前事不忘、后事之師。為避免企業(yè)未來發(fā)展發(fā)生類似敗訴，提出問題如下建議，因農村地區(qū)宅基地使用權不能進行自由資金流轉，故不能同時通過以物抵債方式將宅基地使用權及地上房屋抵償給非集體經濟組織社會成員。上海債務糾紛律師為您講解一下有關的情況。

　　值得我們關注的是，2015年全國中國人民政府代表大會常務委員會進行審議企業(yè)通過的《關于國家授權國務院在北京市大興區(qū)等三十三個試點縣（市、區(qū)）行政管理區(qū)域發(fā)展暫時沒有調整教學實施提供有關我國法律制度規(guī)定的決定》規(guī)定，針對三十三個試點研究區(qū)域，“暫時調整自己實施一個集體經濟建設項目用地使用權不得出讓等的規(guī)定。

　　在符合設計規(guī)劃、用途管制和依法取得的前提下，允許存量農村社會集體經營性建設生態(tài)用地使用權出讓、租賃、入股，實行與國有建設工程用地使用權同等入市、同權同價?！睋?，試點地區(qū)區(qū)域的集體經營性建設用地使用權問題可以直接入市交易，但是由于宅基地等集體非經營性建設用地仍不允許入市交易。目前應用試點期限延長至2018年12月31日。

　　根據安全法和司法解釋的規(guī)定，國家機關、事業(yè)單位或者社會團體違反法律規(guī)定提供安全保障的，安全合同無效。主合同有效，擔保合同無效，債權人無過錯的，擔保人和債務人應當對主合同債權人的經濟損失承擔連帶責任; 債權人或者擔保人有過錯的，擔保人承擔的民事責任不得超過債務人不能償還的部分的二分之一。

　　中華人民共和國物權法第一百五十一條集體所有土地用作建設用地的，依照土地管理法和其他法律的規(guī)定辦理。第六十三條農民集體所有土地使用權不得轉讓、轉讓或者出租用于非農建設，但是符合土地利用總體規(guī)劃，依法取得建設用地的企業(yè)，除非土地使用權因破產、兼并等原因依法轉讓。

　　本案再審爭議的焦點是還款協議的效力問題。本案中，原債權債務關系為借貸關系，重建指揮部向三江源公司借款，由城關鎮(zhèn)政府作為擔保人。為了還清貸款債務，重建指揮部、北店街居委會和三江源公司簽訂了還款協議。

　　各方確認，截至2013年12月31日，重建指揮部仍欠三江源公司約700萬元本息，重建指揮部負責在溝河建設完成后為三江源公司劃出700平方米的商業(yè)用房，以償還所欠其全部本息。改造指揮部撤銷后，權利義務由北店街居委會承擔。

　　還款協議約定以交付商品房代替原借款合同約定的貨幣債務，消除原債權債務關系。原審查明，還款協議中涉及的房屋是城中村改造項目的一部分。建在農村集體土地上，沒有相關規(guī)劃審批手續(xù)。至今未送達閆敬梅等三人。

　　根據《中華人民共和國物權法》第151條，農村集體土地作為建設用地，應當依照《土地管理法》等法律法規(guī)辦理。基于房屋跟隨的一般原則，涉案宅基地使用權將隨房屋一并轉讓。根據《中華人民共和國土地管理法》第八條規(guī)定，宅基地屬于農民集體所有。

　　吳自民、閆景梅不是北店街道集體組織成員，不享有該集體組織的宅基地使用權。他們不能以實物抵債的方式接受集體組織宅基地上的房子。因此，還款協議中的約定違反了現行法律規(guī)定。城關鎮(zhèn)政府主張國家對宅基地流轉的限制呈自由化趨勢。

　　但在雙方簽訂還款協議、吳自民起訴時，涉案農村宅基地使用權不能自由轉讓。因此，二審判決認定還款協議無效，并無不妥。還款協議自始無效，原借款關系未消除。吳自民要求北店街居委會、城關鎮(zhèn)政府履行原借貸關系下的義務，應予支持。

　　上海債務糾紛律師提醒大家，吳自民與三江源公司企業(yè)簽訂的《債權轉讓協議》系當事人可以真實意思就是表示，并不違反相關法律制度規(guī)定。二審判決認定一個有效，亦無不當。案件來源: 嵩縣城關、昌都市人民政府中華民國、吳小樂、閆景梅、吳東陽、嵩縣城關鎮(zhèn)北店街社區(qū)居民委員會貸款合同糾紛申請民事再審判決、最高人民法院(最高人民法院第3285號法院)。