上海房產(chǎn)律師根據(jù)以下案例解答有關(guān)房產(chǎn)糾紛相關(guān)法律法規(guī)。

　　【案情簡介】

　　2010年10月18日，方計(jì)劃在家附近購買一套單向公寓作為投資。方的家人幾年前已經(jīng)買了一套商品房作為結(jié)婚用的房子?？紤]到第二套房子的首付比例，他想請他的表弟馬幫忙，以他表弟的名義買一套房子。碰巧他的表弟馬大學(xué)畢業(yè)后來到方所在的城市找工作，方解決了他表弟的工作問題，一直住在方家。馬同意了，沒有多想。

　　2010年11月1日，在方與表哥就買賣房屋達(dá)成書面協(xié)議后，方以馬的身份證明到房地產(chǎn)公司買房，以馬的名義簽訂合同，并以馬的名義向銀行辦理抵押貸款手續(xù)。方每月支付抵押貸款，房子也由方租給他人。后面的一個(gè)表弟因?yàn)槟撤N原因回家了，再也沒有回來。

　　現(xiàn)在方想賣掉他買的房子，但他必須簽字。方聯(lián)系了他的表弟，表達(dá)了他的想法。只要他賣掉房子，方愿意為馬支付往返差旅費(fèi)，并給予馬一定的獎(jiǎng)勵(lì)。然而，由于經(jīng)濟(jì)困難，馬提出了過高的要求。為了保護(hù)自己的權(quán)利，方找到了上海房產(chǎn)律師，主張要回他的房子。

　　【法院審理】

　　律師接受該代理人后，向法院提起訴訟，要求法院確認(rèn)以馬的名義購買的房屋為方所有。為了證明自己的主張，方向法院出示了購房協(xié)議、銷售合同、原始發(fā)票、維修基金收據(jù)、存款存折原件和馬的身份證原件。方說，他以表弟馬的名義買了一套房子，主要是為了少付定金。買房后，所有的錢都以馬的名義支付，房子也負(fù)責(zé)租房和收取房租。要求法院支持他的主張。

　　馬某認(rèn)為，與方某簽訂的購房協(xié)議無效，未實(shí)際履行，房屋以自己的名義登記。雙方關(guān)于所有權(quán)的協(xié)議不能對抗馬某合法取得的房屋所有權(quán)證明，要求駁回方某的主張。

　　根據(jù)發(fā)現(xiàn)的事實(shí)，法院認(rèn)為本案涉及兩種法律關(guān)系。一是馬作為買受人與房地產(chǎn)公司簽訂的房屋買賣合同關(guān)系，二是方與馬之間的委托法律關(guān)系。方本應(yīng)以自己的名義購買有爭議的房屋，并取得房屋所有權(quán)，但他以保留所有權(quán)的意圖表示，委托馬根據(jù)委托書購買有爭議的房屋，并享有房屋的法律所有權(quán)。方本人享有事實(shí)上的所有權(quán)。馬聲稱該協(xié)議無效，沒有法律依據(jù)，也不會被接受。最后，法院支持原告的主張，并確認(rèn)該房屋的所有權(quán)屬于方。

　　【焦點(diǎn)問題】

　　上海房產(chǎn)律師認(rèn)為，本案屬于典型的借名登記案件。借名可能有很多原因。這可能是一個(gè)購買資格的問題，也可能是一個(gè)購買成本的問題。在訴訟中，有兩種想法。一是根據(jù)物權(quán)確認(rèn)的糾紛進(jìn)行處理。登記的物權(quán)與事實(shí)上的物權(quán)不一致。結(jié)合購房款的支付、雙方簽訂的協(xié)議等證據(jù)，證明實(shí)際購買的房屋屬于投資人所有。第二，根據(jù)委托合同糾紛不予處理，因?yàn)殡p方關(guān)于委托購房的協(xié)議不違反法律強(qiáng)制性規(guī)定應(yīng)當(dāng)有效。如果借款人與登記人之間存在爭議，應(yīng)根據(jù)雙方的合同解決。如果雙方?jīng)]有約定或協(xié)議不明確，可參照《合同法》關(guān)于委托合同和銷售合同的相關(guān)規(guī)定進(jìn)行處理。

　　因此，在借名買房糾紛中，雙方的借名協(xié)議非常重要，可以明確雙方的意圖。如果最終確認(rèn)房屋權(quán)利的請求得不到法院的支持，借款人有權(quán)向名義人主張出資債權(quán)。

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