上海律師：“無證房產(chǎn)買賣”的風(fēng)險(xiǎn)及糾紛處理
法律知識(shí)
2022-06-01 10:05:511030策法網(wǎng)
【導(dǎo)讀】 上海律師：為了講清“無證房產(chǎn)的買賣”問題，首先把相關(guān)的法律、法規(guī)作以引用，以便大家讀起來的時(shí)候能夠做到心底明了：
上海律師：為了講清“無證房產(chǎn)的買賣”問題，首先把相關(guān)的法律、法規(guī)作以引用，以便大家讀起來的時(shí)候能夠做到心底明了：
1、《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》第三十八條規(guī)定：”下列房地產(chǎn)，不得轉(zhuǎn)讓：(一)以出讓方式取得土地使用權(quán)的，不符合本法第三十九條規(guī)定的條件的;(二)司法機(jī)關(guān)和行政機(jī)關(guān)依法裁定、決定查封或者以其他形式限制房地產(chǎn)權(quán)利的;(三)依法收回土地使用權(quán)的;(四)共有房地產(chǎn)，未經(jīng)其他共有人書面同意的;(五)權(quán)屬有爭議的;(六)未依法登記領(lǐng)取權(quán)屬證書的;(七)法律、行政法規(guī)規(guī)定禁止轉(zhuǎn)讓的其他情形。”
2、《中華人民共和國合同法》第五十二條規(guī)定：“有下列情形之一的，合同無效：(一)一方以欺詐、脅迫的手段訂立合同，損害國家利益;(二)惡意串通，損害國家、集體或者第三人利益(三)以合法形式掩蓋非法目的;(四)損害社會(huì)公共利益;(五)違反法律、行政法規(guī)的強(qiáng)制性規(guī)定。”
3、《中華人民共和國合同法》第六十條規(guī)定：“當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)按照約定全面履行自己的義務(wù)。當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)遵循誠實(shí)信用原則，根據(jù)合同的性質(zhì)、目的和交易習(xí)慣履行通知、協(xié)助、保密等義務(wù)。”
4、《中華人民共和國合同法》第一百零七條規(guī)定：“當(dāng)事人一方不履行合同義務(wù)或者履行合同義務(wù)不符合約定的，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)繼續(xù)履行、采取補(bǔ)救措施或者賠償損失等違約責(zé)任。”
5、《中華人民共和國合同法》第一百三十五條規(guī)定：“出賣人應(yīng)當(dāng)履行向買受人交付標(biāo)的物或者交付提取標(biāo)的物的單證，并轉(zhuǎn)移標(biāo)的物所有權(quán)的義務(wù)。”
6、《最高人民法院關(guān)于適用〈中華人民共和國合同法〉若干問題的解釋(二)》第十四條規(guī)定：“合同法第五十二條第(五)項(xiàng)規(guī)定的‘強(qiáng)制性規(guī)定’，是指效力性強(qiáng)制性規(guī)定。”
7、《最高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第二條規(guī)定：“出賣人未取得商品房預(yù)售許可證明，與買受人訂立的商品房預(yù)售合同，應(yīng)認(rèn)定無效，但是在起訴前取得商品房預(yù)售許可證明的，可以認(rèn)定有效。”
關(guān)于“無證房產(chǎn)的買賣”問題，在司法實(shí)踐中是個(gè)十分普遍的現(xiàn)象，各級(jí)法院也曾發(fā)布了一些指導(dǎo)性的案例，下面上海律師介紹幾個(gè)：
一、在房地產(chǎn)開發(fā)公司無商品房預(yù)售許可證的情況下，買受人與房地產(chǎn)開發(fā)商所簽訂的商品房買賣合無效。最高人民法院對(duì)孫海濤與華鎮(zhèn)名、吉林軒宇房產(chǎn)開發(fā)有限責(zé)任公司執(zhí)行異議糾紛案作出裁定，法院認(rèn)為：在軒宇公司沒有商品房預(yù)售許可證明的情況下，孫海濤與軒宇公司簽訂了一份疑點(diǎn)重重的商品房買賣合同，根據(jù)城市房地產(chǎn)管理法第四十五條第一款第(四)項(xiàng)關(guān)于商品房預(yù)售，應(yīng)當(dāng)"向縣級(jí)以上人民政府房產(chǎn)管理部門辦理預(yù)售登記，取得商品房預(yù)售許可證明"的規(guī)定和最高人民法院《關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第二條關(guān)于"出賣人未取得商品房預(yù)售許可證明，與買受人訂立的商品房預(yù)售合同，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定無效，但是在起訴前取得商品房預(yù)售許可證明的，可以認(rèn)定有效"的規(guī)定，該合同無效。由于無效合同自始無效、違法，法律對(duì)其進(jìn)行的是否定評(píng)價(jià)，因此孫海濤與軒宇公司簽訂的合同不受法律保護(hù)。假設(shè)孫海濤和軒宇公司遵守法律的規(guī)定，在軒宇公司具有商品房預(yù)售許可證明的情況下雙方才簽訂商品房買賣合同，之后將該合同辦理備案登記，人民法院查封時(shí)就能知道涉案房屋是否已經(jīng)出售。如果知道已經(jīng)出售，人民法院就會(huì)繼續(xù)審查孫海濤是否支付部分或者全部價(jià)款，是否實(shí)際占有，孫海濤對(duì)未辦理過戶登記手續(xù)是否有過錯(cuò)等情況決定是否查封。但實(shí)際情況卻是，孫海濤和軒宇公司雙方都不遵守法律的規(guī)定，在軒宇公司沒有商品房預(yù)售許可證明的情況下雙方還簽訂商品房買賣合同，導(dǎo)致合同無法辦理登記備案，因此才會(huì)出現(xiàn)人民法院查封訟爭網(wǎng)點(diǎn)時(shí)無法知道該網(wǎng)點(diǎn)是否已經(jīng)由軒宇公司出售的情況，對(duì)此后果，只能由孫海濤和軒宇公司承擔(dān)，而不能由申請(qǐng)查封人華鎮(zhèn)名承擔(dān)?！驹搩?nèi)容引用自最高人民法院(2013)民申字第675號(hào)民事裁定書“本院認(rèn)為”部分。】
二、對(duì)于強(qiáng)占耕地建設(shè)引發(fā)的房屋買賣糾紛，在行政機(jī)關(guān)未對(duì)違法占用耕地的行為處理之前，法院對(duì)此不予受理。連云港中級(jí)人民法院對(duì)上訴人邱玥因與被上訴人孫凝春房屋買賣合同糾紛一案作出裁定，法院認(rèn)為：對(duì)于未履行相關(guān)土地征收、征用手續(xù)即占用耕地進(jìn)行房屋建設(shè)引發(fā)的房屋買賣合同糾紛，應(yīng)先由行政機(jī)關(guān)解決被侵占耕地的保護(hù)問題。在行政機(jī)關(guān)未對(duì)違法占用耕地的行為進(jìn)行處理之前，人民法院對(duì)此不予處理。【該內(nèi)容引用自連云港市中級(jí)人民法院(2015)連民終字第02013號(hào)民事裁定書的“本院認(rèn)為”部分?！?/span>
三、判定無證房屋買賣合同是否有效，要看買賣行為是否違反法律及行政法規(guī)效力性強(qiáng)制性規(guī)定。湖北省鄂州市鄂城區(qū)人民法院對(duì)原告秦盛宏、秦川與被告秦盛漢房屋買賣合同糾紛一案作出判決，法院認(rèn)為：被告辯稱涉案房屋未辦理房屋產(chǎn)權(quán)證，原、被告房屋買賣行為屬無證房屋買賣行為，違反法律強(qiáng)制性規(guī)定，協(xié)議應(yīng)認(rèn)定為無效?！逗贤ā返谖迨l第(五)項(xiàng)之強(qiáng)制性規(guī)定，屬效力性強(qiáng)制性規(guī)定，法律及行政法規(guī)關(guān)于違反禁止性規(guī)定行為才產(chǎn)生合同無效或不成立的法律后果，故《城市房地產(chǎn)管理法》第三十七條之規(guī)定不能作為認(rèn)定合同效力的依據(jù)。【該內(nèi)容引用自湖北省鄂州市鄂城區(qū)人民法院(2017)鄂0704民初469號(hào)民事判決書的“本院認(rèn)為”部分?！?/span>
四、雙方簽訂的無證房屋買賣合同，因未取得建設(shè)工程規(guī)劃許可證，違反法律強(qiáng)制性規(guī)定，屬無效合同。浙江省蒼南縣人民法院對(duì)盧輝、陳愛華與楊華豐、陳華仙房屋買賣合同糾紛一審作出民事判決書，法院認(rèn)為：被告楊華豐在未取得建設(shè)工程規(guī)劃許可證情況下，私自在坐落于蒼南縣靈溪鎮(zhèn)城北菜市場B幢601室房屋頂層上加蓋建成701室房屋，對(duì)此，蒼南縣住房和城鄉(xiāng)規(guī)劃建設(shè)局已經(jīng)立案查處，被告楊華豐雖然申請(qǐng)聽證，但至今仍未能提供相關(guān)合法審批手續(xù)，故原、被告于2013年12月26日簽訂的契據(jù)違反法律強(qiáng)制性規(guī)定，應(yīng)認(rèn)定為合同無效?！驹搩?nèi)容引用自浙江省蒼南縣人民法院(2014)溫蒼民初字第430號(hào)民事判決書的“本院認(rèn)為”部分?！?/span>
綜合案例上海律師分析，法院處理無證房產(chǎn)的買賣問題的意見基本是一致的，主要內(nèi)容包括以下幾個(gè)方面：
一、房屋買賣雙方簽訂的無證房屋買賣合同，該合同不會(huì)因房產(chǎn)證的缺失而一律判決無效。但若因?yàn)椴荒苋〉梅慨a(chǎn)證，導(dǎo)致買方不能按約定時(shí)間辦理貸款手續(xù)的，賣方應(yīng)承擔(dān)違約責(zé)任?！吨腥A人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》第三十八條第(六)項(xiàng)規(guī)定了“未依法登記領(lǐng)取權(quán)屬證書”的房屋不得轉(zhuǎn)讓。但強(qiáng)制性規(guī)定分為效力性強(qiáng)制性規(guī)定和管理性強(qiáng)制性規(guī)定，而根據(jù)《最高人民法院關(guān)于適用〈中華人民共和國合同法〉若干問題的解釋(二)》第十四條，只有違反效力性強(qiáng)制性規(guī)定的才屬無效。而《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》第三十八條第(六)項(xiàng)在性質(zhì)上應(yīng)屬于管理型強(qiáng)制性規(guī)定，不應(yīng)作為認(rèn)定房屋買賣合同無效的法律依據(jù)。管理性強(qiáng)制規(guī)定是指法律及行政法規(guī)未明確規(guī)定違反此類規(guī)定將導(dǎo)致合同無效的規(guī)定。此類規(guī)定旨在管理和處罰違反規(guī)定的行為，但并不否認(rèn)該行為在民商法上的效力。效力性強(qiáng)制性規(guī)定是指法律及行政法規(guī)明確規(guī)定違反該類規(guī)定將導(dǎo)致合同無效的規(guī)定，或者雖未明確規(guī)定違反之后將導(dǎo)致合同無效，但若使合同繼續(xù)有效將損害國家利益和社會(huì)公共利益的規(guī)定。此類規(guī)定不僅旨在處罰違反之行為，而且意在否定其在民商法上的效力。因此，只有違反了效力性的強(qiáng)制規(guī)定的，才應(yīng)當(dāng)認(rèn)定合同無效。
二、房屋買賣合同簽訂后，出賣人以沒有房產(chǎn)證由拒絕繼續(xù)履行合同，買房人訴至法院要求繼續(xù)履行，法院可以依職權(quán)追加開發(fā)商為第三人，判令其協(xié)助辦證，房屋買賣合同繼續(xù)履行。買房人在簽訂買賣合同時(shí)應(yīng)當(dāng)全面考慮交易風(fēng)險(xiǎn)，盡量避免購買無證房屋。確有必要在標(biāo)的房屋取得所有權(quán)證之前簽訂買賣合同的，應(yīng)當(dāng)在合同中明確約定出賣人取得房屋產(chǎn)權(quán)證的期限以及協(xié)助買受人辦理房屋過戶登記手續(xù)的時(shí)間，并約定相應(yīng)的違約責(zé)任條款。當(dāng)出賣人以自己尚未取得房產(chǎn)證為由，對(duì)買賣協(xié)議反悔時(shí)，買受人可以以出賣人為被告向法院起訴，要求繼續(xù)履行合同，此時(shí)法院可依職權(quán)追加開發(fā)商為第三人，判決其協(xié)助出賣人辦理房屋產(chǎn)權(quán)證，以便合同繼續(xù)履行。
三、出賣人未取得商品房預(yù)售許可證明，與買受人訂立的商品房預(yù)售合同，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定無效，該合同的風(fēng)險(xiǎn)應(yīng)由買受人自行承擔(dān)。《最高人民法院對(duì)關(guān)于無證售房問題的答復(fù)》中明確：“其一，對(duì)于實(shí)踐中開發(fā)商沒有取得預(yù)售許可證明即出售商品房的，根據(jù)《最高人民院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第二條的規(guī)定，該商品房預(yù)售合同無效，但是在起訴前開發(fā)商已經(jīng)取得商品房預(yù)售許可證明的，可以認(rèn)定該商品房買賣合同有效。其二，在商品房預(yù)售合同被認(rèn)定無效之后，根據(jù)《中華人民共和國合同法》第五十七條的規(guī)定，合同無效的，不影響合同中獨(dú)立存在的有關(guān)解決爭議方法的條款的效力。因此，如果該預(yù)售商品房合同有關(guān)于解決爭議的約定，則人民法院應(yīng)尊重該當(dāng)事人約定的效力，將該約定作為處理當(dāng)事人之間爭議的依據(jù)。在合同無效且合同中并無有關(guān)解決爭議方法的情況下，應(yīng)進(jìn)一步根據(jù)《中華人民共和國合同法》第五十八條的規(guī)定，因該合同取得的財(cái)產(chǎn)，應(yīng)當(dāng)予以返還，不能返還或者沒有必要返還的，應(yīng)當(dāng)折價(jià)補(bǔ)償。與此同時(shí)，有過錯(cuò)的一方應(yīng)當(dāng)賠償對(duì)方因此所受到的損失，雙方都有過錯(cuò)的，應(yīng)當(dāng)各自承擔(dān)相應(yīng)的責(zé)任。其三，為了進(jìn)一步解決實(shí)踐中如何處理無證預(yù)售商品房合同無效后的賠償損失問題，《最高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第九條規(guī)定，在開發(fā)商故意隱瞞沒有取得商品房預(yù)售許可證明的事實(shí)或者提供虛假商品房預(yù)售許可證明的情況下，開發(fā)商應(yīng)當(dāng)返還購房人已經(jīng)支付的購房款及利息，并應(yīng)承擔(dān)不超過已付購房款一倍的賠償責(zé)任，即規(guī)定了針對(duì)開發(fā)商欺詐行為的懲罰性賠償。至于開發(fā)商沒有欺詐或者故意隱瞞的情況，則應(yīng)根據(jù)上述合同法的規(guī)定，進(jìn)行法律適用，因此，如果人民法院能夠認(rèn)定，開發(fā)商與購房人對(duì)于合同無效均有過錯(cuò)，則應(yīng)根據(jù)雙方的過錯(cuò)程度，判決各自承擔(dān)相應(yīng)的責(zé)任，這是適用合同法的結(jié)果。”
四、關(guān)于人民法院在執(zhí)行無證房產(chǎn)時(shí)，如何辦理產(chǎn)權(quán)登記的問題?！蹲罡呷嗣穹ㄔ宏P(guān)于轉(zhuǎn)發(fā)住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部<關(guān)于無證房產(chǎn)依據(jù)協(xié)助執(zhí)行文書辦理產(chǎn)權(quán)登記有關(guān)問題的函>的通知》[法〔2012〕151號(hào)]第二條規(guī)定：“執(zhí)行程序中處置未辦理初始登記的房屋時(shí)，具備初始登記條件的。執(zhí)行法院處置后可以依法向房屋登記機(jī)構(gòu)發(fā)出《協(xié)助執(zhí)行通知書》;暫時(shí)不具備初始登記條件的，執(zhí)行法院處置后可以向房屋登記機(jī)構(gòu)發(fā)出《協(xié)助執(zhí)行通知書》，并載明待房屋買受人或承受人完善相關(guān)手續(xù)具備初始登記條件后，由房屋登記機(jī)構(gòu)按照《協(xié)助執(zhí)行通知書》予以登記;不具備初始登記條件的，原則上進(jìn)行“現(xiàn)狀處置”，即處置前披露房屋不具備初始登記條件的現(xiàn)狀，買受人或承受人按照房屋的權(quán)利現(xiàn)狀取得房屋。后續(xù)的產(chǎn)權(quán)登記事項(xiàng)由買受人或承受人自行負(fù)責(zé)。”第三條規(guī)定：“執(zhí)行法院向房屋登記機(jī)構(gòu)發(fā)出《協(xié)助執(zhí)行通知書》，房屋登記機(jī)構(gòu)認(rèn)為不具備初始登記條件并作出書面說明的，執(zhí)行法院應(yīng)在30日內(nèi)依照法律和有關(guān)規(guī)定，參照行政規(guī)章，對(duì)其說明理由進(jìn)行審查。理由成立的，撤銷或變更《協(xié)助執(zhí)行通知書》并書面通知房屋登記機(jī)構(gòu)：理由不成立的，書面通知房屋登記機(jī)構(gòu)限期按《協(xié)助執(zhí)行通知書》辦理。”
五、買賣無證回遷房的法律效力。所謂回遷房是指開發(fā)商在征收土地時(shí)，配給回遷戶的房子。有些回遷戶將回遷房直接予以處理，從而形成了一些糾紛。雖然回遷房的買賣可以突破一些商品房交易的禁錮，價(jià)格也可能會(huì)便宜一些，但是回遷房的買賣還是存在諸多的風(fēng)險(xiǎn)：比如回遷房辦理房產(chǎn)證時(shí)，一般是根據(jù)業(yè)主在簽訂回遷房協(xié)議時(shí)所注明的名字確定房產(chǎn)所有人，不會(huì)直接將房產(chǎn)證的名字列在購房人名下。在這種情況下，如果出賣人反悔，購房人將不會(huì)得到想要的房產(chǎn)。因此說，未取得房產(chǎn)證的回遷房是不可以進(jìn)行買賣的?；诖?，在購買回遷房時(shí)，一定要問清回遷房是否有房產(chǎn)證。若尚無房產(chǎn)證，要切實(shí)注明應(yīng)自取得房產(chǎn)證后一定的時(shí)間內(nèi)辦理房屋所有權(quán)的轉(zhuǎn)移手續(xù)。因回遷房具有一定的不確定性，在取得房產(chǎn)證之前，若賣方死亡，回遷房依法應(yīng)作為遺產(chǎn)由繼承人分割，所以，在簽訂回遷房買賣合同時(shí)，最好要求賣方的第一順序繼承人簽字，以表明對(duì)賣方出賣行為的認(rèn)可和繼承權(quán)利的放棄。
六、無證安置房的買賣問題。所謂安置房是指因城市規(guī)劃、土地開發(fā)等原因進(jìn)行拆遷，而安置給被拆遷人或承租人居住使用的房屋。安置對(duì)象包括城鎮(zhèn)居民被拆遷用戶和征拆遷房屋的農(nóng)戶，安置房就是政府或企業(yè)對(duì)拆遷對(duì)象的一種補(bǔ)償形式。因?yàn)槠浒仓脤?duì)象是特定的動(dòng)遷安置戶，該類房屋的買賣除受法律、法規(guī)的規(guī)范之外，還受地方政府政策的約束，所以和一般的商品房交易有很大的不同。但如果拆遷安置房取得房權(quán)，并且沒有規(guī)定限制對(duì)外出售，或者限制轉(zhuǎn)讓的期限已滿，這樣的拆遷安置房和一般的商品住宅沒什么區(qū)別，這樣的安置房可以買賣。如果沒有房產(chǎn)證，房屋買賣協(xié)議一般是不受法律保護(hù)的。
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