商品房預(yù)售許可證與商品房認(rèn)購(gòu)書(shū)效力之間的關(guān)系一直是困擾房地產(chǎn)市場(chǎng)的熱點(diǎn)問(wèn)題。本文上海房產(chǎn)律師將就此問(wèn)題進(jìn)行探討，以上海為背景，結(jié)合相關(guān)法律案例和法條，分析商品房預(yù)售許可證和商品房認(rèn)購(gòu)書(shū)之間的法律效力。

　　一、商品房預(yù)售許可證的法律意義和效力

　　1.法律意義

　　《商品房預(yù)售管理?xiàng)l例》第六條規(guī)定：“商品房預(yù)售，應(yīng)當(dāng)取得商品房預(yù)售許可證。預(yù)售許可證是商品房開(kāi)發(fā)企業(yè)向社會(huì)宣傳銷售商品房的重要憑證，是商品房預(yù)售活動(dòng)的基礎(chǔ)性文件。預(yù)售許可證內(nèi)容應(yīng)當(dāng)包括商品房項(xiàng)目的名稱、位置、總建筑面積、總套數(shù)、銷售范圍、銷售價(jià)格、銷售時(shí)間、預(yù)售許可證號(hào)等信息?！?

　　2.法律效力

　　商品房預(yù)售許可證具有以下法律效力：

　　（1）行政管理效力：預(yù)售許可證是商品房開(kāi)發(fā)企業(yè)向政府部門(mén)申請(qǐng)并取得的，具有政府行政管理的效力。商品房開(kāi)發(fā)企業(yè)在銷售商品房時(shí)，必須遵守預(yù)售許可證的要求，否則將面臨政府行政處罰。

　?。?）合同效力：商品房預(yù)售許可證是商品房開(kāi)發(fā)企業(yè)與購(gòu)房人簽訂商品房買(mǎi)賣(mài)合同的重要憑證，也是約定雙方權(quán)利義務(wù)的重要依據(jù)之一。購(gòu)房人可以通過(guò)預(yù)售許可證了解商品房項(xiàng)目的基本信息和開(kāi)發(fā)企業(yè)的信譽(yù)度，對(duì)購(gòu)房人具有很強(qiáng)的約束力。

　?。?）證明效力：商品房預(yù)售許可證是商品房開(kāi)發(fā)企業(yè)向社會(huì)宣傳銷售商品房的重要憑證，具有證明商品房項(xiàng)目存在、可以銷售的效力。購(gòu)房人可以通過(guò)預(yù)售許可證了解商品房項(xiàng)目的基本情況，對(duì)商品房開(kāi)發(fā)企業(yè)具有約束力。

　　二、商品房認(rèn)購(gòu)書(shū)的法律意義和效力

　　1.法律意義

　　《合同法》第十五條規(guī)定：“合同是自愿訂立的、雙方或多方之間的民事法律關(guān)系。合同是法律規(guī)定的一種民事法律行為，是合法的、受法律保護(hù)的。合同的內(nèi)容應(yīng)當(dāng)符合法律、行政法規(guī)的規(guī)定和公序良俗的原則商品房認(rèn)購(gòu)書(shū)是商品房買(mǎi)賣(mài)合同的重要組成部分之一，是購(gòu)房人和開(kāi)發(fā)商在商品房買(mǎi)賣(mài)過(guò)程中簽訂的一種書(shū)面協(xié)議。認(rèn)購(gòu)書(shū)內(nèi)容應(yīng)當(dāng)包括商品房項(xiàng)目的基本信息、認(rèn)購(gòu)房屋的數(shù)量、價(jià)格、付款方式、交房日期等重要條款。

　　2.法律效力

　　商品房認(rèn)購(gòu)書(shū)具有以下法律效力：

　?。?）約束效力：商品房認(rèn)購(gòu)書(shū)是購(gòu)房人和開(kāi)發(fā)商之間達(dá)成意愿的書(shū)面協(xié)議，具有約束力。認(rèn)購(gòu)書(shū)是一份重要的合同文本，購(gòu)房人應(yīng)當(dāng)嚴(yán)格按照認(rèn)購(gòu)書(shū)的約定履行義務(wù)。

　?。?）成文合同效力：認(rèn)購(gòu)書(shū)是商品房買(mǎi)賣(mài)合同的重要組成部分之一，是一份具有法律效力的書(shū)面合同。購(gòu)房人和開(kāi)發(fā)商在簽訂認(rèn)購(gòu)書(shū)時(shí)，應(yīng)當(dāng)按照《合同法》的規(guī)定，約定合法、合理的條款，以保證合同的有效性和可執(zhí)行性。

　　（3）證明效力：商品房認(rèn)購(gòu)書(shū)是購(gòu)房人和開(kāi)發(fā)商之間達(dá)成意愿的書(shū)面協(xié)議，具有證明商品房買(mǎi)賣(mài)關(guān)系存在的效力。認(rèn)購(gòu)書(shū)可以作為購(gòu)房人和開(kāi)發(fā)商在商品房交易過(guò)程中的重要憑證。

　　三、商品房預(yù)售許可證和商品房認(rèn)購(gòu)書(shū)之間的關(guān)系

　　商品房預(yù)售許可證和商品房認(rèn)購(gòu)書(shū)是兩種不同的法律文書(shū)，但是它們之間存在著密切的關(guān)系。

　　1.預(yù)售許可證是認(rèn)購(gòu)書(shū)的前置條件

　　商品房開(kāi)發(fā)企業(yè)在開(kāi)始銷售商品房之前，必須取得商品房預(yù)售許可證。購(gòu)房人在購(gòu)買(mǎi)商品房時(shí)，必須先簽訂認(rèn)購(gòu)書(shū)。因此，商品房預(yù)售許可證是商品房認(rèn)購(gòu)書(shū)簽訂的前置條件。

　　2.預(yù)售許可證內(nèi)容對(duì)認(rèn)購(gòu)書(shū)具有約束力

　　商品房預(yù)售許可證是商品房開(kāi)發(fā)企業(yè)向政府部門(mén)申請(qǐng)并取得的，具有政府行政管理的效力。預(yù)售許可證內(nèi)容應(yīng)當(dāng)包括商品房項(xiàng)目的基本信息、銷售價(jià)格等重要條款。認(rèn)購(gòu)書(shū)應(yīng)當(dāng)嚴(yán)格按照預(yù)售許可證的要求約定相關(guān)條款，否則可能會(huì)面臨政府行政處罰。

　　3.認(rèn)購(gòu)書(shū)是預(yù)售許可證內(nèi)容的補(bǔ)充和具體化

　　預(yù)售許可證是商品房開(kāi)發(fā)企業(yè)向社會(huì)宣傳銷售商品房的重要憑證，但它的內(nèi)容相對(duì)比較宏觀，不夠具體。而認(rèn)購(gòu)書(shū)則是預(yù)售許可證內(nèi)容的補(bǔ)充和具體化，是購(gòu)房人和開(kāi)發(fā)商之間簽訂的一份具體的、詳細(xì)的買(mǎi)賣(mài)合同，更加細(xì)致地規(guī)定了商品房交易的各項(xiàng)具體事項(xiàng)。

　　4.認(rèn)購(gòu)書(shū)條款應(yīng)當(dāng)與預(yù)售許可證一致

　　根據(jù)《上海市商品房銷售管理辦法》的規(guī)定，商品房預(yù)售許可證和商品房認(rèn)購(gòu)書(shū)應(yīng)當(dāng)一致。認(rèn)購(gòu)書(shū)條款應(yīng)當(dāng)與預(yù)售許可證的內(nèi)容相符，否則可能會(huì)面臨政府部門(mén)的行政處罰。

　　5.認(rèn)購(gòu)書(shū)條款違法無(wú)效

　　如果認(rèn)購(gòu)書(shū)的條款違反法律法規(guī)、損害購(gòu)房人合法權(quán)益，那么這些條款是無(wú)效的。例如，認(rèn)購(gòu)書(shū)條款中約定的交房時(shí)間過(guò)長(zhǎng)或者過(guò)短，或者約定的付款方式違反了法律法規(guī)，都是無(wú)效的條款。

　　為了更好地理解商品房預(yù)售許可證和商品房認(rèn)購(gòu)書(shū)之間的關(guān)系，下面舉例說(shuō)明：

　　案例1：

　　2019年6月，某開(kāi)發(fā)商在上海市青浦區(qū)的一處新盤(pán)中，銷售的一種戶型的房子，銷售人員在簽訂認(rèn)購(gòu)書(shū)時(shí)，向購(gòu)房人保證可以享受到稅費(fèi)優(yōu)惠政策。但是在后來(lái)的交房過(guò)程中，購(gòu)房人發(fā)現(xiàn)自己并沒(méi)有享受到稅費(fèi)優(yōu)惠政策。購(gòu)房人因此起訴開(kāi)發(fā)商，要求開(kāi)發(fā)商承擔(dān)相應(yīng)的賠償責(zé)任。

　　法院認(rèn)為，開(kāi)發(fā)商銷售商品房應(yīng)當(dāng)遵守相關(guān)法律法規(guī)，如果開(kāi)發(fā)商向購(gòu)房人承諾可以享受到稅費(fèi)優(yōu)惠政策，就應(yīng)當(dāng)履行承諾。同時(shí)，認(rèn)購(gòu)書(shū)是商品房買(mǎi)賣(mài)合同的重要組成部分之一，認(rèn)購(gòu)書(shū)中的約定應(yīng)當(dāng)符合法律法規(guī)的規(guī)定。因此，開(kāi)發(fā)商應(yīng)當(dāng)承擔(dān)相應(yīng)的賠償責(zé)任。

　　案例2：

　　某購(gòu)房人在購(gòu)買(mǎi)某商品房時(shí)，簽訂了認(rèn)購(gòu)書(shū)，并支付了認(rèn)購(gòu)定金。但是在后來(lái)的交房過(guò)程中，購(gòu)房人發(fā)現(xiàn)房屋存在質(zhì)量問(wèn)題，于是要求開(kāi)發(fā)商承擔(dān)相應(yīng)的賠償責(zé)任。開(kāi)發(fā)商認(rèn)為，認(rèn)購(gòu)書(shū)中并沒(méi)有約定對(duì)房屋質(zhì)量進(jìn)行承諾，因此拒絕承擔(dān)賠償責(zé)任。

　　上海房產(chǎn)律師指出，商品房預(yù)售許可證和商品房認(rèn)購(gòu)書(shū)在商品房交易中起著至關(guān)重要的作用，它們之間存在著密切的關(guān)系。預(yù)售許可證是商品房交易的重要憑證，認(rèn)購(gòu)書(shū)則是具體化和細(xì)化了商品房交易各項(xiàng)具體事項(xiàng)的買(mǎi)賣(mài)合同。在購(gòu)買(mǎi)商品房時(shí)，購(gòu)房人應(yīng)當(dāng)認(rèn)真閱讀預(yù)售許可證和認(rèn)購(gòu)書(shū)的內(nèi)容，并嚴(yán)格按照合同約定履行自己的義務(wù)。