開發(fā)商一房二賣，如何維護(hù)自己的權(quán)利？
上海商品房糾紛律師提醒，關(guān)于《房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營案件審理前房地產(chǎn)管理法》第二十七條：預(yù)售商品房合同簽訂后，預(yù)售方未經(jīng)預(yù)售方同意，與他人簽訂預(yù)售合同后，預(yù)售合同無效；后合同預(yù)售方取得房屋所有權(quán)證明，后合同有效，預(yù)售方給前合同損失的，承擔(dān)相應(yīng)的民事責(zé)任。
【案情簡介】
1992年12月27日，管理局與建筑公司簽訂了四份房地產(chǎn)交易合同，并進(jìn)行了公證。合同規(guī)定，管理局購買建筑公司開發(fā)的商業(yè)和住宅房地，總交易金額為1842.75萬元；房地產(chǎn)交付期限不得遲于1994年10月31日。如果建筑公司未能在合同規(guī)定的期限內(nèi)交付使用，除不可抗力因素外，每延遲一個月，按拖延部分賠償某管理局1％的延工金，拖延兩個月為嚴(yán)重違約，應(yīng)向某管理局賠償與定金全額相等的經(jīng)濟(jì)損失。合同簽訂后，管理局于1992年12月30日向建筑公司支付了四份合同的第一期，共計736萬元作為定金，截至1993年12月，共支付了1198.9萬元。該項工程因資金不足，至今尚未竣工。至本案訴訟前，建設(shè)公司未向管理局交付房屋，管理局尚有643．95萬元購房款未付。
此外，發(fā)現(xiàn)建筑公司與管理局簽訂了四份房地產(chǎn)交易合同，尚未獲得土地使用權(quán)證書的開發(fā)房地產(chǎn)、建設(shè)規(guī)劃許可證、建設(shè)許可證、預(yù)售房屋許可證等相關(guān)程序。2002年3月20日，建筑公司獲得了商品房預(yù)售許可證。2001年1月10日，建筑公司與承包商簽署了一份綜合建筑補充協(xié)議，同意如果建筑公司未能按照合同支付項目資金，承包商有權(quán)在使用后降低原設(shè)計標(biāo)準(zhǔn)。后來，由于拖欠了項目資金，承包商實際上占據(jù)了房地產(chǎn)的B至三層。B座4至13層已售出24套，房地產(chǎn)交易合同已登記。24套套房尚未交付，也沒有辦理產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)讓登記手續(xù)。
管理局要求法院命令開發(fā)商，即建筑公司，按照合同約定交付財產(chǎn)，并支付違約金和賠償損失，共計2357.62萬元。
【一審】
1.房地產(chǎn)交易合同和補充協(xié)議合法有效，應(yīng)繼續(xù)履行；
2.建筑公司應(yīng)將合同約定的房地產(chǎn)交給管理局；
3.建筑公司應(yīng)向管理局支付736萬元的違約金，管理局應(yīng)向建筑公司支付643.95萬元的購房款。上述付款抵消后，建筑公司應(yīng)向管理局支付92.05萬元。
案件受理費用為187831元，案件保全費用為178350元，共計366181元，由建設(shè)公司負(fù)擔(dān)。
【二審】
和解撤訴。二審案件受理費由建設(shè)公司承擔(dān)93915.5元。
【案件解析】
第二十七條七條規(guī)定：預(yù)售商品房合同簽訂后，預(yù)售方未取得房屋所有權(quán)證，預(yù)售方未經(jīng)預(yù)售方同意，與他人簽訂預(yù)售合同的，后續(xù)預(yù)售合同無效；如果后續(xù)合同的預(yù)售方已取得房屋所有權(quán)證明，則可以確定后續(xù)合同有效，但如果預(yù)售方給前一合同的預(yù)售方造成損失，則應(yīng)承擔(dān)相應(yīng)的民事責(zé)任。在本案中，一家建筑公司與一家管理局簽訂了合同，并與左和其他24名買家簽訂了房屋銷售合同。雖然后來買方在房地產(chǎn)管理部門辦理了登記手續(xù)，但購買的房地產(chǎn)沒有交付，也沒有實際取得房屋所有權(quán)證。因此，后來買方無法反對某管理局作為買方的權(quán)利，法院支持某管理局交付房屋的要求。
此外，從合同協(xié)議、誠實信用、公平原則出發(fā)，開發(fā)商即賣方建設(shè)公司應(yīng)向第一買方管理局賠償全額定金的經(jīng)濟(jì)損失。根據(jù)雙方的合同，如果賣方延遲交付房屋超過兩個月，賣方應(yīng)賠償買方等于存款的損失，即736萬元。由于買方管理局仍未支付643.95萬元，可以抵消賣方建筑公司支付的賠償。建筑公司辯稱，該房屋已被處置給第三方，合同不能繼續(xù)履行，不符合法律規(guī)定，法院不接受，因此有上述判決。
【涉案法條】
1.《中華人民共和國民法通則》
第四條民事活動應(yīng)遵循自愿、公平、等價有償、誠信的原則。
2.《關(guān)于審理房地產(chǎn)管理法實施前房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營案件若干問題的解答》
第二十五條商品房預(yù)售方未取得土地使用許可證，但投入一定開發(fā)建設(shè)資金進(jìn)行建設(shè)和預(yù)售商品房的，在一審訴訟期間補發(fā)土地使用許可證。預(yù)售合同有效的，可以確定預(yù)售合同。
第二十七條預(yù)售商品房合同簽訂后，預(yù)售方未經(jīng)預(yù)售方同意，與他人簽訂預(yù)售合同的，后續(xù)預(yù)售合同無效；后續(xù)合同的預(yù)售方已取得房屋所有權(quán)證明的，后續(xù)合同有效，但預(yù)售方造成損失的，承擔(dān)相應(yīng)的民事責(zé)任。如果你也遇到此類問題，可以在線咨詢上海商品房糾紛律師。
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