借名買(mǎi)商品房糾紛找律師事務(wù)所咨詢(xún)
【案件詳情】2016年8月初，某女士得知一家房產(chǎn)中介有一套商品房住宅出售，價(jià)格較低，有一定的炒房空間。 但又苦于自己暫時(shí)沒(méi)有資金，于是找到了自己的兄長(zhǎng)某先生共同商量投資買(mǎi)房的事情。二人一拍即合，隨后兄妹兩人便一同看房，最終以100萬(wàn)元買(mǎi)下房子。 兄妹二人共同向房產(chǎn)中介支付了購(gòu)房定金10萬(wàn)元。
為了將投資利益最大化，某女士提出，以其丈夫的名義可以享受銀行首套房低息貸款的政策待遇。
某先生同意，并提出二人需訂立內(nèi)部協(xié)議以明確利益。事情商量妥當(dāng)后，為了促成交易支付剩余的購(gòu)房款，某先生出資并由某女士將錢(qián)交給了中介。
原本以為事情都順理成章進(jìn)行了，房屋轉(zhuǎn)讓手續(xù)順利辦到某女士丈夫名下，當(dāng)某先生再次提出要求明確出資情況及確認(rèn)房屋實(shí)際所有人，卻遭到了妹妹的拒絕。
當(dāng)時(shí)房?jī)r(jià)上漲趨勢(shì)較快，時(shí)至2019年10月，某女士與其丈夫?qū)⒎课菀?00萬(wàn)元的價(jià)格轉(zhuǎn)讓給其他人。
【律師分析】本案屬于典型的借名買(mǎi)房的行為。當(dāng)事人約定一方以他人名義購(gòu)買(mǎi)房屋，并將房屋登記在他人名下。
借名人實(shí)際享有房屋權(quán)益，借名人依據(jù)合同約定要求登記人辦理房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)移登記的，可予支持。
但是，該房屋因登記人的債權(quán)人查封或其他原因依法不能辦理轉(zhuǎn)移登記，或者涉及善意交易第三人利益的除外。
據(jù)此，司法實(shí)踐中對(duì)于一般的商品房借名買(mǎi)房行為，認(rèn)定有效的居多。其主要原因是為了維護(hù)社會(huì)的穩(wěn)定，為了遵守誠(chéng)實(shí)信用的基本原則。
但由于本案當(dāng)事人某先生與某女士為合伙購(gòu)買(mǎi)涉訴房屋，購(gòu)房時(shí)基于親屬關(guān)系彼此相互信任。
故當(dāng)初并未簽署任何借名買(mǎi)房以及出資比例的協(xié)議，增加了某先生的舉證難度，這是本案的特殊性所在。
由于某先生沒(méi)有有效的書(shū)面協(xié)議作為證據(jù)，某先生只能從其他證據(jù)方面入手。
比如中介可以作為證人證明當(dāng)初每次看房，某先生和某女士都一同在場(chǎng)，又如某先生與某女士對(duì)話(huà)的音像資料中是否存在某女士承認(rèn)房子是她與某先生一起出資購(gòu)買(mǎi)。
她丈夫是名義上的產(chǎn)權(quán)人的相關(guān)證據(jù)等等。針對(duì)沒(méi)有形成書(shū)面的合伙購(gòu)房協(xié)議，但有證據(jù)證明某先生和某女士之間存在口頭合伙購(gòu)房協(xié)議或共同出資的事實(shí)，法院仍可以認(rèn)定合伙關(guān)系成立。
但由于兩人都無(wú)法證明各自的出資份額，法院應(yīng)判定按照雙方各自出資50%的投資比例，出售房屋所獲得的利益也應(yīng)按照50%比例分成。
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