上海房產(chǎn)律師：物業(yè)費(fèi)可以隨意漲嗎？
摘要：物業(yè)管理公司在提供物業(yè)服務(wù)時(shí)，可以根據(jù)物業(yè)服務(wù)合同的約定向小區(qū)業(yè)主收取物業(yè)費(fèi)。那么，物業(yè)費(fèi)可以隨意漲嗎?下面由小編詳細(xì)講解。
一、物業(yè)費(fèi)可以隨意漲嗎?
1、物業(yè)管理費(fèi)的標(biāo)準(zhǔn)，應(yīng)以物業(yè)管理合同或商品房買賣合同中的約定為準(zhǔn)。除因政府調(diào)整價(jià)格外，開發(fā)商和物業(yè)管理公司不得單方面提價(jià)。雙方應(yīng)按物業(yè)管理合同中約定的物業(yè)管理費(fèi)的標(biāo)準(zhǔn)來執(zhí)行，一方如果擅自變更，應(yīng)承擔(dān)違約責(zé)任：可由物價(jià)部門進(jìn)行調(diào)處，也可通過仲裁或訴訟程序解決。
2、漲物業(yè)費(fèi)的重要前提。物業(yè)公司可以在合理范圍內(nèi)上調(diào)物業(yè)費(fèi)，但有一個(gè)重要前提，即經(jīng)過業(yè)主同意。物業(yè)公司調(diào)整物業(yè)費(fèi)有一個(gè)重要前提，即物業(yè)服務(wù)企業(yè)要上調(diào)物業(yè)費(fèi)前提是“接受業(yè)主的委托”。也就是說，物業(yè)費(fèi)漲價(jià)要業(yè)主同意才行。按照規(guī)定，已經(jīng)成立了業(yè)主委員會的小區(qū)物業(yè)費(fèi)用由雙方商定，如物業(yè)提出漲價(jià)的要求，必須經(jīng)過“占建筑物總面積二分之一以上的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)二分之一以上的業(yè)主表決通過”。
二、什么情況下可以拒交物業(yè)費(fèi)?
《最高人民法院關(guān)于審理物業(yè)服務(wù)糾紛案件具體應(yīng)用法律若干問題的解釋》第六條規(guī)定，業(yè)主拒絕繳納物業(yè)費(fèi)需要基于正當(dāng)理由。司法裁判中對正當(dāng)理由的認(rèn)定要從嚴(yán)把握，一般限于物業(yè)服務(wù)企業(yè)不履行物業(yè)服務(wù)合同，或者履行合同存在重大瑕疵。
何謂“正當(dāng)理由”?
從合同法理的角度而言，合同一方抗辯權(quán)所賴以產(chǎn)生的法律基礎(chǔ)是誠實(shí)信用原則，在合同中賦予一方抗辯權(quán)就是誠實(shí)信用原則的具體體現(xiàn)。誠實(shí)信用原則對抗辯權(quán)的指導(dǎo)作用主要體現(xiàn)在三個(gè)方面：
第一，根據(jù)誠實(shí)信用原則，如果發(fā)生特殊情況使當(dāng)事人之間的利益關(guān)系失去平衡時(shí)，應(yīng)當(dāng)進(jìn)行調(diào)整，使利益平衡得以恢復(fù)，由此維持一定的社會經(jīng)濟(jì)秩序。
第二，誠實(shí)信用原則要求合同的雙方當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)彼此尊重對方的利益，并建立密切的協(xié)作關(guān)系。
第三，誠實(shí)信用原則允許當(dāng)事人行使抗辯權(quán)，但不得濫用這項(xiàng)權(quán)利。因此，在司法實(shí)踐中，判斷業(yè)主拒交物業(yè)費(fèi)是否基于正當(dāng)理由，主要通過審查業(yè)主的拒交行為是否基于誠實(shí)信用原則而作出判斷。
根據(jù)以上分析，我們認(rèn)為，本條規(guī)定的“正當(dāng)理由”，應(yīng)當(dāng)限定在物業(yè)服務(wù)企業(yè)不履行物業(yè)服務(wù)合同，或者履行合同有重大瑕疵，或者業(yè)主不交費(fèi)用是基于正當(dāng)?shù)?、合理的理由，才能?gòu)成業(yè)主拒交的“正當(dāng)理由”?？傊?，司法實(shí)踐中要對“正當(dāng)理由”認(rèn)真審查，從嚴(yán)掌握，防止業(yè)主濫用“正當(dāng)理由”損害物業(yè)服務(wù)企業(yè)合法權(quán)益。
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