廣州租房律師以案說法為您講解租房問題
法院認(rèn)為，出租人有交付完好房屋的義務(wù)，承租人則應(yīng)對(duì)房屋是否符合使用目的盡到審慎注意義務(wù)，張某某作為承租人，在簽訂租賃合同之時(shí)已打算在系爭(zhēng)房屋內(nèi)開設(shè)餐飲，張某某應(yīng)當(dāng)對(duì)系爭(zhēng)房屋是否適合開設(shè)餐飲，是否具備開設(shè)餐飲的條件、是否能通過相關(guān)行政審批盡到審慎注意義務(wù)。那么對(duì)于相關(guān)情況你了解多少呢？接下來和廣州租房律師一起看看吧。
張某某在簽訂租賃合同并實(shí)際經(jīng)營(yíng)“皇佳御廚”餐飲后再以租賃房屋距離居民區(qū)較近、系爭(zhēng)房屋內(nèi)沒有煤氣、全成公司在較晚的時(shí)間內(nèi)才辦理出大環(huán)評(píng)、將一樓分隔成二層后無法通過消防驗(yàn)收等理由拒付租金，缺乏合同依據(jù)和法律依據(jù)，不能構(gòu)成對(duì)支付租金的抗辯。故法院認(rèn)定張某某未按期支付租金構(gòu)成違約。張某某提供的包括錄音資料在內(nèi)的相關(guān)證據(jù)，尚不足以證明存在全成公司同意延長(zhǎng)其免租期的事實(shí)。
張律師如何承擔(dān)違約責(zé)任。
1.如上所述，張某未按約定支付租金構(gòu)成違約，張某應(yīng)于2008年8月1日至2009年11月30日期間支付租金和使用費(fèi)。 由于張淳總裁于2009年5月8日致函泉城公司要求移交該房屋，泉城公司未能及時(shí)收妥該房屋，因此造成損失擴(kuò)大的責(zé)任。 因此，2009年5月8日以后的房屋使用費(fèi)由法院根據(jù)泉城公司上述履約缺陷及張某違約情況確定。
2.由于泉城公司自2007年10月1日至2009年11月30日提出的物業(yè)管理費(fèi)于2008年11月10日前由上海安融物業(yè)管理公司管理，故泉城未能提供上海安融物業(yè)管理有限公司同意向泉城收取前期物業(yè)管理費(fèi)的證據(jù)，法院對(duì)泉城此前提出的物業(yè)管理費(fèi)不予支持。
基于上述原因，張某自2008年11月10日至2009年5月8日期間承擔(dān)全部物業(yè)管理費(fèi)，2009年5月9日至2009年11月30日期間的物業(yè)管理費(fèi)由法院自行決定。 綜上所述，根據(jù)雙方的合同以及雙方在履行過程中的違約和缺陷，在適當(dāng)?shù)那闆r下，法院裁定張某應(yīng)就2008年8月1日至2009年11月30日期間的房屋租賃和使用支付總計(jì)85.5萬美元（扣除押金后超過257,116美元），張某仍需支付597,884元。 2008年11月10日至2009年11月30日物業(yè)管理費(fèi)為2萬元。
3.對(duì)于公司提出的電費(fèi)，以雙方確認(rèn)的“小電表”耗電量為基礎(chǔ)，公司可支持公司需求5萬元。
4.Zhang、Jiang向泉城公司索賠裝修、設(shè)施、設(shè)備損失2,628,882.9元，Zhang為違約方，相關(guān)損失由Zhang自行承擔(dān)。 但考慮到公司在合同履行過程中存在一定缺陷，并考慮到爭(zhēng)議房屋的裝修包括中央空調(diào)、消防設(shè)施、廚房用具、電梯等對(duì)公司有使用價(jià)值的設(shè)施設(shè)備，公司應(yīng)給予適當(dāng)?shù)难a(bǔ)償，具體金額由法院自行決定為C0.000元。
5.對(duì)于張某和姜某要求公司賠償經(jīng)營(yíng)損失的索賠，張某提供的證據(jù)不足以證明損失的存在，張某在合同履行過程中違約。 因此不支持。
6. 關(guān)于公司要求張江支付違約金的條款，由于公司在合同履行過程中存在一定缺陷，且張江認(rèn)為雙方約定的違約金過高，法院酌情調(diào)整為7萬元。 黃家公司因被撤銷，已在爭(zhēng)議房屋開設(shè)餐飲，并在爭(zhēng)議房屋登記，爭(zhēng)議房屋屬于該房屋的實(shí)際使用人。 因此，本公司另一股東江某對(duì)張某的上述付款義務(wù)負(fù)有連帶責(zé)任。
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