買(mǎi)房子，對(duì)很多學(xué)生家庭教育來(lái)說(shuō)都是一件大事，不僅發(fā)展需要企業(yè)投入使用大量工作時(shí)間金錢(qián)，選購(gòu)商品房的過(guò)程中，也可能會(huì)面臨各種糾結(jié)與困惑。今天，上海房產(chǎn)糾紛律師就來(lái)談?wù)勝?gòu)房過(guò)程中極為重要關(guān)鍵的價(jià)格管理問(wèn)題。

　　一、商品房?jī)r(jià)格記錄系統(tǒng)

　　作為大量的交易，商品房的價(jià)格往往是購(gòu)房者在購(gòu)房過(guò)程中最為關(guān)注的問(wèn)題。那么，如何確定商品房的價(jià)格，消費(fèi)者的選擇和判斷依據(jù)是什么？我們可以通過(guò)相關(guān)的規(guī)范性文件進(jìn)行解釋。

　　《國(guó)務(wù)院關(guān)于中國(guó)堅(jiān)決遏制部分主要城市房?jī)r(jià)過(guò)快上漲的通知》（國(guó)發(fā)（2010）10號(hào)）明確研究指出：“對(duì)取得預(yù)售許可或者可以辦理現(xiàn)房銷(xiāo)售部門(mén)備案的房地產(chǎn)市場(chǎng)開(kāi)發(fā)建設(shè)項(xiàng)目，要在法律規(guī)定時(shí)間內(nèi)一次性公開(kāi)全部產(chǎn)品銷(xiāo)售房源，并嚴(yán)格要求按照申報(bào)價(jià)格明碼標(biāo)價(jià)對(duì)外直接銷(xiāo)售?！?

　　《住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部關(guān)于學(xué)生進(jìn)一步通過(guò)加強(qiáng)我國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)市場(chǎng)進(jìn)行監(jiān)管體系完善中國(guó)商品住房預(yù)售制度有關(guān)社會(huì)問(wèn)題的通知》（建房（2010）53號(hào)）也明確相關(guān)規(guī)定：“取得預(yù)售許可的商品住房建設(shè)項(xiàng)目，房地產(chǎn)公司開(kāi)發(fā)技術(shù)企業(yè)必須要在10日內(nèi)一次性公開(kāi)全部準(zhǔn)售房源及每套房屋價(jià)格，并嚴(yán)格按照申報(bào)價(jià)格，明碼標(biāo)價(jià)對(duì)外銷(xiāo)售。”

　　我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)以政府指導(dǎo)價(jià)為基礎(chǔ)，開(kāi)發(fā)商自主決定商品房?jī)r(jià)格。為保證房地產(chǎn)市場(chǎng)的穩(wěn)定健康發(fā)展，2010年以來(lái)，我國(guó)開(kāi)始實(shí)行商品房銷(xiāo)售價(jià)格記錄制度，各地采取地方性法規(guī)和地方性規(guī)范性文件等形式，對(duì)商品房銷(xiāo)售和記錄價(jià)格等進(jìn)行規(guī)范。

　　雖然具體規(guī)定不盡相同，但總體思路是規(guī)范商品房銷(xiāo)售價(jià)格，嚴(yán)格執(zhí)行商品房明碼標(biāo)價(jià)、一房一價(jià)的銷(xiāo)售，要求開(kāi)發(fā)商按照記錄價(jià)格向外銷(xiāo)售，嚴(yán)禁無(wú)加價(jià)提價(jià)。因此，購(gòu)房者在認(rèn)購(gòu)時(shí)，必須檢查房?jī)r(jià)，以確定開(kāi)發(fā)商是否有擅自漲價(jià)等違法行為。

　　二、商品房銷(xiāo)售價(jià)格高于備案價(jià)格的情形及法律后果

　　雖然目前我國(guó)施行商品房銷(xiāo)售市場(chǎng)價(jià)格備案管理制度，但現(xiàn)實(shí)交易中，商品房銷(xiāo)售價(jià)格高于備案價(jià)格、或者可以通過(guò)學(xué)習(xí)其他工作方式不斷增加消費(fèi)者購(gòu)房成本的現(xiàn)象屢見(jiàn)不鮮。合同價(jià)格明顯高于備案價(jià)格。

　　這種情況在采購(gòu)合同中體現(xiàn)得最為明顯，影響也最為嚴(yán)重。合同價(jià)格高于歷史最高價(jià)格，對(duì)買(mǎi)方影響最直接的是商品房銷(xiāo)售合同無(wú)法處理的網(wǎng)絡(luò)簽名。

　　根據(jù)實(shí)際情況，各地都根據(jù)記錄價(jià)格確定了相應(yīng)的價(jià)格波動(dòng)率，而合同價(jià)格高于或低于記錄價(jià)格的波動(dòng)率將導(dǎo)致無(wú)法進(jìn)行網(wǎng)上簽約手續(xù)，要想成功，必須在規(guī)定期限屆滿后調(diào)整合同價(jià)格或者調(diào)整備案價(jià)格，再次申請(qǐng)網(wǎng)上簽約手續(xù)，使買(mǎi)方的時(shí)間成本大幅度增加。

　　對(duì)于企業(yè)大部分人來(lái)說(shuō)，購(gòu)房的主要發(fā)展方式方法還是按揭。在辦理貸款時(shí)，銀行系統(tǒng)一般會(huì)根據(jù)我國(guó)商品房備案價(jià)格方面進(jìn)行房產(chǎn)評(píng)估，確定放貸額度。合同價(jià)格水平高于備案價(jià)，意味著中國(guó)銀行放貸額度減小，購(gòu)房者實(shí)際問(wèn)題需要我們支付的購(gòu)房款增多。

　　如果合同價(jià)格高于記錄價(jià)格，是否會(huì)導(dǎo)致合同無(wú)效？合同法第五十二條規(guī)定，違反法律、行政法規(guī)的強(qiáng)制性規(guī)定的，合同無(wú)效。因此，違反法律、行政法規(guī)的管理規(guī)定，當(dāng)然不會(huì)導(dǎo)致合同無(wú)效。

　　上海房產(chǎn)糾紛律師注意到，目前我國(guó)關(guān)于商品房?jī)r(jià)格管制、政府指導(dǎo)價(jià)、價(jià)格記錄等各種通知、意見(jiàn)，都是管理規(guī)定，尚未形成法律、行政規(guī)定效力的強(qiáng)制性規(guī)定，因此，違反這種規(guī)定的商品房買(mǎi)賣(mài)合同，不一定被視為無(wú)效，我國(guó)目前的判例也支持這一觀點(diǎn)。