在現(xiàn)實生活中，很多人可能會遇到“一房二賣”或者“一房多賣”的情況，最近上海房產(chǎn)律師接受了不少關(guān)于一房兩賣的法律咨詢。那么，當(dāng)出現(xiàn)這種情況時，會產(chǎn)生哪些法律后果?出賣方又該承擔(dān)哪些法律責(zé)任呢?下面上海房產(chǎn)律師通過案例給你詳細(xì)解答！
 

  【 典型案例 】

　　岳某大學(xué)畢業(yè)后留在某城市工作，為了結(jié)婚，準(zhǔn)備買一套經(jīng)濟適用的二手房。岳菜看中了孫某所有的一套兩居室佳房。經(jīng)過雙方協(xié)商，以20萬元成交,簽訂了房屋買賣合同，岳某交給孫某首筆的房款5萬元，其余約定于3個月以內(nèi)交付。期間，孫某與另一名購房者車某接洽，以25萬元的價格將房屋出售給李某，并辦理了過戶手續(xù)。孫某提出返還岳某交付的首筆購房款，遭到拒絕。雙方為購房合同履行發(fā)生爭議，訴至人民法院。

　【案例分析】

　　上海房產(chǎn)律分析：在房屋交易中,由于簽訂房屋買賣合同、支付購房款與辦理產(chǎn)權(quán)登記之間存在定的時間差，一些唯利是圖的房產(chǎn)商或者房主房兩賣,甚至是房多賣,將房屋出售給出價最高的購房者，損害了其他購房者的利益。對此,我國法律嚴(yán)格子以禁止。如(商品房銷售管理辦法》規(guī)定:“房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)不得在未解除商品房買賣合同前將作為合同標(biāo)的物的商品房再行銷售給他人"(第十條);在未解除高品房買賣合同前將作為合同標(biāo)的物的商品房再行銷售給他人的，處以警告,責(zé)令限期改正，并處以2萬元以上3萬元以下罰款:構(gòu)成犯罪的，依法追究刑事責(zé)任"(第三十九條)。


　　發(fā)生了一房兩賣的情況，如何確定房屋的產(chǎn)權(quán)歸屬呢?我國法律對于不動產(chǎn)的權(quán)屬變動采取的是以在記為準(zhǔn)。(中華人民共和國物權(quán)法》第九條規(guī)定:“不動產(chǎn)物權(quán)的設(shè)立變更轉(zhuǎn)讓和消滅，經(jīng)依法登記，發(fā)生效力;未經(jīng)登記，不發(fā)生效力，但法律另有規(guī)定的除外:第十四條:“不動產(chǎn)物權(quán)的設(shè)立、變更轉(zhuǎn)讓和消滅，依照法律規(guī)定應(yīng)當(dāng)?shù)怯浀?，自記載于不動產(chǎn)登記薄時發(fā)生效力。”因買賣面發(fā)生房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)移的，應(yīng)當(dāng)辦理所有權(quán)轉(zhuǎn)移、變更登記手續(xù),即通常所說的過戶登記手續(xù)。

　　這時的“過戶登記”是物權(quán)發(fā)生變動時具有公示性質(zhì)的登記，公示的目的在于向他人展示，標(biāo)的所有物已經(jīng)發(fā)生轉(zhuǎn)移， 而若沒有公示，則不發(fā)生物權(quán)變動的效力，此時不能對人展示，標(biāo)的物所有權(quán)已已經(jīng)發(fā)生轉(zhuǎn)移房屋所有權(quán)歸誰所所有的評判標(biāo)準(zhǔn)就是誰進行了過戶登記，也就是誰登誰擁有。在日常生活中，人們覺得我拿到揮著我占有著某撿東西，這件東西就已經(jīng)是我的了 ，但是事實往往不是這樣的因為大宗物件比如房屋、汽車等必須要股行登記手續(xù)，這樣才能向別表明這件東西是你的。
 

　　孫某與岳某及與李某的合同都是有效的。孫某和岳某的買賣合同雖然已經(jīng)部分履行,但是并沒有辦理房屋產(chǎn)權(quán)過戶登記，孫某和岳某,孫某和李某的買賣合同，不發(fā)生所產(chǎn)部門辦理了過戶登記手續(xù)，房屋所有權(quán)發(fā)生轉(zhuǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移的效力，不能對抗第三人，所以岳某并沒有取得該房展的所有權(quán)。而孝某到房地產(chǎn)部門辦理了過戶登記手續(xù)，房屋所有權(quán)發(fā)生了轉(zhuǎn)移，張某取得房屋的所有權(quán)。由于孫某嚴(yán)重的違約行為，導(dǎo)致合同無法履行，岳某該如何維護自己的權(quán)益呢?

　　根據(jù)一方兩賣的不同情況，房屋的買受人人可以采取不同的措施來維護自己的權(quán)益。如果房屋出賣人為第，此時,第一買受人無法依二個買受人辦理了過戶登記,第二買受人依登記取得了房屋的所有權(quán)，可以向出賣人要求損害賠償:如梭房屋出賣人為第一個買受人辦理了過戶登記手續(xù)，又與第二買受人人成立以同一房屋為標(biāo)的物的買賣，并把房屋交給第二買受人，此時,第一買受人人可以向第二買受人行使物上請求權(quán)，要求返還房屋，因為第一買受人已經(jīng)通過使記取得了該房屋的所有權(quán)，第二買受人無權(quán)占有，但是第二買受人可以向出賣人請求損害賠償。房屋出賣人沒有向第一買受人履行合同義務(wù)，又與第二買受人就同 房屋成立買賣，此時，買受人中誰先進行房屋所有權(quán)的過戶登記，誰就取得了該房屋的所有權(quán)，而沒有進行房屋登記的買受人可以向出賣人請求損害賠償。

　　《最高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》對于房兩賣的情況下無法取得房屋的買受人享有的權(quán)利做出了規(guī)定其中第八條規(guī)定:具有下列情形之，導(dǎo)致商品房買賣 合同目的不能實現(xiàn)的，無法取得房屋的買受人可以請求解除合同返還已付購房款及利息賠償損失,并可以請求出賣人承擔(dān)不超過已付購房款倍的賠償責(zé)...商品房買賣合同訂立后出賣人又將該房屋出賣給第三人。”第九條規(guī)定:“出賣人訂立商品房買賣合同時,具有下列情形之一.導(dǎo)致合同無效或者被撤銷、解除的,買受人可以請求返還已付購房款及利息賠償損失并可以請求出賣人承擔(dān)不超過已付購房款倍的賠償責(zé)-.--故意息瞞所售房屋已經(jīng)出賣給第三人或者為拆遷補償安置房屋的事買，”
 

　　雖然岳某沒有取得房屋所有權(quán)，他和孫某之間的買賣合同卻是真實有效的，只不過因為車某已經(jīng)取得了房屋的所有權(quán)，岳某和孫某之間的合同就發(fā)生了股行不能孫某必須承擔(dān)履行合同不能的違約責(zé)任。而在這種“一房兩賣”的思意性質(zhì)嚴(yán)重的違約行為中，出賣方必須示擔(dān)較重的讓約賠償責(zé)任。依據(jù)上述司法解釋的規(guī)定，岳某可以請求解除合同，要求孫某返還已付購歷款及利息，賠償損失,井長相不超過已付購房款信(5萬元)的賠償責(zé)任。

　　上海房產(chǎn)律師說：為了避免一房兩賣情況的發(fā)生，《中華人民共和國物權(quán)法》其二十條第一款規(guī)定:“當(dāng)事人簽為了我一房兩實情況的發(fā)生，(中華人民共和國物權(quán)法)還創(chuàng)設(shè)了預(yù)告發(fā)記制度。其蝦按照約定可以向登記機構(gòu)申請預(yù)告登訂買賣房屋或者其他不動產(chǎn)物權(quán)的協(xié)議,為保障將來實現(xiàn)物權(quán)，動產(chǎn)的，不發(fā)生物權(quán)效力。”購房者在 預(yù)告登記后，未經(jīng)預(yù)告登記的權(quán)利人同意，處分該不登記。如果購房者辦理了房屋買賣的預(yù)告年簽訂房屋買賣合同之后辦理產(chǎn)權(quán)過戶之前，可以申請預(yù)告其他購房者，是無效的。

　　辦理預(yù)告登記的貼登記，房產(chǎn)商或者房主再拉自處分房產(chǎn)，將其出售給中(中華人民共和國物權(quán)法》第二十條筑期房者可以請求繼續(xù)股行合同，取得房屋的產(chǎn)權(quán)。二款同時規(guī)定:“預(yù)告經(jīng)記后偵權(quán)消滅或者自能夠進行不動產(chǎn)登記之日起三個月內(nèi)為申請登記的，預(yù)告登記時效。也就是說購房者在辦理房屋買賣預(yù)告登記后，應(yīng)當(dāng)與能夠辦理產(chǎn)權(quán)登記之日起三個月內(nèi)辦理產(chǎn)權(quán)過戶手續(xù)，購房者無權(quán)請求繼續(xù)履行合同，只能要求房產(chǎn)商承擔(dān)違約責(zé)任。
 

　　【法律依據(jù)】

　　《中單人民共和國物權(quán)法》第九務(wù)不的產(chǎn)物權(quán)的設(shè) 。(規(guī)定的除外，業(yè)、更更，傳讓和消天，經(jīng)依法登記，發(fā)生效力：未經(jīng)登記，不發(fā)生效力，但法律另有規(guī)定的除外

　　《中華人民共和國物權(quán)法》第十四條 不動產(chǎn)物權(quán)的設(shè)立、交更、轉(zhuǎn)讓和消天，依照法律規(guī)定應(yīng)當(dāng)?shù)怯浀?，自記載于不動產(chǎn)登記障時發(fā)生效力。

　　(中華人民共和國物權(quán)法》第二十條第二款 預(yù)告登記后，債權(quán)消滅或者自能夠進行不動產(chǎn)登記之目起三個月內(nèi)來申請登記的，預(yù)合登記失效。

　　《最高人民法院關(guān)于審理商品房買實合同川紛家件 適用法律若干問題的解釋》第八條具有下川情形之的，導(dǎo)致商品房 買實合同目的不能實現(xiàn)的，無法取得房屋的買受人可以請求解除合同、遇還已付購房款及利息、賠償損失，并可以請求出賣人承框不超過已付購購房款一倍的賠償責(zé)任:

　　(一)商品房買賣合同訂立后，出要人來告如買受人又將該房屋抵押給第三人，

　　(二)商品房買奧合同訂立后，出實人又將該房屋出實給第三人。

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