二手房買賣如果賣方反悔應(yīng)該要求其承擔(dān)繼續(xù)履行、采取補(bǔ)救措施或者賠償損失等違約責(zé)任。當(dāng)事人約定一方違約時(shí)應(yīng)當(dāng)根據(jù)違約情況向?qū)Ψ街Ц兑欢〝?shù)額的違約金的，按照合同約定處理。關(guān)于二手房買賣如果賣方反悔應(yīng)該如何處理的問題，下面上海房產(chǎn)糾紛律師為您進(jìn)行詳細(xì)解答。

　　【簽了協(xié)議不辦手續(xù)被索違約金】

　　外地小伙王強(qiáng)張羅著在南京買房結(jié)婚，經(jīng)過反復(fù)篩選與比較，最終在孝陵衛(wèi)一家中介公司看中一套二手房。去年11月3日，在中介的見證下，王強(qiáng)與賣房人張大媽簽訂了購房協(xié)議，約定王強(qiáng)以80萬的總價(jià)購買張大媽夫婦位于孝陵衛(wèi)某小區(qū)的房屋。簽約當(dāng)日，王強(qiáng)支付了2萬元定金，雙方約好剩余房款分三次支付。另外還約定，自協(xié)議簽訂之日起5日內(nèi)到房產(chǎn)局辦理過戶手續(xù)，并補(bǔ)簽正式的房屋買賣合同；任意一方違約，需支付對(duì)方8萬元違約金。

　　11月7日是約定到房產(chǎn)局辦手續(xù)的日子，張大媽卻通知中介說，丈夫有事，不能到場(chǎng)了。按規(guī)定，夫婦共有的房產(chǎn)，出售時(shí)雙方均需到場(chǎng)。張大媽的丈夫缺席，導(dǎo)致雙方當(dāng)日未能簽訂正式合同及辦理過戶。兩天后，王強(qiáng)再次聯(lián)系中介，催促簽約、過戶事宜，不料中介答復(fù)：張大媽的丈夫出差了，還要再等。11月24日，王強(qiáng)聘請(qǐng)律師，訴至玄武法院，要求張大媽夫婦返還2萬元定金，并支付8萬元違約金。

　　【賣房人：當(dāng)初還沒想好賣不賣】

　　玄武法院受理此案后，約見買賣雙方進(jìn)行了訴前調(diào)解。賣房人張大媽說，她只是把房子掛在中介出租，并沒有說要賣，中介從房客口中得知她想賣房，跟她聯(lián)系，她才去跟買房人見面。買房人是個(gè)小伙子，叫王強(qiáng)，但他并沒有到場(chǎng)，一位中年婦女出面看的房。她最初報(bào)價(jià)85萬，中年婦女嫌貴，只愿出80萬，雙方經(jīng)過討價(jià)還價(jià)，最終決定以80.1萬成交?！爱?dāng)時(shí)我明確表示不能替我老公做主，中介讓我模仿我老公的筆跡先簽字，還說事后可以回家商量，不賣的話退定金就行?！睆埓髬屨J(rèn)為自己不存在違約，并表示，如今買賣不成，她愿退2萬元定金。

　　張大媽的丈夫認(rèn)為，雙方簽訂的協(xié)議并不是嚴(yán)格意義上的售房協(xié)議。首先，格式有很大問題：抬頭寫著“定金收條”，內(nèi)容也是收條的格式，后面用備注的方法約定了雙方的權(quán)利義務(wù)。其次，內(nèi)容也有瑕疵：詳細(xì)約定了過戶時(shí)間、違約金等內(nèi)容，卻沒有具體約定付款時(shí)間和付款方式?！笆沁^戶前付清房款，還是過戶前付一部分過戶后付一部分？都沒說清楚，我哪敢把房子交出去！萬一拿不到錢呢？”他認(rèn)為中介有很大責(zé)任，如果中介提供的協(xié)議更規(guī)范一點(diǎn)，條款更細(xì)致一點(diǎn)，他也不會(huì)有那么多顧慮。

　　“況且我們并沒有說要?dú)Ъs。”張大媽的丈夫反復(fù)強(qiáng)調(diào)，他跟妻子是有賣房誠意的，去年11月7日，他之所以沒去房產(chǎn)局簽約辦過戶，是因?yàn)閱挝婚_會(huì)走不開，第二天又被派出去出差，本來想回來后找買房人談，將合同再完善一下，沒想到買房人那么快就起訴了。他表示，現(xiàn)在仍然愿意賣房，如果買房人執(zhí)意要解約，可以退還定金，但絕不可能支付違約金。

　　【買房人： 我不買了，就要違約金】

　　王強(qiáng)工作繁忙，買房事宜均由準(zhǔn)岳母宋女士出面辦理。宋女士說，去年11月3日，她代表王強(qiáng)在中介跟女房主簽訂了協(xié)議，當(dāng)時(shí)雙方已經(jīng)達(dá)成一致意見。11月7日是約好到房產(chǎn)局簽訂正式合同并辦理過戶的日子，那天，王強(qiáng)帶著30多萬元銀行本票，早早趕到房產(chǎn)局門口等候，賣房人夫婦遲遲不出現(xiàn)，后來女房主解釋說，她丈夫在單位開會(huì)，不能來了。兩天后聯(lián)系，又說男房主出差去了。她前前后后打了好多電話，賣房人夫婦始終不出面辦理相關(guān)手續(xù)。宋女士說，盡管賣房人一拖再拖，她還是很積極地聯(lián)系，想要盡快完成買賣，甚至還應(yīng)女房主要求，在稅費(fèi)上做了讓步。但是賣房人夫婦根本不講誠信，大約在11月20日左右，她聽中介說，這對(duì)夫婦不想賣房了。她將情況告知王強(qiáng)，王強(qiáng)便聘請(qǐng)律師遞交了訴狀。

　　審理過程中，賣房人夫婦反復(fù)表示，愿意繼續(xù)履行合同，法官就此征詢買方意見，王強(qiáng)委托律師答復(fù)法官：堅(jiān)決要求終止買賣合同，因?yàn)樗I這套房子是用作結(jié)婚，婚房吃官司不吉利。約定的違約金是8萬元，他表示可以適當(dāng)讓步，降為7萬元。賣房人夫婦明確表示不可能支付違約金。調(diào)解不成，法官表示將擇日宣判。（文中當(dāng)事人為化名）

　　【法律視角】

　　審理過程中，中介工作人員到庭陳述了交易的全過程。她證實(shí)，簽約后，賣房人曾明確表達(dá)過嫌價(jià)格低、不愿出售的意思，她也承認(rèn)，中介提供給買賣雙方的協(xié)議格式不太規(guī)范。據(jù)了解，大部分中介公司在促成買賣雙方達(dá)成交易時(shí)，會(huì)跟買賣雙方簽訂一式三份的《房屋居間協(xié)議》，該協(xié)議雖不是正式的房屋買賣合同，但具有相當(dāng)?shù)姆尚Я?。而這家名不見經(jīng)傳的小中介公司提供給買賣雙方的協(xié)議卻是一份“定金收條”，不具備規(guī)范的格式。買賣雙方簽訂協(xié)議時(shí)，中介工作人員也沒有向雙方詳細(xì)釋明合同的權(quán)利和義務(wù)。本案中，中介的操作很不規(guī)范，買賣雙方之間的定金合同部分有效。就此案提醒市民，買賣房屋需選擇專業(yè)、規(guī)范的中介服務(wù)。

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