張女士與某中介公司訂立看房協(xié)議后，多次在房屋中介人王先生的安排下看房、談價(jià)格，但均未成交。后來(lái)，房屋中介人王先生發(fā)現(xiàn)張女士繞過(guò)中介公司，自行與賣家達(dá)成交易。某中介公司遂要求張女士就其“跳單”行為，支付相應(yīng)的中介費(fèi)用，并承擔(dān)相應(yīng)違約責(zé)任。

　　上海房屋交易律師對(duì)于這起案件，法院是如何做的？關(guān)于“跳單”行為，《民法典》又是如何規(guī)定的？王先生是煙臺(tái)一家房屋中介公司的工作人員，在2020年的年底，他接待了一位客戶，他按照這位客戶的要求找到房子，客戶也表示滿意，眼看著交易就要達(dá)成，卻突然擱淺了，之后還引發(fā)了一場(chǎng)官司。

　　提供房屋中介服務(wù)后，交易卻生變故

　　王先生說(shuō)，雙方簽訂了《購(gòu)房委托協(xié)議》，然后，他按照張女士提出的要求，查找了附近的合適房源。張女士看中了一套他推薦的房屋，無(wú)論戶型、采光還是位置等等，張女士都十分滿意，就差付款交易了。

　　房屋中介 王先生：后續(xù)她表現(xiàn)出不滿意的狀態(tài)，說(shuō)就不買這套了。

　　然而，當(dāng)王先生后來(lái)給其他客戶介紹這套房屋時(shí)，突然發(fā)現(xiàn)這套房子已經(jīng)出售掉了。

　　房屋中介 王先生：房主跟我們說(shuō)房子已經(jīng)賣掉了，我就懷疑這個(gè)客戶可能跳單了，所以我們就聯(lián)系了委托人張女士，張女士一開始是不承認(rèn)的，后來(lái)她承認(rèn)了，這個(gè)房子是她買的，辦在她兒子名下。

　　王先生解釋，他所說(shuō)的“跳單”就是“跳中介”，也就是說(shuō)，他給張女士提供了中介服務(wù)，但是張女士接受服務(wù)后，卻又繞開了他，與賣家達(dá)成交易。

　　王先生認(rèn)為，他提供了中介服務(wù)，房屋最終也成交了，張女士應(yīng)該按照購(gòu)房委托協(xié)議，支付給他中介費(fèi)，然而，張女士并不認(rèn)可這件事。于是，王先生一紙?jiān)V狀將張女士告到了煙臺(tái)市蓬萊區(qū)人民法院。

 

　　要求委托人支付傭金及違約金，法官調(diào)查案情

　　在起訴狀中，王先生提出，要求張女士支付購(gòu)房中介服務(wù)傭金15000元，并承擔(dān)違約金。那么法庭將如何判定呢？王先生向法院出示了他與張女士簽訂的《購(gòu)房委托協(xié)議》，上面寫明：經(jīng)乙方提供房源，看房后，甲方及甲方親人朋友購(gòu)得此房，甲方必須支付乙方服務(wù)傭金。房屋中介 王先生：我們又提供了一些證據(jù)材料，包括我們簽訂了委托協(xié)議，帶看記錄，還有帶看視頻，包括我們的服務(wù)溝通一系列的證據(jù)，包括它的成交記錄，我們都提供了。

　　那么，張女士是否認(rèn)可此事呢？法院就此詢問(wèn)了張女士。我們打電話給張女士，張女士就是肯定也是不情愿要拿這一份錢，就是以別的話搪塞，其實(shí)是不想認(rèn)這個(gè)事。隨后，王先生向法院出示了一份他與張女士通話記錄的文字材料，他認(rèn)為，這段對(duì)話可以證明張女士承認(rèn)購(gòu)買了房屋。

　　同時(shí)，法官也聯(lián)系了房屋的賣家，賣家告訴法官，自己這套房子確實(shí)是出售給了張女士，其中付款、過(guò)戶等程序，張女士都是全程參與的。經(jīng)過(guò)這些調(diào)查，法官基本確認(rèn)了案件事實(shí)。我們綜合運(yùn)用民法典關(guān)于跳單的規(guī)定，對(duì)本案進(jìn)行的辨法析理，明確告知張女士其與中介公司簽訂的購(gòu)房委托協(xié)議是真實(shí)有效的，是雙方的真實(shí)意思表示，不違背法律法規(guī)的規(guī)定，是合法有效的，雙方均應(yīng)按照該協(xié)議履行各自的權(quán)利、義務(wù)。

　　經(jīng)過(guò)詢問(wèn)，當(dāng)事雙方都表示愿意接受調(diào)解，但對(duì)于王先生所提出的金額，張女士存在異議。房屋買家跟賣家他們最終的交易金額是150萬(wàn)，按照他們之前簽訂的這個(gè)購(gòu)房委托協(xié)議，買家應(yīng)該是支付1%，也就是1.5萬(wàn)元的中介費(fèi)。張女士接受不了，她認(rèn)為之后一些具體交易的操作，中介公司沒(méi)有參與，也不想給那么多的中介費(fèi)，然后她提出給一萬(wàn)塊錢。經(jīng)過(guò)溝通，雙方最終達(dá)成調(diào)解協(xié)議，張女士當(dāng)庭給付中介王先生報(bào)酬10000元，雙方再無(wú)其他爭(zhēng)執(zhí)。

　　認(rèn)定“跳單”違約的構(gòu)成要件有哪些？

　　在這起案例中，張女士最終需要給付中介報(bào)酬，但是又并沒(méi)有全額支付，如果這樣的案件沒(méi)有達(dá)成和解，那么法院又會(huì)如何裁判呢？是會(huì)判決全額支付中介費(fèi)，還是會(huì)部分支付呢？另外，在這類中介購(gòu)房糾紛中，如何認(rèn)定買方或者賣方“跳單”呢？
 

　　民法典首次將禁止“跳單”上升至法律層面

　　“跳單”行為是中介合同糾紛領(lǐng)域特別常見的一種糾紛類型，我國(guó)法律之前對(duì)此沒(méi)有明確規(guī)定，2021年1月1日正式施行的《民法典》基于對(duì)實(shí)踐需要的回應(yīng)，專門新增了相應(yīng)規(guī)定。

　　《民法典》第九百六十五條作出了明確規(guī)定：委托人在接受中介人的服務(wù)后，利用中介人提供的交易機(jī)會(huì)或者媒介服務(wù)，繞開中介人直接訂立合同的，應(yīng)當(dāng)向中介人支付報(bào)酬。

　　上海房屋交易律師根據(jù)這條規(guī)定，委托人繞過(guò)中介人，直接與第三人簽訂合同，需要同時(shí)符合三個(gè)條件，中介人才有權(quán)要求委托人支付報(bào)酬。

　　這里面第一個(gè)條件就是中介合同已生效，且中介人按約向委托人提供了服務(wù)。

 

　　不能單憑合同名稱判斷是否存合同關(guān)系

　　司法實(shí)踐中，委托人與中介人簽訂的合同名稱不一，有居間合同、中介合同、房屋買賣服務(wù)合同，還有看房確認(rèn)書或看房協(xié)議書，因此，不能簡(jiǎn)單地以合同名稱來(lái)判斷是否屬于中介合同關(guān)系，如果合同內(nèi)容在實(shí)質(zhì)上是中介人向委托人提供訂立合同的機(jī)會(huì)和媒介服務(wù)，就應(yīng)當(dāng)認(rèn)定雙方之間存在中介合同關(guān)系。

　　而且，合同生效后，中介人需按約定向委托人實(shí)際履行報(bào)告訂約機(jī)會(huì)、提供媒介服務(wù)的義務(wù)：比如向委托人提供房源信息、介紹委托人與房屋所有權(quán)人見面、帶看房、協(xié)助雙方協(xié)商等，并且委托人接受了中介人提供的服務(wù)，這是中介人獲取報(bào)酬的權(quán)利來(lái)源。

　　雙方簽訂中介合同后，中介人未實(shí)際提供中介服務(wù)，委托人跳過(guò)中介人直接與第三人交易，中介人無(wú)權(quán)要求委托人支付報(bào)酬。不過(guò)，如果雙方并沒(méi)有簽訂合同，但中介人卻提供了中介服務(wù)，中介人可否主張權(quán)利呢？

　　口頭形式非常麻煩。如果中介能夠證明這種口頭合同的成立，法院也是可以支持他的合理請(qǐng)求，比如說(shuō)有第三方證人。比如說(shuō)客戶和中介通過(guò)微信聯(lián)系，這些證據(jù)是可以證明說(shuō)有這樣一個(gè)中介合同的成立，而且雙方有明確的意向，就是客戶委托中介去找客戶。

　　對(duì)于這種約定不明確的情況，那報(bào)酬又當(dāng)如何確定呢？

　　《民法典》第五百一十一條第二款規(guī)定，價(jià)款或者報(bào)酬不明確的，按照訂立合同時(shí)履行地的市場(chǎng)價(jià)格履行；依法應(yīng)當(dāng)執(zhí)行政府定價(jià)或者政府指導(dǎo)價(jià)的，依照規(guī)定履行。

　　第九百六十三條規(guī)定，對(duì)中介人的報(bào)酬沒(méi)有約定或者約定不明確，依據(jù)本法第五百一十條的規(guī)定仍不能確定的，根據(jù)中介人的勞務(wù)合理確定。

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