案例：2018年10月12日，原告（買方）與被告京豐地產(chǎn)（賣方）位于沈陽和平區(qū)南京北街36-1號12-1號，建筑面積69.66平方米積69.66平方米。
 

　　約定內(nèi)容為：第四條房屋總價為1,214,870元；第六條付款方式和期限：買受人應(yīng)當在簽訂《商品房買賣合同》的同時，支付該商品房的首付款，即614,870元，貸款金額為600,000元，買受人應(yīng)當在5個工作日內(nèi)到銀行辦理貸款相關(guān)手續(xù)，并在簽訂本合同之日起30日內(nèi)付清；第八條出賣人應(yīng)當在2020年3月31日前將經(jīng)驗收合格并符合本合同約定的商品房交付給買受人；第九條除本合同第八條規(guī)定的特殊情況外，出賣人未按照本合同規(guī)定的期限將該商品房交付給買受人使用的，逾期90天以上的，買受人有權(quán)終止合同。買受人終止合同的，出賣人應(yīng)當自買受人終止合同通知到達之日起30天內(nèi)退還全部付款，并按照買受人累計付款的2%向買受人支付違約金。
 

　　2018年10月11日，原告于2019年1月2日向被告京豐房地產(chǎn)支付購房款244870元，37萬元。2019年3月5日，原告(借款人)與被告交通銀行遼寧分行(貸款人)、被告京豐房地產(chǎn)(擔保人)簽訂《個人房地產(chǎn)抵押合同》，約定原告向交通銀行遼寧分行借款6萬元購買沈陽市和平區(qū)南京北街36-1號12-1房地產(chǎn)。貸款期限為2019年3月5日至2049年3月5日。2019年12月26日，被告為原告開具金額1214870元的購房款發(fā)票。上海光新律師截至本案最后一次法院辯論結(jié)束，本案涉及的財產(chǎn)尚未交付使用。
 

　　謝宇向一審法院提起訴訟：1.請求解除原告與被告于2018年10月12日簽訂的《商品房買賣合同》；2.請求被告配合原告撤銷沈陽市和平區(qū)南京南北街36-1號12-01，建筑面積69.66平方米的房屋登記，并返還原告已繳納的房屋契稅11.570元，貸款服務(wù)費3180元，共計14.750元；3.請求法院責令被告返還原告購房團購2萬元，總購房款1.214.870元，共計1.234.870元；4.請求法院責令被告賠償原告購房產(chǎn)生的已付交通銀行的利息，暫計67.82.50元；5.請求法院責令被告返還原告已付首付款71.764元；6.請求法院責令被告支付逾期交房違約金24.297.40元；7.請求解除原告與被告二交通銀行遼寧分行簽訂的個人房地產(chǎn)抵押合同；8.訴訟費用由被告承擔。
 

　　一審法院認為，第一，商品房銷售合同和個人房地產(chǎn)抵押貸款合同是否終止。原告與京豐房地產(chǎn)簽訂的《商品房銷售合同》是各方的真實意圖，不違反法律、行政法規(guī)的強制性規(guī)定，合法有效，各方應(yīng)遵守履行。京豐房地產(chǎn)作為涉案房地產(chǎn)開發(fā)商，是其基本的合同義務(wù)。
 

　　上海光新律師根據(jù)《商品房買賣合同》，第八條出賣人應(yīng)當在2020年3月31日前將經(jīng)驗收合格并符合本合同約定的商品房交付給買受人；第九條除本合同第八條規(guī)定的特殊情況外，出賣人未按照合同規(guī)定的期限將商品房交付給買受人的，逾期90天以上的，買受人有權(quán)終止合同。買受人終止合同的，出賣人應(yīng)當自買受人終止合同通知到達之日起30日內(nèi)退還全部已付款，并按照買受人累計已付款的2%向買受人支付違約金。京豐房地產(chǎn)已經(jīng)違約，原告行使合同終止權(quán)符合約定，應(yīng)當予以支持?！蹲罡呷嗣穹ㄔ宏P(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第二十條規(guī)定:因商品房買賣合同確認無效或者被撤銷、終止，商品房擔保貸款合同的目的無法實現(xiàn)，當事人要求終止商品房擔保貸款合同的，應(yīng)當予以支持。因此，原告與交通銀行遼寧分行簽訂的《個人房地產(chǎn)抵押合同》應(yīng)當終止。
 

　　二、關(guān)于原告要求京豐房地產(chǎn)退還房屋購房款、已償還貸款本金、已支付銀行貸款利息及上述款項利息，違約金是否成立?！吨腥A人民共和國民法典》第五百六十六條第一款規(guī)定:合同終止后，未履行的，終止履行；已履行的，當事人可以根據(jù)履行情況和合同性質(zhì)要求恢復(fù)原狀，采取其他補救措施，并有權(quán)要求賠償損失。本案涉及的《商品房買賣合同》終止后，京豐房地產(chǎn)應(yīng)向原告退還首付房款614870元，并賠償原告已償還貸款本金、已付銀行貸款利息(以銀行系統(tǒng)數(shù)據(jù)為準)和違約金。上海光新律師根據(jù)合同，違約金的計算方法是:首付房款614870元與原告已償還銀行貸款本金之和，按2%計算。至于原告要求賠償已付款項的利息，因為被告已經(jīng)按照合同支付了違約金，所以不支持利息要求。

　　三、關(guān)于原告要求京豐房地產(chǎn)償還剩余銀行貸款本息，逾期付款造成的其他損失?！蹲罡呷嗣穹ㄔ宏P(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第二十一條第二款規(guī)定:商品房買賣合同確認無效或者撤銷的，商品房擔保貸款合同終止后，出賣人應(yīng)當將收到的購房貸款和購房款本息返還擔保權(quán)人和買受人。本案中，原告與交通銀行遼寧分行、京豐房地產(chǎn)簽訂的《個人房地產(chǎn)抵押合同》生效后，交通銀行遼寧分行履行了支付貸款的義務(wù)?！秱€人房地產(chǎn)抵押合同》終止后，京豐房地產(chǎn)應(yīng)將《個人房地產(chǎn)抵押合同》項下的剩余貸款本息返還交通銀行遼寧分行；京豐房地產(chǎn)償還《個人房地產(chǎn)抵押合同》項下的剩余本息后，原告和交通銀行遼寧分行應(yīng)協(xié)助撤銷《商品房買賣合同》的備案登記和房屋抵押登記。
 

　　四、關(guān)于原告主張的契稅損失、貸款服務(wù)費和團購費損失。上海光新律師根據(jù)現(xiàn)行政策法規(guī)，如果買賣雙方終止商品房銷售合同，原告可以向稅務(wù)機關(guān)辦理退稅手續(xù)。因此，契稅不屬于原告的實際損失，因此不支持本請求。原告主張的貸款服務(wù)費和團購費，由于原告未提供證據(jù)證明，原告應(yīng)承擔無法提供證據(jù)的法律后果，因此不支持原告的這部分訴訟請求。

　　一審法院判決：一、解除原告謝宇與被告遼寧京豐房地產(chǎn)有限公司于2018年10月12日簽訂的《商品房買賣合同》；

　　2、解除原告謝宇與被告交通銀行遼寧分行、遼寧京豐房地產(chǎn)有限公司于2019年3月5日簽訂的《個人房地產(chǎn)抵押合同》；

　　3、被告遼寧京豐置業(yè)有限公司自判決生效之日起十日內(nèi)返還原告謝宇購房首付614870元；

　　4、被告遼寧京豐房地產(chǎn)有限公司自判決生效之日起10日內(nèi)返還原告謝宇向被告交通銀行有限公司遼寧分行償還的個人房地產(chǎn)抵押貸款合同項下的貸款本息（具體金額以銀行系統(tǒng)數(shù)據(jù)為準）；

　　5、被告遼寧京豐房地產(chǎn)有限公司自判決生效之日起10日內(nèi)支付原告謝宇違約金（以614、870元首付房款與原告謝宇償還《個人房地產(chǎn)抵押合同》項下的銀行貸款本金之和為基數(shù)，按2%計算）；

　　6、被告遼寧京豐房地產(chǎn)有限公司自判決生效之日起十日內(nèi)償還被告交通銀行股份有限公司遼寧分行個人房地產(chǎn)抵押貸款合同項下的剩余貸款本息（具體金額以銀行系統(tǒng)數(shù)據(jù)為準）；

　　7、自個人房地產(chǎn)抵押貸款合同貸款本息償還之日起十五日內(nèi)，原告謝宇、被告交通銀行有限公司遼寧分行協(xié)助被告遼寧京豐房地產(chǎn)有限公司撤銷商品房銷售合同備案登記，撤銷沈陽和平區(qū)南京北街36-1號12-1房屋預(yù)售商品房抵押預(yù)測登記；

　　8、駁回原告謝宇的其他訴訟請求。

 

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