文章摘要：近日當(dāng)事人找上海房產(chǎn)律師咨詢關(guān)于法院對(duì)房產(chǎn)糾紛案件裁判規(guī)則是什么，因房產(chǎn)糾紛案例分為很多情況，為盡可能詳細(xì)，特分為上下兩篇供您閱讀。
 

1、小區(qū)一層業(yè)主拆墻改門、搭建臺(tái)階是否構(gòu)成侵權(quán)

　　按照法律和雙方合同中對(duì)住宅共有部分和自用部分的界定，李某擅自拆窗改門、搭建臺(tái)階的行為侵占了住宅的共有部位，超出了正當(dāng)行使權(quán)利的界限，妨害了物業(yè)管理公司的正常管理秩序，屬于侵權(quán)行為。按照法律規(guī)定和雙方合同約定，物業(yè)公司有權(quán)要求李某拆除搭建的臺(tái)階、恢復(fù)原狀。人民法院應(yīng)依法支持物業(yè)管理公司的訴訟主張，對(duì)李某的侵權(quán)行為予以糾正。

2、房地產(chǎn)公司在預(yù)售商品房時(shí)未告知購(gòu)房人所購(gòu)房屋內(nèi)鋪設(shè)公共管道，應(yīng)承擔(dān)相應(yīng)的民事賠償責(zé)任

　　雖然雙方當(dāng)事人訂立的房屋買賣合同中未約定管道鋪設(shè)內(nèi)容，但根據(jù)《合同法》第42條第2款規(guī)定，在訂立合同過(guò)程中一方故意隱瞞與訂立合同有關(guān)的這一事實(shí)或者提供虛假情況的，給對(duì)方造成損失的，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)賠償責(zé)任的規(guī)定，房地產(chǎn)公司應(yīng)承擔(dān)相應(yīng)的賠償責(zé)任。關(guān)于賠償數(shù)額的確定，可以考慮因房地產(chǎn)公司應(yīng)告知而未告知，致使李某多支出的交易成本或者給李某造成的損失部分

3、居民住宅小區(qū)的外墻面所有權(quán)屬于誰(shuí)

　　《物權(quán)法》第70條規(guī)定：“業(yè)主對(duì)建筑物內(nèi)的住宅、經(jīng)營(yíng)性用房等專有部分享有所有權(quán)，對(duì)專有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的權(quán)利。”按照這一規(guī)定，居民住宅小區(qū)的外墻面不屬于專有部分，單個(gè)居民對(duì)與其專有部分緊密相聯(lián)的外墻面不擁有所有權(quán)。居民住宅小區(qū)的外墻面屬于小區(qū)全體業(yè)主所有。

　　居民住宅小區(qū)的業(yè)主對(duì)與其專有部分緊密相聯(lián)的外墻面擁有合理使用權(quán)。這一權(quán)利是業(yè)主專有權(quán)行使的合理延伸。合理使用的標(biāo)準(zhǔn)有二：一是不以盈利為目的;二是為了更好地利用專有部分，增加專有部分的舒適度，增加專有部分的安全，同時(shí)又不損害小區(qū)其他業(yè)主的共同利益。業(yè)主對(duì)與其緊密相聯(lián)的外墻面進(jìn)行合理利用也要符合市政管理的規(guī)定，同時(shí)要正確處理相鄰關(guān)系，不得侵害相鄰業(yè)主的權(quán)益。小區(qū)內(nèi)獨(dú)棟別墅的外墻面屬于獨(dú)棟別墅的所有權(quán)人。

4、具備商品房買賣實(shí)質(zhì)性要件的合同，不能認(rèn)定為預(yù)約合同

　　根據(jù)最高人民法院《關(guān)于商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問(wèn)題的解釋》第2條、第5條等規(guī)定，當(dāng)事人簽訂《購(gòu)房合同》后，如果具備了商品房買賣合同的主要條件，且其他內(nèi)容不違背國(guó)家法律、行政法規(guī)規(guī)定的，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定合同為商品房買賣合同。

6、出租人故意隱瞞訂約前出租房屋已被抵押的事實(shí)，應(yīng)當(dāng)如何承擔(dān)責(zé)任

　　對(duì)因欺詐而訂立的房屋租賃合同，如不違反法律強(qiáng)制性規(guī)定，受欺詐方可以自知道或應(yīng)當(dāng)知道撤銷事由之日起一年內(nèi)行使撤銷權(quán)。受欺詐方?jīng)]有行使撤銷權(quán)，租賃合同有效成立的，在合同履行過(guò)程中，如該欺詐行為導(dǎo)致欺詐方違約的，欺詐方承擔(dān)違約責(zé)任，不宜認(rèn)定為締約過(guò)失責(zé)任。

6、投資建設(shè)他人劃撥土地上立項(xiàng)的房屋并承租建成后房屋的合同性質(zhì)和效力

　　合作開(kāi)發(fā)房地產(chǎn)合同約定提供資金的當(dāng)事人不承擔(dān)經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)，只以租賃或者其他形式使用房屋的，應(yīng)按照最高人民法院《關(guān)于審理涉及國(guó)有土地使用權(quán)合同糾紛案件適用法律問(wèn)題的解釋》第27條的規(guī)定，認(rèn)定為房屋租賃合同。當(dāng)事人僅以該合同涉及的土地為劃撥用地主張認(rèn)定合同無(wú)效，應(yīng)不予支持。

7、商品房買賣司法解釋第六條規(guī)定的主要義務(wù)應(yīng)當(dāng)如何理解

　　《最高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問(wèn)題的解釋》第6條第2款規(guī)定：“當(dāng)事人約定以辦理登記備案手續(xù)為商品房預(yù)售合同條件的，從其約定，但當(dāng)事人一方已經(jīng)履行主要義務(wù)，對(duì)方接受的除外。”根據(jù)《合同法》鼓勵(lì)交易、盡可能使合同生效的精神，以及當(dāng)事人在簽訂合同后履行合同時(shí)的真實(shí)意思表示，不能將該條款規(guī)定的履行“主要義務(wù)”簡(jiǎn)單地理解為履行全部義務(wù)中的大部分，而首先應(yīng)當(dāng)從合同約定的義務(wù)的性質(zhì)進(jìn)行分析，其次應(yīng)當(dāng)從合同約定的內(nèi)容進(jìn)行考量，最后應(yīng)當(dāng)綜合考慮以上情況以及履行的數(shù)量等因素進(jìn)行認(rèn)定。

8、當(dāng)實(shí)際交易價(jià)格與備案合同價(jià)格不一致時(shí)，承租人不能要求以備案合同價(jià)格作為同等條件主張優(yōu)先購(gòu)買權(quán)

　　真實(shí)意思表示是民事法律行為的核心要素，如價(jià)格、付款方式等與真實(shí)的約定不一致時(shí)，應(yīng)以雙方當(dāng)事人的真實(shí)意思表示為準(zhǔn)，非真實(shí)意思表示的條款對(duì)雙方當(dāng)事人沒(méi)有法律約束力。房屋的真實(shí)成交價(jià)格應(yīng)按買賣合同雙方當(dāng)事人的真實(shí)意思表示來(lái)認(rèn)定，而逃避稅務(wù)并不是雙方訂立房屋買賣合同的目的。據(jù)此，應(yīng)當(dāng)以真實(shí)交易價(jià)格作為認(rèn)定同等條件的依據(jù)。

9、房屋租賃合同未到期，出租人強(qiáng)行解除房屋租賃合同并將房屋出租給善意第三人，原承租人不能請(qǐng)求繼續(xù)履行合同

　　根據(jù)我國(guó)《合同法》第107條的規(guī)定，違約責(zé)任的承擔(dān)方式有繼續(xù)履行、采取補(bǔ)救措施或者賠償損失等。一方當(dāng)事人在另一方當(dāng)事人違約的情況下，請(qǐng)求繼續(xù)履行合同的，人民法院除審查當(dāng)事人違約的事實(shí)外，還應(yīng)該審查當(dāng)事人的申請(qǐng)是否符合我國(guó)《合同法》第110條規(guī)定，如果當(dāng)事人申請(qǐng)繼續(xù)履行在法律上或者事實(shí)上不能履行的，人民法院不應(yīng)支持當(dāng)事人的請(qǐng)求。

10、夫妻一方父母以子女名義購(gòu)置房屋，應(yīng)認(rèn)定贈(zèng)與的是房屋還是購(gòu)房款

　　父母出全資以其已婚子女的名義購(gòu)買并已向子女作出贈(zèng)與之意思表示的房屋，應(yīng)視為父母對(duì)子女的贈(zèng)與。在房屋未交付使用且產(chǎn)權(quán)登記尚未完成前，作為贈(zèng)與人的父母有權(quán)撤銷該項(xiàng)贈(zèng)與。在尚未付清該房屋的全部款項(xiàng)、房屋產(chǎn)權(quán)登記尚未完成，父母即表示撤銷贈(zèng)與的情況下，子女因離婚或離婚后分割夫妻共同財(cái)產(chǎn)問(wèn)題進(jìn)行的訴訟中，不宜認(rèn)定父母贈(zèng)與的只是已經(jīng)實(shí)際支付的購(gòu)房款，進(jìn)而將上述購(gòu)房款作為夫妻共同財(cái)產(chǎn)進(jìn)行分割。

11、房屋抵押權(quán)存續(xù)期間，出賣人(抵押人)未經(jīng)抵押權(quán)人同意簽訂房屋買賣合同的效力及履行

　　房屋抵押權(quán)存續(xù)期間，出賣人(抵押人)未經(jīng)抵押權(quán)人同意轉(zhuǎn)讓抵押房屋的，不影響房屋買賣合同的效力。出賣人在合同約定的履行期限屆滿時(shí)仍未履行消滅抵押權(quán)的義務(wù)，致使買受人無(wú)法辦理房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)移登記，買受人可以請(qǐng)求解除合同。買受人同意并能夠代為清償債務(wù)消滅抵押權(quán)的，抵押權(quán)人應(yīng)當(dāng)協(xié)助辦理抵押注銷登記，出賣人應(yīng)當(dāng)在抵押權(quán)消滅后為買受人辦理房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)移登記手續(xù)。

　　以上就是關(guān)于上海房產(chǎn)糾紛案例裁判的常用的規(guī)則，當(dāng)然特殊情況還需要特殊對(duì)待，如果你還有其他的疑問(wèn)，可以繼續(xù)找專業(yè)的房產(chǎn)糾紛律師在線咨詢。

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