查封、扣押、凍結(jié)是法院在辦理相關(guān)案件的時(shí)候?qū)Π讣嚓P(guān)人員財(cái)產(chǎn)的一種法律層面的控制，這種控制不但有法律效力，而且還有法律強(qiáng)制力，對(duì)于被控制的財(cái)產(chǎn)，即使是財(cái)產(chǎn)所有人，也是無權(quán)處置的，這點(diǎn)是相關(guān)法律的明確規(guī)定，那么，如果查封的財(cái)產(chǎn)有瑕疵，比如違法建筑或者不能處置的財(cái)產(chǎn)，權(quán)利人是否有權(quán)利進(jìn)行私自處置呢，如果處置了會(huì)有什么樣的法律后果，今天上海市專業(yè)房產(chǎn)律師就來討論下這個(gè)問題。

        權(quán)利人私自處置查封房屋的法律后果

　　對(duì)于法院已經(jīng)查封、扣押、凍結(jié)的財(cái)產(chǎn)，在查封期限內(nèi)，如果有人私自處置了，我國(guó)刑法明確規(guī)定，這種行為是違法的，不但是處置違法， 隱藏、轉(zhuǎn)移、變賣、故意毀損已被司法機(jī)關(guān)查封、扣押、凍結(jié)的財(cái)產(chǎn)，都是違法行為，如果情節(jié)嚴(yán)重的話，要處三年以下有期徒刑、拘役或者罰金。從這個(gè)規(guī)定我們不難看出，對(duì)于處置這類財(cái)產(chǎn)，違法這個(gè)毋庸置疑，是否構(gòu)成犯罪，這個(gè)還要看情節(jié)是否嚴(yán)重，只有這兩點(diǎn)都具備了，才構(gòu)成犯罪，那么對(duì)于處置查封的瑕疵財(cái)產(chǎn)，是否構(gòu)成犯罪呢，下面就給大家具體分析。

　　對(duì)于有瑕疵的財(cái)產(chǎn)，比如說房產(chǎn)，如果不是合法的建筑物，是違章建筑，對(duì)于這種房產(chǎn)，人民法院查封該類房屋后，是不能以拍賣處置的，法院在查封期間沒有任何處置，司法程序無法通過拍賣程序變現(xiàn)，在這種情況下，權(quán)利人處置查封的財(cái)產(chǎn)，是否構(gòu)成情節(jié)嚴(yán)重呢。

　　對(duì)于私自處置查封的瑕疵財(cái)產(chǎn)，是否構(gòu)成刑事犯罪的問題，我們首先得從這種行為的性質(zhì)上來分析，這種處置行為，侵犯了司法機(jī)關(guān)的正常活動(dòng)，明知財(cái)產(chǎn)已被司法機(jī)關(guān)查封，仍將其處置，從這方面來說，其行為已構(gòu)成非法處置查封的財(cái)產(chǎn)罪。其次就是瑕疵財(cái)產(chǎn)是否構(gòu)成情節(jié)嚴(yán)重的問題，對(duì)于瑕疵財(cái)產(chǎn)，并沒有哪條法律規(guī)定因財(cái)產(chǎn)瑕疵法院的查封狀態(tài)可以自動(dòng)解除，也沒有法律規(guī)定對(duì)于瑕疵財(cái)產(chǎn)可以作為量刑情節(jié)，所以說，財(cái)產(chǎn)是否有瑕疵，不影響對(duì)該罪的量刑。

　　所以說，對(duì)于查封的財(cái)產(chǎn)，不管查封的財(cái)產(chǎn)是何種狀態(tài)，也不管是否能夠通過司法拍賣的途徑處置，相關(guān)權(quán)利人在查封期限內(nèi)都不能私下處置，一旦處置，就是違法行為，嚴(yán)重的可能會(huì)給自己帶來牢獄之災(zāi)，法律面前容不得半點(diǎn)玩笑。對(duì)于查封狀態(tài)不能通過拍賣處置的財(cái)產(chǎn)，并不意味著這個(gè)財(cái)產(chǎn)就不能處置，只要這個(gè)財(cái)產(chǎn)有價(jià)值，都是可以查封的，不能通過拍賣處置，還可以通過以物抵債、租賃等多種形式將其轉(zhuǎn)化為收益，這點(diǎn)大家一定要注意。
 

　　“明明房子還在查封期間，不動(dòng)產(chǎn)中心卻將房子私自解封為他人辦了他項(xiàng)權(quán)證。”韓女士氣憤地說。對(duì)此咸陽市不動(dòng)產(chǎn)登記中心稱，一切按照法院要求進(jìn)行，不存在私自解封問題，那么問題到底出在哪里呢？

　　查封房產(chǎn)被不動(dòng)產(chǎn)登記中心私自解封

　　6月11日，韓女士反映，自己于2018年10月17日委托秦都區(qū)人民法院(以下簡(jiǎn)稱秦都法院)查封了姜某名下位于咸陽市秦都區(qū)秦皇路外灘一號(hào)及中華路南側(cè)嘉陽新都南區(qū)的房產(chǎn)各一套。2018年10月18日，秦都法院按法律程序?qū)⒉榉馔ㄖ獏f(xié)助單遞交給了房地產(chǎn)交易局和咸陽市不動(dòng)產(chǎn)登記中心，以上兩單位均已收到，并且給予了回執(zhí)。

　　“但是，在查封期間，沒有經(jīng)過我授權(quán)，咸陽市不動(dòng)產(chǎn)登記中心將外灘一號(hào)房屋給其他人辦理了他項(xiàng)權(quán)證，我去不動(dòng)產(chǎn)登記中心核對(duì)資料，工作人員以各種理由拒絕我查看，還說系統(tǒng)里沒有查封記錄。”韓女士說，“不動(dòng)產(chǎn)登記中心明知查封房產(chǎn)不能抵押、過戶，卻違規(guī)為他人辦理他項(xiàng)權(quán)證，自然資源局工作人員姜某無視法院裁定，按個(gè)人意愿隨意操作，希望有關(guān)部門徹查此事。”

　　按照法院要求進(jìn)行 不存在私自解封問題

　　接到韓女士的反映后，咸陽市不動(dòng)產(chǎn)登記中心回復(fù)稱，姜某購買的外灘一號(hào)商住樓房產(chǎn)于2017年3月27日在該中心辦理了預(yù)購商品房預(yù)告登記。因李某與姜某民間借貸糾紛一案，2018年7月2日，秦都法院送達(dá)《協(xié)助執(zhí)行通知書》，要求該中心協(xié)助將其房屋查封，查封期限為2018年7月2日至2021年7月1日，因案涉房屋未登記在姜某名下，無法辦理查封登記，故與法院溝通后辦理了該房屋的預(yù)查封登記。

　　2018年10月18日，秦都法院又送達(dá)了93號(hào)《民事裁定書》及《協(xié)助執(zhí)行通知書》，要求協(xié)助查封姜某名下位于外灘一號(hào)和嘉陽新都南區(qū)房產(chǎn)各一套。因《協(xié)助執(zhí)行通知書》中明確的協(xié)助執(zhí)行項(xiàng)目為：查封姜某外灘一號(hào)及人行家屬院房屋各一套，內(nèi)容為手寫，與裁定內(nèi)容不一致——裁定中有查封嘉陽新都南區(qū)房屋，而協(xié)助執(zhí)行通知中無此項(xiàng)內(nèi)容，且第一項(xiàng)協(xié)執(zhí)項(xiàng)目中涉及兩套房產(chǎn)，根據(jù)協(xié)助執(zhí)行中“一房一項(xiàng)一查封”原則，導(dǎo)致第一項(xiàng)協(xié)執(zhí)項(xiàng)目無法辦理。

　　該中心要求秦都法院按照每查封一套房產(chǎn)列一條協(xié)助內(nèi)容的書寫形式重新開具填寫《協(xié)助執(zhí)行通知書》。當(dāng)時(shí)申請(qǐng)執(zhí)行人韓女士也在場(chǎng)，法院工作人員與其溝通后，由法院現(xiàn)場(chǎng)辦案人員在93號(hào)執(zhí)行通知上添加了“第三條：查封姜某名下中華路南側(cè)嘉陽新都南區(qū)S056940號(hào)房。”即本次僅對(duì)姜某名下嘉陽新都南區(qū)房予以查封，辦理了嘉陽新都南區(qū)房產(chǎn)的查封登記。2018年10月到2019年6月，秦都區(qū)法院和韓女士并沒有對(duì)當(dāng)時(shí)查封情況提出異議。

　　回復(fù)還稱，2019年6月21日，秦都法院向該中心送達(dá)741號(hào)《協(xié)助執(zhí)行通知書》及《執(zhí)行裁定書》，要求該中心解除姜某外灘一號(hào)房產(chǎn)的查封、凍結(jié)。該中心據(jù)此辦理了解除查封行為，自此，該房產(chǎn)為不受限制狀態(tài)。隨后結(jié)合姜某和開發(fā)公司的共同申請(qǐng)及提供的不動(dòng)產(chǎn)轉(zhuǎn)移登記資料，辦理了外灘一號(hào)房產(chǎn)的不動(dòng)產(chǎn)轉(zhuǎn)移登記。

　　對(duì)于不讓韓女士查看該房產(chǎn)信息等情況，不動(dòng)產(chǎn)登記中心稱，韓女士并非權(quán)利人和利害關(guān)系人，無權(quán)查詢姜某所有的外灘一號(hào)房產(chǎn)他項(xiàng)權(quán)證信息。不動(dòng)產(chǎn)中心辦理兩次協(xié)助執(zhí)行事項(xiàng)均是按照法院要求進(jìn)行，協(xié)助執(zhí)行行為并無不妥，也不存在私自解封的問題。

　　不動(dòng)產(chǎn)登記中心“漏查封”或“漏解封”

　　從不動(dòng)產(chǎn)登記中心的回復(fù)來看，要求查封是法院所為，要求解封也是法院所為，那么韓女士又何以要質(zhì)疑不動(dòng)產(chǎn)登記中心呢？

　　6月19日，韓女士稱，2018年7月2日以及2019年6月21日要求對(duì)外灘一號(hào)房屋進(jìn)行查封和解封的申請(qǐng)執(zhí)行人是和姜某有借貸關(guān)系的李某。她是在2018年10月17日申請(qǐng)?jiān)V前財(cái)產(chǎn)保全后，2018年10月24日法院給其送達(dá)了《民事裁定書》對(duì)姜某名下兩套房屋進(jìn)行了查封，期限為三年，期間不得買賣、過戶。咸陽市不動(dòng)產(chǎn)登記中心、咸陽市房地產(chǎn)交易處均收到秦都法院的《協(xié)助執(zhí)行通知書》，并簽收了《送達(dá)回證》。

　　“我一直說的是外灘一號(hào)的房屋問題，不動(dòng)產(chǎn)登記中心卻總用嘉陽新都南區(qū)的房子來擾亂主題，嘉陽新都南區(qū)的房子其實(shí)就是人行家屬院的房子——我申請(qǐng)執(zhí)行兩套房屋，法院也發(fā)了通知，不動(dòng)產(chǎn)也已經(jīng)簽收，裁定上明確是兩套房子——按不動(dòng)產(chǎn)中心的說法，他們僅查封了嘉陽新都南區(qū)的房子，那么，就存在‘漏查封’問題。而在我看來，法院給我送達(dá)了《民事裁定書》，就表明該房屋已經(jīng)查封，而在我未申請(qǐng)解封的情況下，不動(dòng)產(chǎn)中心在另一執(zhí)行人申請(qǐng)解封后就將房產(chǎn)徹底解封了，這樣一來，又存在‘漏解封’問題，不管是‘漏查封’還是‘漏解封’，都使我的權(quán)益受到損害，這個(gè)責(zé)任應(yīng)該由他們來負(fù)。”

　　兩個(gè)機(jī)構(gòu)在執(zhí)行過程中出現(xiàn)偏差

　　秦都區(qū)人民法院出具的法律文書明確顯示姜某名下的外灘一號(hào)和嘉陽新都南區(qū)房產(chǎn)已被正式查封。實(shí)際查封過程中，咸陽市不動(dòng)產(chǎn)登記中心僅對(duì)嘉陽新都南區(qū)房產(chǎn)進(jìn)行了查封，并未對(duì)外灘一號(hào)的房屋進(jìn)行查封，而且經(jīng)核實(shí)，不動(dòng)產(chǎn)登記中心和秦都區(qū)人民法院提供的協(xié)助執(zhí)行通知書關(guān)于查封的內(nèi)容存在不一致，雙方各執(zhí)一詞。

　　之所以會(huì)出現(xiàn)上述糾紛，是因?yàn)榉ㄔ撼鼍邥鎴?zhí)行裁定并送達(dá)給咸陽市不動(dòng)產(chǎn)登記中心后，兩個(gè)機(jī)構(gòu)在執(zhí)行過程中出現(xiàn)了偏差，導(dǎo)致法律文書中賦予了申請(qǐng)人權(quán)利，而不動(dòng)產(chǎn)登記權(quán)屬證明上相應(yīng)權(quán)利卻是缺失的，當(dāng)事人確信法律文書效力，而不動(dòng)產(chǎn)登記中心確信不動(dòng)產(chǎn)登記。

　　如果兩個(gè)機(jī)構(gòu)在接洽過程中，未能妥善處理接洽事項(xiàng)，最終損害的是當(dāng)事人合法權(quán)益。無論是哪個(gè)機(jī)構(gòu)，在辦理委托事項(xiàng)時(shí)，均應(yīng)該明確具體，不能隨便潦草，在問題無法明確時(shí)，應(yīng)當(dāng)要求復(fù)印法官證書和要求法院補(bǔ)充情況說明等以備周全，否則就會(huì)存在兩個(gè)機(jī)構(gòu)給出的內(nèi)容不一致，最終讓當(dāng)事人陷入兩難，而且還會(huì)出現(xiàn)證據(jù)缺失、無法自證的情況存在，過程高效自然是應(yīng)當(dāng)鼓勵(lì)的，但是程序合法、證據(jù)充分也應(yīng)是共同目標(biāo)。上海市專業(yè)房產(chǎn)律師

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