在嚴(yán)格保護(hù)耕地的形勢(shì)下，國(guó)家對(duì)農(nóng)村村民建房管控越來(lái)越嚴(yán)格，按照《土地管理法》和《城鄉(xiāng)規(guī)劃法》的規(guī)定，農(nóng)村村民建房需要取得宅基地批準(zhǔn)書(shū)和鄉(xiāng)村建設(shè)規(guī)劃許可證，如果是拆掉舊房子建新房，相對(duì)來(lái)說(shuō)，會(huì)簡(jiǎn)單一些。上海專(zhuān)業(yè)房屋律師提醒需注意的是，對(duì)于一些特殊情況，翻建老房一般是不允許的，這些情況建好了也可能被拆。

　　1、非本集體成員繼承的房屋一般不能翻建

　　根據(jù)《中華人民共和國(guó)土地管理法》第六十二條和國(guó)務(wù)院《關(guān)于加強(qiáng)土地轉(zhuǎn)讓管理嚴(yán)禁炒賣(mài)土地的通知》的規(guī)定，宅基地是農(nóng)民基于集體經(jīng)濟(jì)組織成員身份而享有的用于修建住宅的集體建設(shè)用地。根據(jù)相關(guān)司法解釋?zhuān)绻^承人是本集體經(jīng)濟(jì)組織成員，符合宅基地申請(qǐng)條件的，可以經(jīng)批準(zhǔn)后取得被繼承房屋及其宅基地；如果不符合申請(qǐng)條件的，則可以將房屋賣(mài)給本村其他符合申請(qǐng)條件的，如果不愿出賣(mài)，則該房屋不得翻建、改建、擴(kuò)建，待處于不可居住狀態(tài)時(shí)，宅基地由集體經(jīng)濟(jì)組織收回。

　　2、宅基地面積超過(guò)地方規(guī)定標(biāo)準(zhǔn)不能翻建

　　按照《土地管理法》的規(guī)定，宅基地面積不能超過(guò)省、自治區(qū)、直轄市的規(guī)定，雖然每個(gè)地方的宅基地面積標(biāo)準(zhǔn)都不一樣，但各地對(duì)于農(nóng)村宅基地面積是有一定標(biāo)準(zhǔn)限制的，有些房子建于七八十年代，甚至更早，雖當(dāng)時(shí)是合法的，但按現(xiàn)在的標(biāo)準(zhǔn)來(lái)看，很多房子可能就超過(guò)了面積標(biāo)準(zhǔn)，現(xiàn)在如果要重建的話(huà)，應(yīng)按現(xiàn)在要求的面積標(biāo)準(zhǔn)，超過(guò)了就不能建。

　　3、改變土地用途的不能翻建

　　我國(guó)土地實(shí)行嚴(yán)格的用途管制制度，農(nóng)村宅基地是保障農(nóng)村村民家庭住房的建設(shè)用地，其主要功能是居住，不能改變其用途，比如建成廠(chǎng)房等經(jīng)營(yíng)場(chǎng)所那是不允許的。

　　4、房屋所有權(quán)存在爭(zhēng)議的一般不能翻建

　　宅基地房屋糾紛在農(nóng)村時(shí)有發(fā)生，如果老房子的權(quán)屬不清晰，關(guān)聯(lián)人之間有很大的爭(zhēng)議，那么也是不可以進(jìn)行翻建的。《土地管理法》第十四條規(guī)定，土地所有權(quán)和使用權(quán)爭(zhēng)議，由當(dāng)事人協(xié)商解決;協(xié)商不成的，由人民政府處理。當(dāng)事人對(duì)有關(guān)人民政府的處理決定不服的，可以自接到處理決定通知之日起三十日內(nèi)，向人民法院起訴。在土地所有權(quán)和使用權(quán)爭(zhēng)議解決前，任何一方不得改變土地利用現(xiàn)狀。

　　5、不符合規(guī)劃的房屋不能翻建

　　根據(jù)我國(guó)法律規(guī)定，農(nóng)村村民建住宅，應(yīng)當(dāng)符合鄉(xiāng)(鎮(zhèn))土地利用總體規(guī)劃、村莊規(guī)劃，不得占用永久基本農(nóng)田，并盡量使用原有的宅基地和村內(nèi)空閑地。有些地方因當(dāng)?shù)匕l(fā)展需要，土地規(guī)劃可能發(fā)生了變化，如果不符合規(guī)劃那也是不能翻建的。不過(guò)這種情況，可申請(qǐng)新宅基地來(lái)建房。另需注意的是，在很多農(nóng)民看來(lái)，翻建自己的舊房子屬于自己的權(quán)利，可以“任性”的翻建，想怎么建就怎么建，但事實(shí)并非如此。雖然目前對(duì)于農(nóng)村房屋翻建，很多地方并沒(méi)要求一定要重新辦理用地手續(xù)，但為了安全起見(jiàn)，大家在翻建房屋前最好重新辦理用地手續(xù)和鄉(xiāng)地建設(shè)規(guī)劃許可證，并按審批條件依法建房，不要少批多建等。

　　即使農(nóng)村里面有老房子，首先你有沒(méi)有這個(gè)權(quán)利再重新翻蓋或者是否成為危房。

　　因?yàn)檗r(nóng)村里面不是你想蓋房子就要蓋房子，首先你還得是農(nóng)村的戶(hù)口。因?yàn)橛泻芏嗳税褢?hù)口搬遷出外面，但是農(nóng)村里面還有個(gè)老房子，但近些年聽(tīng)到這個(gè)危房改造有補(bǔ)貼的項(xiàng)目，又想回去農(nóng)村里面把那舊房子從新的翻蓋一下。

　　但是你沒(méi)有農(nóng)村戶(hù)口，所以你是翻蓋房子的問(wèn)題，根本不用考慮，因?yàn)閷?duì)于重新蓋房子來(lái)說(shuō)需要經(jīng)過(guò)重重申請(qǐng)，你沒(méi)有農(nóng)村戶(hù)口是申請(qǐng)不了的。上海專(zhuān)業(yè)房產(chǎn)律師

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