(shù)且人數(shù)占全體業(yè)主過半數(shù)的業(yè)主同意的，業(yè)主有權(quán)提起訴訟。

　　第一，我國(guó)關(guān)于“貿(mào)易和租賃”的立法規(guī)定和司法解釋

　　1. 《合同法》第二百二十九條：“租賃期間，租賃物所有權(quán)發(fā)生變化的，不影響租賃合同的效力。”

　　2.中國(guó)《物權(quán)法》第一百九十條規(guī)定：“抵押物在抵押前已經(jīng)出租的，不影響原租賃關(guān)系。抵押設(shè)立后出租抵押物的，租賃關(guān)系不與已登記的抵押不符。

　　3.《最高人民法院關(guān)于貫徹執(zhí)行〈中華人民共和人民法通則〉若干問題的意見》第一百一十九條第二款規(guī)定:“私有房屋在租賃期間因買賣、贈(zèng)與、繼承發(fā)生產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移的，原租賃合同對(duì)承租人和新的所有人繼續(xù)有效。""

　　4、《城市建設(shè)房屋進(jìn)行租賃企業(yè)管理工作辦法》第11條規(guī)定，“租賃期限內(nèi)，房屋出租人轉(zhuǎn)讓房屋所有權(quán)的，房屋受讓人應(yīng)當(dāng)通過繼續(xù)積極履行原租賃公司合同?！?

　　二是對(duì)突破性銷售的司法解釋并不違反租賃規(guī)定

　　1. 《最高人民法院關(guān)于審理城市房屋租賃合同爭(zhēng)議案件具體適用法律若干問題的解釋》第二十條承租人要求房屋受讓人繼續(xù)履行原租賃合同的，人民法院應(yīng)當(dāng)予以支持。 除下列情形或當(dāng)事人另有約定外：

　　(1)建筑物在租賃前已設(shè)立，因抵押權(quán)人實(shí)現(xiàn)抵押權(quán)的所有權(quán)變更;

　　(2)出租前該房屋已被人民法院依法查封。

　　2、最高國(guó)家人民對(duì)于法院進(jìn)行關(guān)于企業(yè)適用《中華民族人民民主共和國(guó)擔(dān)保法》若干重大問題的解釋第六十六條明確規(guī)定：“抵押人將已抵押的財(cái)產(chǎn)出租的，抵押權(quán)實(shí)現(xiàn)后，租賃合同對(duì)受讓人不具有法律約束力。抵押人將已抵押的財(cái)產(chǎn)出租時(shí)，如果沒有抵押人未書面告知該財(cái)產(chǎn)已抵押的，抵押人對(duì)出租抵押物造成影響承租人的損失需要承擔(dān)損害賠償經(jīng)濟(jì)責(zé)任;如果通過抵押人已書面告知承租人該財(cái)產(chǎn)已抵押的，抵押權(quán)實(shí)現(xiàn)社會(huì)造成承租人的損失，由承租人根據(jù)自己公司承擔(dān)?！?

　　3.關(guān)于最高人民法院的民事執(zhí)行問題的最高人民法院

　　《財(cái)產(chǎn)買賣條例》第三十一條第二款規(guī)定：""拍賣財(cái)產(chǎn)上的原有租賃權(quán)和其他用益物權(quán)不因拍賣而消滅，但該權(quán)利在拍賣財(cái)產(chǎn)中繼續(xù)存在。 影響在先物權(quán)和其他優(yōu)先受償權(quán)實(shí)現(xiàn)的，人民法院應(yīng)當(dāng)將其從名單上除名，拍賣。""

　　最高人民法院關(guān)于審理城市房屋租賃合同糾紛適用法律若干問題的解釋

　　第二條出租人與承租人就未取得建設(shè)工程規(guī)劃許可證或者未按照建設(shè)工程規(guī)劃許可證的規(guī)定進(jìn)行建設(shè)的房屋訂立的租賃合同無(wú)效。但是，在一審法庭辯論終結(jié)前取得或者經(jīng)主管部門批準(zhǔn)取得建設(shè)工程規(guī)劃許可證的，人民法院應(yīng)當(dāng)認(rèn)為有效。

　　第三條出租人和承租人對(duì)未經(jīng)批準(zhǔn)或者按照經(jīng)批準(zhǔn)的內(nèi)容建造的臨時(shí)建筑，訂立的租賃合同無(wú)效。但是，在初審法院辯論結(jié)束前，經(jīng)主管部門批準(zhǔn)的，人民法院應(yīng)當(dāng)認(rèn)定建設(shè)有效。租賃期限超過臨時(shí)建筑的使用期限的，超出部分無(wú)效。但是，在初審法院辯論結(jié)束前，經(jīng)主管部門批準(zhǔn)延長(zhǎng)使用期限的，人民法院應(yīng)當(dāng)確定延長(zhǎng)使用期限內(nèi)的租期有效。

　　第四條當(dāng)事人以房屋租賃合同未按照法律、行政法規(guī)的規(guī)定辦理登記備案手續(xù)為由，請(qǐng)求確認(rèn)房屋租賃合同無(wú)效的，人民法院不予支持。 當(dāng)事人約定房屋租賃合同在辦理登記備案手續(xù)后生效的，從其約定。 除一方已履行其主要義務(wù)外，另一方接受的除外。

　　租賃合同的相關(guān)知識(shí):優(yōu)先購(gòu)買權(quán)的司法解釋

　　1、《最高人民法院關(guān)于審理城市房屋租賃合同爭(zhēng)議案件具體適用法律若干問題的解釋》（《發(fā)市[2009]11號(hào)》）第二十一條： 承租人侵犯承租人優(yōu)先購(gòu)買權(quán)或者有其他情形的，承租人要求出租人承擔(dān)賠償責(zé)任的，人民法院應(yīng)當(dāng)予以支持。 但是，對(duì)出租人與第三人簽訂的房屋買賣合同無(wú)效的確認(rèn)請(qǐng)求，人民法院不予支持。""

　　2.《最高人民法院關(guān)于人民法院民事執(zhí)行中拍賣、變賣財(cái)產(chǎn)的規(guī)定》(法發(fā)〔2004〕16號(hào))第十四條:“人民法院應(yīng)當(dāng)在拍賣的五日前，以書面或者其他能夠確認(rèn)收到的適當(dāng)方式通知當(dāng)事人和已知的物權(quán)人、優(yōu)先購(gòu)買權(quán)人或者其他優(yōu)先購(gòu)買權(quán)人在拍賣日到場(chǎng)。優(yōu)先購(gòu)買權(quán)人經(jīng)通知后未到場(chǎng)的，視為放棄優(yōu)先購(gòu)買權(quán)。""

　　3、《最高國(guó)家人民對(duì)于法院進(jìn)行關(guān)于審理城鎮(zhèn)房屋租賃服務(wù)合同管理糾紛案件沒有具體實(shí)際應(yīng)用律干問題的解釋》第二十四條：具有下列情形之一，承租人主張優(yōu)先選擇購(gòu)買房屋的人民法院不予支持：

　?。ㄒ唬┓课莨灿腥诵惺箖?yōu)先購(gòu)置權(quán)的;

　　（二）出租人將房屋出賣給近親屬，包含夫妻、父母、子女、兄弟姐妹、祖父母、外祖父母、孫子女、外孫子女的;

　?。ㄈ┏鲎馊藞?zhí)行關(guān)照責(zé)任后，承租人在十五日內(nèi)未明確表示購(gòu)買的;

　?。ㄋ模┑谌缴埔赓?gòu)買租賃房屋并已辦理登記手續(xù)。如有其它問題，可以在線咨詢上海房產(chǎn)合同律師。

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