行政合規(guī)風(fēng)險，根據(jù)《城市房地產(chǎn)開發(fā)管理條例》第三十九條規(guī)定，未經(jīng)批準(zhǔn)擅自出售商品房的，由縣級以上房地產(chǎn)開發(fā)中華民國政府責(zé)令停止違法行為，沒收違法所得，并處收繳預(yù)付款1% 以下的罰款。上海房產(chǎn)律師為您講講相關(guān)的情況。

　　根據(jù)商品房銷售管理辦法第四十二條，房地產(chǎn)開發(fā)項目手冊及符合房地產(chǎn)開發(fā)條件的有關(guān)證明文件不報房地產(chǎn)開發(fā)主管部門備案或者不符合房地產(chǎn)銷售條件的，向買方收取認(rèn)購費的，對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)給予警告，責(zé)令限期改正，可以處以1萬元以上3萬元以下的罰款。

　　刑事合規(guī)風(fēng)險，根據(jù)第一種情況，沒有取得部分或全部“五證”和銷售，被認(rèn)為是擾亂市場秩序和情節(jié)嚴(yán)重的，一般構(gòu)成違法經(jīng)營罪。如果他在銷售過程中故意隱瞞自己沒有取得“五證”的部分或全部，并且知道自己在此之后無法取得有關(guān)許可證，并且有非法占有的意圖，則可能構(gòu)成合同詐騙罪和其他侵犯財產(chǎn)罪。

　　銷售價格的合規(guī)，房屋銷售產(chǎn)品價格水平一般可以采取“一房一價”的形式主義在當(dāng)?shù)刂鞴軝C關(guān)處進行企業(yè)備案登記，如有需要相關(guān)限價政策的還應(yīng)當(dāng)在限價范圍內(nèi)定價，并進行社會公示。國家有關(guān)規(guī)定也明確了宣傳方式，商品房價格、收費項目以及一切可能影響商品房價格的因素，都應(yīng)當(dāng)在交易場所明示公布。

　?。?）民事合規(guī)風(fēng)險

　　如果開發(fā)商未能按照銷售價格合規(guī)的相關(guān)規(guī)定進行操作，購房人可以欺詐為由要求解除合同。一旦解除合同，開發(fā)商一般需要返還購房人已支付的款項，并賠償其損失。

　　如果買方要求繼續(xù)履行合同，可要求承擔(dān)返還差價和利息的差價并賠償相應(yīng)的責(zé)任損失。

　?。?）行政合規(guī)風(fēng)險

　　違反價格有關(guān)規(guī)定的，一般按《價格法》、《價格違法行為行政處罰規(guī)定》承擔(dān)行政責(zé)任。存在變相漲價(一般為車位、裝修等捆綁銷售)等價格違法行為的，依據(jù)上述規(guī)定，沒收違法所得，處以罰款，情節(jié)嚴(yán)重的，責(zé)令停產(chǎn)停業(yè)直至吊銷營業(yè)執(zhí)照。

　　銷售管理人員及其銷售發(fā)展過程中的合規(guī)，房地產(chǎn)銷售人員分為兩類，一類是開發(fā)商自己的員工，一類是外包房屋銷售代理承擔(dān)銷售任務(wù)，由于前者的就業(yè)風(fēng)險較大，實踐中一般都是外包中介服務(wù)。無論是自己的員工還是外包商品房銷售中介服務(wù)機構(gòu)，都應(yīng)該注意以下幾個問題。

　　中介服務(wù)機構(gòu)應(yīng)取得房屋中介資質(zhì)。如果外包中介服務(wù)機構(gòu)未取得房屋中介資質(zhì)，或者開發(fā)商未與中介機構(gòu)簽訂委托買賣合同，即使買受人最終簽訂了認(rèn)購協(xié)議等預(yù)約合同，合同也可能無效。

　　外包中介可能會帶來強制性的代理綁定服務(wù)費、貸款服務(wù)費、房產(chǎn)證代理費等混亂。房地產(chǎn)銷售人員與開發(fā)商、銀行等機構(gòu)利用關(guān)系優(yōu)勢，強迫購房者違背自己的意愿支付相關(guān)費用。實際上，只有通過中介才能獲得貸款、憑證，因為銀行、開發(fā)商等必要的材料只能提供給中介。

　　以各種名義收費的行為可能違反《價格違法行為行政處罰規(guī)定》第九條，違反者可能面臨沒收違法所得、罰款、責(zé)令停產(chǎn)停業(yè)等行政處罰。強迫購房者交費也可能構(gòu)成刑法第226條強迫交易罪，銀行、開發(fā)商等相關(guān)人員可能存在相應(yīng)的職務(wù)犯罪。

　　房產(chǎn)銷售管理人員可以作為中國公民個人數(shù)據(jù)信息的直接經(jīng)手人，應(yīng)當(dāng)具有高度重視學(xué)生個人進行信息技術(shù)保護的相關(guān)法律規(guī)定。根據(jù)實際案例二，房地產(chǎn)市場銷售服務(wù)人員在工作學(xué)習(xí)過程中，將經(jīng)手的購房者個人基本信息網(wǎng)絡(luò)銷售給他人或者與他人交換。

　　參與購買、交換的絕大多數(shù)都為裝修、家電等行業(yè)從業(yè)人員，嚴(yán)重侵犯了公民的生活安寧權(quán)和個人隱私權(quán)，且在案例二中涉案的相關(guān)研究信息被認(rèn)定為可能產(chǎn)生影響人身、財產(chǎn)安全的公民個人用戶信息，也意味著房地產(chǎn)銷售業(yè)務(wù)人員經(jīng)手的信息系統(tǒng)屬于一種較為敏感的個人經(jīng)濟信息，如果涉嫌犯罪的，將面臨更嚴(yán)格的處罰。

　　因此，上海房產(chǎn)律師提醒大家，發(fā)展商無論是作為買家合約的對立方或中介服務(wù)機構(gòu)的客戶，在知悉存在個人信息泄露、個人資料罪行及其他放任自流的情況下，亦可能面對一定的合規(guī)風(fēng)險，應(yīng)注意保障個人資料。