夫妻之一未經(jīng)允許可以抵押自己的共同住房，其他人可以誠(chéng)信獲得抵押權(quán)。本案的情形在司法社會(huì)實(shí)踐中我們經(jīng)常可以出現(xiàn)，各地人民法院的判決結(jié)果尚不統(tǒng)一。本案事實(shí)基本沒(méi)有清楚，難點(diǎn)主要在于企業(yè)如何選擇適用我國(guó)法律。上海房產(chǎn)糾紛律師來(lái)帶您了解相關(guān)情況。

　　妥善處理本案，首先發(fā)展需要通過(guò)厘清本案所涉及的幾個(gè)重要關(guān)鍵信息法律環(huán)境問(wèn)題。筆者研究認(rèn)為，本案涉及的法律關(guān)系問(wèn)題原因主要有以下四個(gè)：一是夫妻一方的所有權(quán)利益與他人的抵押權(quán)利益之間發(fā)生矛盾沖突時(shí)，應(yīng)優(yōu)先保護(hù)哪一方;二是夫妻一方擅自將共有房屋抵押給他人，該抵押合同的效力應(yīng)如何認(rèn)定;三是善意取得經(jīng)濟(jì)制度中善意的認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn);四是如何學(xué)習(xí)理解物權(quán)法第一百零六條規(guī)定的“以合理的價(jià)格轉(zhuǎn)讓”。筆者將結(jié)合案情進(jìn)行學(xué)生解答。

　　1、王某和某擔(dān)保公司均善意的情形下應(yīng)保護(hù)誰(shuí)的利益

　　本案中，王某對(duì)房屋的所有權(quán)享有合法經(jīng)濟(jì)利益，某擔(dān)保有限公司對(duì)房屋的抵押權(quán)也享有合法利益，兩者均無(wú)惡意，僅是一個(gè)丈夫李某存在一些惡意，到底優(yōu)先發(fā)展保護(hù)誰(shuí)的利益。保護(hù)王某的利益問(wèn)題屬于環(huán)境保護(hù)靜的財(cái)產(chǎn)信息安全，保護(hù)某擔(dān)保責(zé)任公司的利益則屬于我們保護(hù)網(wǎng)絡(luò)交易數(shù)據(jù)安全，靜的財(cái)產(chǎn)安全與交易系統(tǒng)安全風(fēng)險(xiǎn)發(fā)生矛盾沖突時(shí)，理應(yīng)保護(hù)市場(chǎng)交易活動(dòng)安全，這是我國(guó)理論界和實(shí)務(wù)界的共識(shí)。

　　另，本案中王某有較為簡(jiǎn)單便捷的方式能夠防止其房屋被丈夫李某擅自處分。涉案房屋屬于夫妻共有財(cái)產(chǎn)，只要王某在房產(chǎn)資源管理相關(guān)部門(mén)人員予以登記公示，就可有效提高保護(hù)學(xué)生自己的權(quán)益，在一定意義上講，其不作為，放任了本案結(jié)果的發(fā)生，其理應(yīng)承擔(dān)不利的法律行為后果。

　　2、論抵押合同的效力

　　依據(jù)我國(guó)合同法第五十一條及《擔(dān)保法解釋》第五十四條，似乎能得出研究結(jié)論：無(wú)權(quán)處分人簽訂的合同管理無(wú)效。無(wú)權(quán)處分人簽訂的合同關(guān)系必然導(dǎo)致無(wú)效的觀點(diǎn)與當(dāng)前中國(guó)法學(xué)理論界及實(shí)務(wù)界形成的共識(shí)可以明顯相悖，該共識(shí)為：合同內(nèi)容是否合理有效教學(xué)應(yīng)當(dāng)提供依據(jù)合同法第五十二條的規(guī)定企業(yè)予以分析判斷，當(dāng)事人對(duì)標(biāo)的物是否需要具有不同所有權(quán)，并不重要影響工程合同的效力，僅關(guān)乎一個(gè)合同的履行，物權(quán)能否變動(dòng)不影響物權(quán)合同的效力。

　　上述社會(huì)共識(shí)機(jī)制已經(jīng)不僅體現(xiàn)在合同法和《擔(dān)保法解釋》之后新頒布的法律及司法人員解釋中，比如物權(quán)法第十五條規(guī)定：“當(dāng)事人雙方之間訂立有關(guān)部門(mén)設(shè)立、變更、轉(zhuǎn)讓和消滅不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的合同，除法律另有相關(guān)規(guī)定時(shí)間或者服務(wù)合同另有約定外，自合同成立時(shí)生效;未辦理物權(quán)登記的，不影響合同效力。”

　　該規(guī)定在國(guó)家法律知識(shí)層面確立了物權(quán)變動(dòng)的原因及基礎(chǔ)建設(shè)合同的效力獨(dú)立于無(wú)權(quán)變動(dòng)的結(jié)果學(xué)生行為即是否存在登記。又如《最高實(shí)現(xiàn)人民對(duì)于法院提出關(guān)于審理買賣合同產(chǎn)生糾紛解決案件具體適用環(huán)境法律風(fēng)險(xiǎn)問(wèn)題的解釋》第三條明確規(guī)定：當(dāng)事人一方以出賣人在締約時(shí)對(duì)標(biāo)的物沒(méi)有所有權(quán)或者處分權(quán)為由主張根據(jù)合同無(wú)效的，人民法院不予支持。

　　出賣人因未取得所有權(quán)或者處分權(quán)致使標(biāo)的物所有權(quán)不能及時(shí)轉(zhuǎn)移，買受人要求出賣人承擔(dān)違約主體責(zé)任能力或者技術(shù)要求他們解除合同并主張精神損害賠償?shù)?，人民法院?yīng)予支持?！痹撘?guī)定在司法解釋理論層面確立了無(wú)權(quán)處分的合同實(shí)施有效，是否應(yīng)該能夠充分履行則涉及違約成本責(zé)任的問(wèn)題。

　　由于《合同法》第五十一條和《擔(dān)保法解釋》第五十四條目前均已生效，為了解決法律規(guī)定之間的沖突，《合同法》第五十一條只規(guī)定經(jīng)批準(zhǔn)的合同有效，但沒(méi)有明確規(guī)定未經(jīng)批準(zhǔn)的合同無(wú)效，而且沒(méi)有充分的反向推定依據(jù)，《物權(quán)法》第十五條規(guī)定，應(yīng)先適用法律之后頒布的法律。

　　此外，上海房產(chǎn)糾紛律師提醒大家，在廣義上，制裁包括合同責(zé)任行為和物權(quán)變動(dòng)行為，擔(dān)保法解釋第五十四條中的“抵押權(quán)無(wú)效”并不意味著抵押合同無(wú)效，而是抵押權(quán)無(wú)效。在這種情況下，李將以自己的名義注冊(cè)的房屋抵押給他人，并簽訂了抵押合同，該合同不具備合同法第五十二條規(guī)定的條件，應(yīng)視為有效。