上海房產(chǎn)律師淺談，學(xué)區(qū)住房，從某種意義上來(lái)說(shuō)，是房地產(chǎn)市場(chǎng)的衍生物，隨著社會(huì)競(jìng)爭(zhēng)的加劇，家長(zhǎng)為了讓自己的孩子不輸在教育的起跑線上，花費(fèi)大量的金錢購(gòu)買所屬教育質(zhì)量高的小學(xué)學(xué)區(qū)房產(chǎn)。此外，一些重點(diǎn)中學(xué)附近的樓盤(pán)也會(huì)受到學(xué)生家長(zhǎng)的青睞。在學(xué)校附近購(gòu)買房產(chǎn)，有助于家長(zhǎng)管理孩子的生活和學(xué)習(xí)，孩子也可以提高學(xué)習(xí)效率。但購(gòu)買學(xué)區(qū)房是有風(fēng)險(xiǎn)的，下面這些法律問(wèn)題研究需要注意

　　問(wèn)題一：原業(yè)主沒(méi)有搬出戶口，能處理入戶嗎？

　　為了方便孩子上學(xué)，一家在市內(nèi)買了一個(gè)學(xué)區(qū)的房子，并簽訂了購(gòu)房合同。不過(guò)，在辦理入住手續(xù)時(shí)，發(fā)現(xiàn)原業(yè)主仍未遷出該地址。買房子的時(shí)候沒(méi)有問(wèn)，而原來(lái)的房主也沒(méi)有主動(dòng)告訴，不能辦理入戶手續(xù)，影響了孩子入學(xué)。在這種情況下我該怎么辦？簽訂采購(gòu)合同時(shí)應(yīng)注意什么？

　　能先處理新業(yè)主的安定問(wèn)題，動(dòng)員原業(yè)主再次遷出戶口。

　　首先，房屋出售后，原房主在此無(wú)固定住所，不具備在此登記戶籍的條件，不應(yīng)繼續(xù)以房屋所在地作為其戶籍。因此，原所有人應(yīng)該將他的戶口遷入他已具備落戶條件的地方，以便新所有人可以遷入他的戶口。原住戶已遷出但戶口尚未遷出的，可先為新遷入住戶辦理落戶手續(xù)，再采取措施動(dòng)員原業(yè)主盡快辦理遷出手續(xù)。所以根據(jù)這份文件，新主人可以向派出所申請(qǐng)辦理落戶手續(xù)。

　　其次，因派出所工作無(wú)法進(jìn)行強(qiáng)制原房主遷移戶口，所以在企業(yè)簽訂購(gòu)房合同時(shí)，可以根據(jù)約定賣方應(yīng)當(dāng)在施工合同雙方簽訂之日起產(chǎn)生一定時(shí)間期限內(nèi)將戶口遷出，逾期未遷出，需承擔(dān)一定數(shù)量金額的違約風(fēng)險(xiǎn)責(zé)任。另外，因購(gòu)買學(xué)區(qū)房通常是因子女上學(xué)問(wèn)題需要，在購(gòu)房服務(wù)合同中可以明確注明合同的目的，并約定若因原房主拒絕遷出戶口導(dǎo)致新房主無(wú)法或延期落戶，從而造成影響自己子女入學(xué)的，買房者有權(quán)解除保險(xiǎn)合同。通過(guò)分析以上就是違約及解除條款我們可以有效督促原房主盡早辦理戶口遷移手續(xù)。

　　問(wèn)題二：學(xué)區(qū)房改變水電戶戶名稱，原業(yè)主有義務(wù)協(xié)助嗎？

　　不久前，b在市區(qū)買了一所小于60㎡的學(xué)區(qū)房，并簽訂了購(gòu)買合同。由于疏忽，b沒(méi)有更改水電繳費(fèi)戶主的名稱。根據(jù)相關(guān)政策，在初中，面積小于60㎡應(yīng)提供居住證明三年以上，滿足第一批入學(xué)條件，并提供居住證明將需要支付水電費(fèi)。請(qǐng)問(wèn)，原業(yè)主是否有義務(wù)協(xié)助新業(yè)主更改水電戶戶名稱？

　　即使購(gòu)房合同中沒(méi)有約定，也要幫忙改水電賬戶的名字。原業(yè)主是否有義務(wù)協(xié)助新業(yè)主更改水電戶戶戶名稱，想看是否協(xié)助更改名稱是原業(yè)主應(yīng)履行的合同義務(wù)。合同義務(wù)包括主要義務(wù)和附帶義務(wù)。關(guān)聯(lián)義務(wù)是指通知、協(xié)助和保密的義務(wù)，遵循誠(chéng)實(shí)信用原則，按照合同的性質(zhì)、目的和交易習(xí)慣履行的義務(wù)。

　　由于房屋已分配給新業(yè)主，支付水電費(fèi)用的債務(wù)人也是新業(yè)主，因此水電賬戶的名稱應(yīng)與新業(yè)主保持一致。 原房屋所有人變更水電戶名，屬于購(gòu)房合同所附的協(xié)助義務(wù)，即使在購(gòu)房合同中沒(méi)有約定，也視為合同所附的義務(wù)。 原業(yè)主也有義務(wù)協(xié)助新業(yè)主更改水電賬戶的名稱。

　　問(wèn)題三：房齡已超30年，無(wú)法辦理按揭貸款咋辦?

　　c想買一套學(xué)區(qū)房，因?yàn)榻?jīng)濟(jì)能力有限，無(wú)法一次性付清全部購(gòu)房款，所以打算申請(qǐng)按揭貸款?？粗幸惶追?，簽完合同，C才發(fā)現(xiàn)房子面積太小，房齡已經(jīng)超過(guò)30年。在這種情況下，商業(yè)銀行不會(huì)發(fā)放銀行按揭貸款。請(qǐng)問(wèn)C該怎么辦？

　　要看雙方可以事先是否知情，購(gòu)房前應(yīng)了解貸款條件。如果在簽訂購(gòu)買合同時(shí)，約定的抵押貸款付款，但雙方不能處理抵押貸款，由于雙方無(wú)過(guò)錯(cuò)，雙方可以同意改變一次性付款或分期付款的付款方式，賣方改變付款方式后，應(yīng)給買方一定合理的準(zhǔn)備資金來(lái)支付購(gòu)買款項(xiàng)。買方仍簽訂采購(gòu)合同的，應(yīng)承擔(dān)為買方簽訂合同后的不利后果，即買方認(rèn)識(shí)買方并隱瞞合同的，買方有權(quán)終止采購(gòu)合同。

　　因此，購(gòu)房者需要貸款購(gòu)房的，應(yīng)當(dāng)先向當(dāng)?shù)劂y行了解哪些房產(chǎn)不能辦理按揭貸款，在買房時(shí)注意房產(chǎn)面積及房齡，以免簽訂了購(gòu)房合同卻無(wú)法貸款。

　　問(wèn)題四：如何繳付租約未到期的學(xué)區(qū)房屋的租金？

　　前幾天D買了一套學(xué)區(qū)房，簽了購(gòu)房合同。原房主此前已將該房屋出租，購(gòu)買時(shí)D的租期尚未到期。但是原房主沒(méi)有告訴D，租客一次性付給他一年的租金。請(qǐng)問(wèn)租客支付給原業(yè)主的剩余租金應(yīng)該如何結(jié)算，是否應(yīng)該從購(gòu)房款中扣除？簽合同時(shí)對(duì)此沒(méi)有約定怎么辦？

　　剩余部分租金可由購(gòu)房款抵銷，取得房屋所有權(quán)即享有經(jīng)濟(jì)收益權(quán)。

　　首先，根據(jù)合同法第二百二十九條的規(guī)定：“租賃期內(nèi)租賃項(xiàng)目所有權(quán)的變更，不影響租賃合同的效力?！币簿褪钦f(shuō)，這次出售并不違反租賃原則。原承租人可以要求繼續(xù)在學(xué)區(qū)租用，直至租賃期滿。為此，建議買方提前知道房屋租賃，如果租賃，租賃期很快到期，租金和押金費(fèi)用，承租人是否同意終止租賃合同，最好解決房屋銷售合同，因?yàn)槎紝儆谪泿艂鶆?wù)，雙方可以抵消購(gòu)買，以免產(chǎn)生法律糾紛。

　　第二，如果雙方?jīng)]有就此達(dá)成一致，根據(jù)《物權(quán)法》的規(guī)定，新業(yè)主取得房屋所有權(quán)后，將享有租金收益權(quán)，但原業(yè)主簽署協(xié)議時(shí)，違反了合同法規(guī)定的誠(chéng)實(shí)信用原則，未向新業(yè)主披露后續(xù)租金已收取的事實(shí)。 從而損害新業(yè)主的合法權(quán)益，新業(yè)主可以向原業(yè)主提出相應(yīng)的經(jīng)濟(jì)賠償要求。如果你有相關(guān)問(wèn)題，可以在線咨詢上海房產(chǎn)律師。

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