隨著家用汽車(chē)的普及，停車(chē)難題日益凸顯，不但公共場(chǎng)所車(chē)位緊張，小區(qū)內(nèi)的車(chē)位也是供不應(yīng)求。

　　小區(qū)地面車(chē)位到底屬于開(kāi)發(fā)商還是全體業(yè)主？這些車(chē)位到底應(yīng)該歸誰(shuí)所有？誰(shuí)有權(quán)來(lái)收取這些巨額的車(chē)位費(fèi)成為普遍關(guān)注的問(wèn)題。

　　上海房產(chǎn)大律師以案釋法小區(qū)地面車(chē)位的歸屬權(quán)！近日，某房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司將某小區(qū)業(yè)委會(huì)訴至法院，要求確認(rèn)小區(qū)內(nèi)的59個(gè)地面停車(chē)位使用權(quán)歸其所有。

　　案件簡(jiǎn)介

　　原告房地產(chǎn)公司是該小區(qū)的建設(shè)單位。2014年10月，房地產(chǎn)公司取得建設(shè)工程規(guī)劃許可證，具體內(nèi)容為建筑住宅樓4幢、地下一層地上七層。

　　原告房地產(chǎn)公司訴稱(chēng)，小區(qū)建成后，59個(gè)地上車(chē)位和植草磚車(chē)位經(jīng)縣自然資源和規(guī)劃局、縣測(cè)繪中心等部門(mén)驗(yàn)收合格。原告認(rèn)為這59個(gè)車(chē)位是通過(guò)競(jìng)標(biāo)出讓土地后開(kāi)發(fā)建設(shè)，應(yīng)歸屬于原告。此外，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司與買(mǎi)受人簽訂的商品房買(mǎi)賣(mài)合同第四條對(duì)建筑區(qū)劃內(nèi)車(chē)位問(wèn)題作出約定，即規(guī)劃用于停放汽車(chē)的地上及地下車(chē)位使用權(quán)、車(chē)庫(kù)使用權(quán)、車(chē)棚使用權(quán)屬于出賣(mài)人。

　　被告小區(qū)業(yè)委會(huì)辯稱(chēng)，本案中的地面停車(chē)位僅是利用了小區(qū)公共場(chǎng)地的土地使用權(quán)，屬于原告依照行政規(guī)劃建設(shè)的物業(yè)附屬設(shè)施，屬于業(yè)主共有的土地使用權(quán)范疇，其權(quán)益應(yīng)當(dāng)屬于全體小區(qū)業(yè)主，原告無(wú)權(quán)主張相應(yīng)權(quán)利。另查明，涉案59個(gè)地上車(chē)位面積均未計(jì)入建筑面積，均不能辦理產(chǎn)權(quán)登記手續(xù)。

　　2021年2月2日，新昌法院一審判決駁回了房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司的訴訟請(qǐng)求。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司不服，提起上訴。2021年7月22日，二審法院判決駁回上訴，維持原判。

　　法官說(shuō)法

　　01：關(guān)于小區(qū)規(guī)劃內(nèi)車(chē)位車(chē)庫(kù)與非規(guī)劃內(nèi)車(chē)位權(quán)屬區(qū)別。

　　車(chē)位、車(chē)庫(kù)是小區(qū)業(yè)主共同生活的輔助設(shè)施，屬于小區(qū)的配套設(shè)施?！吨腥A人民共和國(guó)物權(quán)法》第七十四條對(duì)車(chē)位、車(chē)庫(kù)的權(quán)利歸屬作出了規(guī)定，《中華人民共和國(guó)民法典》第二百七十五條沿用前述規(guī)定，即：建筑區(qū)劃內(nèi)，規(guī)劃用于停放汽車(chē)的車(chē)位、車(chē)庫(kù)的歸屬，由當(dāng)事人通過(guò)出售、附贈(zèng)或者出租等方式約定。占用業(yè)主共有的道路或者其他場(chǎng)地用于停放汽車(chē)的車(chē)位，屬于業(yè)主共有。

　　規(guī)劃內(nèi)車(chē)位車(chē)庫(kù)是建筑單位在開(kāi)始建造之初經(jīng)規(guī)劃部門(mén)批準(zhǔn)，并于建造完成后可以辦理產(chǎn)權(quán)登記的車(chē)位。這種車(chē)位具有獨(dú)立性、可分性，建設(shè)單位可以通過(guò)出售、附贈(zèng)或出租等書(shū)面合同方式，對(duì)車(chē)位、車(chē)庫(kù)所有權(quán)的歸屬作出明確約定。非規(guī)劃內(nèi)車(chē)位是占用業(yè)主共有的道路或者其他場(chǎng)地用于停車(chē)形成的車(chē)位，沒(méi)有在最初批準(zhǔn)的項(xiàng)目建設(shè)規(guī)劃中，所占用的道路或者場(chǎng)地屬于業(yè)主共有財(cái)產(chǎn)，維護(hù)費(fèi)用作為公攤費(fèi)用由全體業(yè)主承擔(dān)，后續(xù)改擴(kuò)建車(chē)位也應(yīng)由業(yè)主共有。

　　本案中，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司主張的59個(gè)地面車(chē)位，雖在小區(qū)建造之初經(jīng)過(guò)規(guī)劃設(shè)計(jì)，但這是為了滿(mǎn)足全體業(yè)主日常生活及公共使用需要而保障設(shè)置的規(guī)定數(shù)量或比例的停車(chē)設(shè)施，規(guī)劃的初衷并非讓開(kāi)發(fā)商以出賣(mài)等方式獲利。且這59個(gè)車(chē)位未計(jì)入建筑面積，不能辦理產(chǎn)權(quán)登記手續(xù)。地上車(chē)位有別于地下車(chē)位，未形成新的使用空間，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司也無(wú)額外成本投入，實(shí)質(zhì)上是占用建筑區(qū)劃內(nèi)業(yè)主共有的道路或者其他場(chǎng)地，應(yīng)認(rèn)定屬于業(yè)主共有。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司不能以出售、附贈(zèng)或者出租等方式進(jìn)行處分。

　　02：關(guān)于商品房買(mǎi)賣(mài)合同中的格式條款。

　　根據(jù)法律規(guī)定，采用格式條款訂立合同的，提供格式條款的一方應(yīng)當(dāng)遵循公平原則確定當(dāng)事人之間的權(quán)利和義務(wù)，并采取合理的方式提請(qǐng)對(duì)方注意免除或者限制其責(zé)任的條款，并按照對(duì)方的要求，對(duì)該條款予以說(shuō)明。提供格式條款一方免除其責(zé)任、加重對(duì)方責(zé)任、排除對(duì)方主要權(quán)利的，沒(méi)有對(duì)格式條款進(jìn)行提示說(shuō)明的，該格式條款無(wú)效。

　　本案中，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司與業(yè)主方簽訂的商品房買(mǎi)賣(mài)合同第四條關(guān)于地上車(chē)位的約定內(nèi)容屬于對(duì)買(mǎi)受方合理享受業(yè)主主要權(quán)利的排除，條款字體與其他條款并無(wú)區(qū)別，且房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司也未提供證據(jù)證明其對(duì)該條款盡到合理提示及說(shuō)明義務(wù)，該格式條款無(wú)效。

　　03：關(guān)于人防車(chē)位的權(quán)屬和收益問(wèn)題。

　　人防車(chē)位，是平時(shí)可以用于停放車(chē)輛的人防工程。由國(guó)家投資單獨(dú)修建的地下防空建筑屬于國(guó)家所有。由社會(huì)投資者投資并結(jié)合民用建筑修建的人防車(chē)位（即結(jié)建人防車(chē)位）的所有權(quán)歸屬，我國(guó)現(xiàn)行法律并無(wú)明確規(guī)定。當(dāng)前，新建民用建筑時(shí)，開(kāi)發(fā)商必須依據(jù)國(guó)家相關(guān)規(guī)定結(jié)建人防工程，這是開(kāi)發(fā)商應(yīng)承擔(dān)的法定義務(wù)。因此，結(jié)建人防車(chē)位的所有權(quán)仍應(yīng)歸屬于國(guó)家。

　　《中華人民共和國(guó)人民防空法》第五條規(guī)定，國(guó)家鼓勵(lì)、支持企業(yè)事業(yè)組織、社會(huì)團(tuán)體和個(gè)人，通過(guò)多種途徑，投資進(jìn)行人民防空工程建設(shè)；人民防空工程平時(shí)由投資者使用管理，收益歸投資者所有。一般認(rèn)為，此處的投資者應(yīng)為投資建設(shè)該人防車(chē)位的建設(shè)單位，即開(kāi)發(fā)商。

　　據(jù)此，開(kāi)發(fā)商作為人防車(chē)位的建設(shè)單位，在平時(shí)對(duì)其享有使用權(quán)和收益權(quán)。根據(jù)物權(quán)法規(guī)定，這種權(quán)利屬于用益物權(quán)范疇。人防車(chē)位使用權(quán)必須通過(guò)合法程序取得，即開(kāi)發(fā)商應(yīng)當(dāng)在人防工程部門(mén)辦理備案登記等手續(xù)。

　　需要說(shuō)明的是，若開(kāi)發(fā)商與買(mǎi)受人簽署《人防車(chē)位租賃協(xié)議》的，因開(kāi)發(fā)商對(duì)人防車(chē)位僅有使用權(quán)和收益權(quán)，該協(xié)議性質(zhì)上只是租賃合同性質(zhì)，當(dāng)租賃期限超過(guò)二十年后，雙方得續(xù)簽。

        律師提醒

　　開(kāi)發(fā)商違法出售車(chē)位，如何維權(quán)

　　如果開(kāi)發(fā)商存在下列違法行為，我們應(yīng)該怎么辦？

　　1、弄清楚車(chē)位性質(zhì)：原先是否被規(guī)劃為車(chē)位，或小區(qū)的公攤面積是否包含出售的車(chē)位，或是否為人防車(chē)位。

　　2、盡快成立業(yè)委會(huì)進(jìn)行維權(quán)。

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