買房人“跳單”被判違約案
上海房產(chǎn)中介糾紛律師淺談，通過中介購買房屋時，對于跳單的行為中介都會明確寫在違約條款內(nèi)，如果違約需要支付違約金。
【簡要案情】
2019年8月6日，案外人徐某與原告房地產(chǎn)中介公司簽署了《房地產(chǎn)銷售委托書》，約定委托價格179萬元（可協(xié)商價格）。2019年8月24日，原告房地產(chǎn)中介公司與被告簽署了房屋閱讀確認(rèn)書，確定原告為被告提供的房屋閱讀信息，即涉案房屋的基本信息（房屋產(chǎn)權(quán)、房屋付款等）。被告對房屋持樂觀態(tài)度，具體價格可與業(yè)主自行協(xié)商。如果不滿意，原告將不收取任何費(fèi)用。如果被告購買了該房屋，他需要向原告支付該房屋交易價格的1%作為傭金。在六個月內(nèi)，如果被告及其代理人、親屬和朋友未能通過原告進(jìn)行交易，但通過第三方與房屋業(yè)主達(dá)成交易，則將被視為違約。被告應(yīng)以172萬元的3%作為違約賠償。如果被告拒絕支付違約金，原告可以通過司法渠道保護(hù)自己的權(quán)益。由此產(chǎn)生的訴訟費(fèi)、公證費(fèi)、律師費(fèi)等相關(guān)費(fèi)用全部被告承擔(dān)。當(dāng)日，原告就帶被告看了涉案房屋。
2019年8月26日，原告的工作人員通過微信詢問被告：房子怎么樣？你想和房東談?wù)剝r格嗎？被告通過微信回復(fù)原告：她的價格太高了，不能考慮買房子。2019年9月5日，被告通過其他中介公司與外人徐簽訂了房屋銷售合同。2019年9月17日，原告通過微信通知被告，要求被告處理此事。雙方未能達(dá)成協(xié)議，原告隨后向法院提起訴訟。原告支付了8000元的律師代理費(fèi)。
【法院裁判】
原來，被告雙方是中介合同的法律關(guān)系。在接受原告的中介服務(wù)后，被告聲稱自己沒有買房，但另一方面，他通過其他房地產(chǎn)中介公司與業(yè)主簽訂了房屋銷售合同，并購買了涉案房屋。他的行為違反了雙方的合同協(xié)議，構(gòu)成違約，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)違約責(zé)任。在這種情況下，原被告簽署了看房子確認(rèn)第四條約定的內(nèi)容是違約責(zé)任，被告打算跳單，拒絕支付傭金和其他行為來保護(hù)原告的合法權(quán)利，這是合法有效的條款。在這種情況下，雙方同意計(jì)算違約金的3%的注冊價格在這個協(xié)議，被告認(rèn)為太高，并申請法院調(diào)整。法院認(rèn)為，原被告雙方約定的違約金主要是對原告賠償損失的替代補(bǔ)償，具有一定的處罰性?？紤]到后續(xù)的中介合同義務(wù)沒有實(shí)際履行，被告在后續(xù)的中介合同義務(wù)沒有實(shí)際履行中的過失，原告的報(bào)酬損失可以根據(jù)12000元的違約金進(jìn)行適當(dāng)調(diào)整。原告在本案中支付的律師費(fèi)為8000元，是原告為實(shí)現(xiàn)自身合法權(quán)益而支付的必要合理費(fèi)用關(guān)費(fèi)用標(biāo)準(zhǔn)，也符合雙方的協(xié)議，法院支持。因此，被告被判決在判決生效后10天內(nèi)向原告支付違約金12000元，律師費(fèi)8000元。
【律師說法】
上海房產(chǎn)中介糾紛律師提醒，通常所謂的跳單行為是指客戶在接受中介人的服務(wù)后，繞過中介人直接完成交易的行為。跳單行為廣泛存在于具有中介需求的經(jīng)濟(jì)和社會領(lǐng)域。跳單行為直接損害了中介人的合法利益，間接影響了經(jīng)濟(jì)和社會的運(yùn)行，阻礙了社會誠信的建設(shè)?！吨腥A人民共和國民法典》第965條增加了禁止跳單的規(guī)定。法院應(yīng)當(dāng)考慮合同約定的賠償，違約方的過錯，中介人要求賠償?shù)暮侠砗捅匾馁M(fèi)用，可以適當(dāng)調(diào)整當(dāng)事人約定的違約賠償
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